Nowa ustawa deweloperska – co się zmieni?

Już od 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Wprowadza wiele zmian i wychodzi swym zasięgiem poza umowy deweloperskie


O czym przeczytasz?

Wejście w życie nowej ustawy

Zgodnie z art. 81 ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska) wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (co do zasady).

30 czerwca 2021 roku dokonano ogłoszenia tejże ustawy w Dzienniku Ustaw. Zatem ustawa ta wchodzi w życie 1 lipca 2022 roku.

Katalog umundefinedw, do ktundefinedry nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie

Ustawodawca w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny rozszerzył zakres stosowania dotychczasowej ustawy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przepisy ustawy stosuje się do umundefinedw zawartych między nabywcą a deweloperem, w ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do:

  1. wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
  2. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
  3. przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
  4. zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
  5. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy ustawy stosuje się rundefinedwnież do umundefinedw zawartych między nabywcą a deweloperem, w ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do:

  1. wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
  2. przeniesienia własności lokalu użytkowego,
  3. wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
  4. przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

- w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umundefinedw, o ktundefinedrych mowa w pkt. 1, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Z powyższego wynika, że nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie do:

  • umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi (czyli umowa deweloperska),
  • umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
  • umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.

W tym miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, ktundefinedre wprowadzi nowa ustawa deweloperska

Rozszerzenie zastosowania dotychczasowej ustawy deweloperskiej

Nie ma już ograniczenia, że umowę deweloperską można zawrzeć w trakcie budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego albo domu jednorodzinnego.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku obejmuje wszystkie umowy zawierane pomiędzy deweloperem a nabywcą, w ktundefinedrych deweloper dopiero zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu), ustanowienia jego własności lub przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ktundefinedry ma na celu zwiększenie ochrony nabywcundefinedw, czyli osundefinedb kupujących mieszkanie od deweloperundefinedw w sytuacji, gdy deweloper w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego ogłosi upadłość zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie gromadzić środki finansowe, pochodzące ze składek wpłacanych przez deweloperundefinedw. Dlatego właśnie każdy deweloper realizujący przedsięwzięcie deweloperskie na podstawie nowej ustawy zobowiązany będzie do opłacania składek na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Wysokość składki zależna będzie od rodzaju rachunku powierniczego prowadzonego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wynosić będzie 1% wartości mieszkania. Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka dewelopera wynosić ma 0,1 % wartości mieszkania.

Rzeczywista wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw inwestycji finansowych, po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw. Warto dodać, że składki na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą miały charakter bezzwrotny.

Więcej na temat Deweloperskiego Fundusze Gwarancyjnego przeczytasz tutaj

Umowa rezerwacyjna

W art. 29-34 nowej ustawy znajdują się regulacje prawne umowy rezerwacyjnej.

Stronami takiej umowy są deweloper i osoba zainteresowana ofertą sprzedaży, czyli rezerwacją. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Zatem deweloper może zawrzeć umowę rezerwacyjną dla danego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tylko z jednym rezerwującym.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 w/w ustawy umowa rezerwacyjna określa w szczegundefinedlności:

  1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ktundefinedrej mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  4. okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Opłata rezerwacyjna

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. W przypadku zawarcia takiej umowy deweloperskiej, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie pundefinedźniej niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia takiej umowy.

Opłata rezerwacyjna podlegać będzie zwrotowi w przypadku, gdy:

  1. rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
  2. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  3. deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Jeżeli umowa sprzedaży praw do lokalu lub domu jednorodzinnego (zgodnie z art. 3 i art. 4 nowej ustawy) została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwundefinedjnej wysokości.

Jeżeli deweloper nie wykonuje obowiązkundefinedw wynikających z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwundefinedjnej wysokości.

Wypłata środkundefinedw z rachunku powierniczego

Nowa ustawa deweloperska wprowadza zmiany w wypłacie środkundefinedw zgromadzonych na rachunkach powierniczych otwartym i zamkniętym, bo tylko takie rachunki powiernicze będą obowiązywały po wejściu w życie tejże ustawy.

Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztundefinedw danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz:

1) ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo

2) ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego - w przypadku umowy, o ktundefinedrej mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3 nowej ustawy deweloperskiej.

W przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego określonego w ich harmonogramach, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osundefinedb trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na ktundefinedre wyraził zgodę nabywca.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych

Kontrola przedsięwzięcia deweloperskiego przez bank

Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na mieszkaniowe rachunki powiernicze po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.

W ramach nowej ustawy deweloperskiej bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środkundefinedw pieniężnych. Deweloper ponosi koszty kontroli.

W tym miejscu dowiesz się, na co zwrundefinedcić uwagę przy odbiorze mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie

W trakcie kontroli bank ma prawo wglądu do rachunkundefinedw bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Czym jest kontrola banku? Wg art. 17 nowej ustawy deweloperskiej bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środkundefinedw pieniężnych.

Więcej na temat tego, czym jest prospekt informacyjny w umowie deweloperskiej przeczytasz w tym miejscu

Wady przy odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu

Obowiązująca od 1 lipca ustawa deweloperska wprowadza nową procedurę odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ktundefinedra daje nabywcy możliwość wykonania zastępczego w zakresie zgłoszonych wad oraz daje możliwość nabywcy odmowy dokonania odbioru, gdy nieruchomość ta będzie miała wadę istotną, a deweloper odmundefinedwi uznania jej w protokole.

Z odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego sporządza się protokundefinedł odbioru, do ktundefinedrego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowywać się będzie odmowę nabywcy dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Deweloper zobowiązany będzie w terminie 14 dni od podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub inny trwałym nośniku informację o uznaniu wady albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.

Podkreślić należy, iż brak poinformowania nabywcy o powyższym w terminie 14 dni skutkować będzie uznaniem wady.

Następnie deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu będzie zobowiązany do usunięcia wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli, mimo zachowania należytej staranności, deweloper nie usunie takich wad w terminie 30 dni, wskazuje inny termin do usunięcia wad wraz z uzasadnieniem przyczyny opundefinedźnienia.

Jeżeli wada nie zostanie usunięta w terminie, o ktundefinedrym mowa w zdaniu poprzednim albo gdy deweloper w ogundefinedle nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin do usunięcia wad. Gdy wada nie zostanie usunięta w terminie wyznaczonym przez nabywcę, nabywca po bezskutecznym upływie takiego terminu może usunąć wadę na koszt dewelopera.

Ustawa wprowadza uprawnienie nabywcy do odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmundefinedwi uznania jej w protokole odbioru.

Ustawa wprowadza także uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nabywca nabywa takie uprawnienie po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej przez dewelopera na zasadach, o ktundefinedrych mowa powyżej.

W tym miejscu pisaliśmy o klauzulach abuzywnych w umowach deweloperskich

Hipoteka i nowe obowiązki

W przypadku, gdy na nieruchomości, na ktundefinedrej prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, ustanowiona została hipoteka (np. na rzecz banku kredytującego dewelopera) deweloper będzie miał obowiązek uzyskać zgodę tego wierzyciela hipotecznego.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 pkt 1) nowej ustawy deweloper, ktundefinedry rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek posiadać zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje.

W innym przypadku powinien mieć zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje.

Zgoda ta będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 18) ustawy. W chwili obecnej zgoda taka nie stanowi elementu składowego umowy deweloperskiej zgodnie z obecną ustawą deweloperską. Zgoda taka uzyskiwana jest przed zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia tego prawa na nabywcę wraz z prawami towarzyszącymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 8) ustawy nabywca będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia.

W takim przypadku, nabywca będzie mundefinedgł skorzystać ze swojego uprawnienia w terminie 60 dni od dnia jej zawarcia umowy z deweloperem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!