Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie w 2022 r. Jak poszerzy się zakres jej stosowania? Czy jest jakiś okres przejściowy?

To jeden z najbardziej wyczekiwanych aktów prawnych dla rynku pierwotnego nieruchomości. Ustawodawca wprowadził trochę zamieszania niejasnymi przepisami przejściowymi. Jak długo będą sprzedawane nowe mieszkania pod rządami dotychczasowej ustawy?


O czym przeczytasz?

Zakres stosowania dotychczasowej ustawy deweloperskiej

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej ustawa deweloperska) ustawa ta regulowała zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Dotychczasowa ustawa deweloperska miała zastosowanie do umów deweloperskiej w ramach, których deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.

Powyższe oznacza to, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dla przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper nie zawiera już z nabywcami umów deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę.

Co w sytuacji, gdy na inwestycji pozostały jeszcze lokale do sprzedaży po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie?

W takich sytuacjach deweloper zawiera z nabywcom umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Katalog umów, do który nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie

Ustawodawca w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny rozszerzył zakres stosowania nowej ustawy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej nowa ustawa deweloperska) przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

  1. wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
  2. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
  3. przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
  4. zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
  5. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy ustawy stosuje się również do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:

  1. wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
  2. przeniesienia własności lokalu użytkowego,
  3. wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
  4. przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

- w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa w pkt. 1, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Z powyższego wynika, że nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie do:

  • umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi (czyli umowa deweloperska),
  • umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
  • umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.

W ty miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, które nowa ustawa deweloperska wprowadzi.

Co z lokalami użytkowymi?

Ustawodawca rozszerzył nową ustawę deweloperską na lokal użytkowe w przypadku, gdy umowy te zawierane są wraz z jedną z umów, o których mowa powyżej i dotyczy tego samego przedsięwzięcia deweloperskie lub zadanie inwestycyjnego.

Aby nowa ustawa deweloperska miała zastosowanie do lokali użytkowych musi zachodzić jedność stron, czasu i miejsca zawarcia umowy. Jeżeli taka jedność nie zachodzi, to wówczas nowa ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat zakupu lokalu użytkowego od dewelopera.

Umowy inne niż umowy deweloperskie

Nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie także do umowy o nabycie lokalu od przedsiębiorcy, który nie jest deweloperem.

Zgodnie z art. 3 nowej ustawy deweloperskiej przepisy stosuje się również do:

  1. umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
  2. umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.”

Mając na uwadze powyższe, do umów sprzedaży zwieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienia prawa własności zastosowanie będą miały niżej wymienione przepisy nowej ustawy deweloperskiej:

  1. 26 ust. 1 pkt 1-8 dotyczące księgi wieczystej, KRS, projektu budowlanego, sprawozdania finansowego, pozwolenia na budowę;
  2. 27 ust. 1 dotyczący obowiązków informacyjnych o przedsięwzięciu przy umowie rezerwacyjnej;
  3. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 і 2 dotyczące umowy rezerwacyjnej;
  4. 41 ust. 1-3 dotyczący odbioru lokalu i protokołu, do którego nabywca może zgłosić wady.

Zgodnie z art. 4 nowej ustawy deweloperskiej przepisy nowej ustawy stosuje się również do:

  1. umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
  2. umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

- jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Mając na uwadze powyższe, do umów sprzedaży zwieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienia prawa własności, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów następuje po raz pierwszy zastosowanie będą miały niżej wymienione przepisy nowej ustawy deweloperskiej:

  • 29-32 dotyczące umowy rezerwacyjnej;
  • 34 ust. 1 pkt 1 і 2 dotyczące zwrotu opłaty rezerwacyjnej;
  • 41 ust. 1-3 dotyczące zgłoszenia wad do protokołu odbioru.

W tym miejscu pisaliśmy o klauzulach abuzywnych w umowach deweloperskich.

Termin wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej

Co do zasady to ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w art. 81 nowej ustawy deweloperskiej.

W dniu 30 czerwca 2021 roku dokonano ogłoszenia tejże ustawy w Dzienniku Ustaw. Zatem ustawa ta wchodzi w życie 1 lipca 2022 roku.

Są wyjątki, czyli przepisy, które weszły w życie zaraz po ogłoszeniu ustawy

Zgodnie z art. 81 nowej ustawy deweloperskiej ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem niektórych zapisów, które weszły w życie od razu lub krótko po ogłoszeniu.

30 czerwca 2021 roku weszły w życie przepisy dotyczące praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku i przepisy dotyczące utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i gromadzenia środków.

Skutki wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej

Ustawodawca w art. 80 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprost uregulował, że traci moc ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zatem o 1 lipca 2022 roku ustawa deweloperska przestaje obowiązywać.

Przepisy przejściowe. Istotne, ale nieprecyzyjne regulacje

Przepisy przejściowe znajdują się w art. 76 nowej ustawy deweloperskiej.

Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje  się przepisy dotychczasowe.

Do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy.

Deweloper, który w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

Przepisy przejściowe nie są jednoznaczne i pozostawiają wiele wątpliwości interpretacyjnych.

Tutaj znajdziesz wszystkie informacje na temat cesji umowy deweloperskiej.

Umowy deweloperskie

Zgodnie z art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską to w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy deweloperskiej stosuje się przepisy ustawy deweloperskiej oraz przepisy:

  1. 10 ust. 1-3 nowej ustawy deweloperskiej dotyczące wypowiedzenia rachunku powierniczego i obowiązku niezwłocznego zawarcia nowej umowy o prowadzenie takiego rachunku,
  2. 11 nowej ustawy deweloperskiej dotyczący poinformowania o tym nabywcy
  3. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej dotyczące prawa odstąpienia w przypadku niedochowania przez dewelopera obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego.

Zatem warunkiem korzystania z ustawy deweloperskiej jest zawarcie przed dniem 1 lipca 2022 roku co najmniej jednej umowy deweloperskiej.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej.

Umowy przenoszące własność

Zgodnie z art. 76 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa powyżej w części dotyczącej umów deweloperskich, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej nie nastąpiło zawarcie umowy przeniesienia prawa własności, stosuje się przepisy ustawy z ustawy deweloperskiej oraz przepisy:

  1. 10 ust. 1-3 nowej ustawy deweloperskiej dotyczące wypowiedzenia rachunku powierniczego i obowiązku niezwłocznego zawarcia nowej umowy o prowadzenie takiego rachunku,
  2. 11 nowej ustawy deweloperskiej dotyczący poinformowania o tym nabywcy
  3. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej dotyczące prawa odstąpienia w przypadku niedochowania przez dewelopera obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego.

W tym miejscu przeczytasz o odbiorze mieszkania w kontekście oddania budynku do użytkowania.

Okres przejściowy i możliwe kombinacje

Jeżeli przed 1 lipca 2022 roku zawarto chociażby jedną umowę deweloperską w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego to zastosowanie będzie miała ustawa deweloperska.

Idąc dalej jeżeli w stosunku do tych umów nie nastąpi przeniesienia prawa własności do dnia 1 lipca 2024 roku wówczas również zastosowanie będzie miała ustawa deweloperska.

Ustawodawca nie wprowadził tutaj żadnego ograniczenia czasowego. Zatem, zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Z powyższego wynika, że do tak zdefiniowanych umów deweloperskich należy stosować przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej bez żadnych ograniczeń czasowych.

W tym miejscu przeczytasz czy możliwe jest wypowiedzenie umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Zadanie inwestycyjne a czas sprzedaży

Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, a deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań takiego zadania inwestycyjnego już po dniu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej tj. po 1 lipca 2022 roku to zastosowanie będą miały przepisy nowej ustawy deweloperskiej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement