Nieruchomość w spadku. Czy da się nią rozporządzić?

Jakie czynności należy podjąć w przypadku dziedziczenia testamentowego i ustawowego? Jeśli do spadku wchodzi nieruchomość to na co zwrócić szczególną uwagę?


O czym przeczytasz?

Czym jest spadek?

Spadkiem jest przekazanie ogółu praw i obowiązków należących do spadkodawcy na jego prawnych spadkobierców w wyniku dziedziczenia. Najczęstszą przyczyną wykonania prawa spadkowego jest śmierć spadkodawcy. Rzadziej natomiast wiąże się to ze zrzeczeniem się praw do własności na korzyść trzeciej osoby, co regulują osobne przepisy.

Wyznaczona osoba staje się nabywcą spadku w momencie jego otwarcia, które następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca może zostać wskazany w treści testamentu za życia spadkodawcy, lub też ustalony w procesie dziedziczenia ustawowego, jeśli spadkodawca testamentu nie pozostawił.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, do spadku zalicza prawa i obowiązki spadkodawcy oraz zgromadzony przez niego majątek z wyjątkiem tych jego elementów, które są ściśle związane ze zmarłą osobą, oraz takich, które - niezależnie od statusu spadkobiercy - przechodzą na określone osoby trzecie.

Więcej na temat dziedziczenia ustawowego nieruchomości przeczytasz w tym miejscu, a ogólnie na temat testamentu tutaj.

Spadkobiercy a nieruchomość

W przypadku nieruchomości spadkobiercami będą te osoby, które zostaną wymienione w testamencie jako tzw. spadkobiercy testamentowi. Jeśli takiego zapisu brak, to osoby, którym przydzielony zostanie udział w podziale nieruchomości, zostaną spadkobiercami ustawowymi.

Do podstawowego grona spadkobierców ustawowych zalicza się: małżonka, zstępnych, tj. dzieci, wnuki, prawnuki i dalsze pokolenia; rodzice, rodzeństwo oraz zstępni rodzeństwa.

Zgodnie z prawem, wymienieni spadkobiercy podzieleni są na cztery grupy, które określają kolejność dziedziczenia.

Pierwsza grupa spadkobierców, tj. osób mających pierwszeństwo w dziedziczeniu, to małżonek, dzieci spadkodawcy oraz zstępni dziecka, które nie dożyło otwarcia spadku. W przypadku, gdy nie ma takich osób lub też nie chcą czy nie mogą one dziedziczyć, to prawa do spadku przechodzą na grupę drugą, w której znajdują się (po raz kolejny) małżonek oraz rodzice spadkodawcy, a jeśli ich nie ma - rodzeństwo oraz zstępni rodzeństwa – jeśli rodzeństwa również w momencie otwarcia spadku zabrakło. Zdarza się, że zmarły nie ma już żadnego krewnego z grupy pierwszej i drugiej – wtedy do dziedziczenia dochodzą dziadkowie spadkodawcy lub ich zstępni oraz pasierbowie zmarłego.

Ostatnią grupą, która bierze udział w podziale spadku, w przypadku braku członków pozostałych grup, jest gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy lub Skarb Państwa. W sytuacji, gdy małżonkowie pozostawali w statusie prawomocnego postanowienia o separacji do momentu wydania prawomocnego postanowienia o zniesieniu separacji istnieją skutki prawne jak przy orzeczeniu rozwodu. Oznacza to, że małżonkowie będący
w separacji nie są powołani z ustawy do dziedziczenia po sobie. Jedyną możliwością, aby taka osoba uzyskała to prawo, jest wpisanie jej przez spadkodawcę do testamentu.

W przypadku dzieci sprawa jest łatwiejsza. Wszyscy potomkowie spadkobiercy mają w tym względzie równe prawa – dziedziczą po swoich rodzicach bez względu na to, czy pochodzą z małżeństwa, czy ze związku pozamałżeńskiego.

Akt poświadczenia dziedziczenia a stwierdzenie nabycia spadku

Do ustalenia kręgu spadkobierców dojść może na dwa sposoby:

  • poprzez sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia przed notariuszem;
  • poprzez stwierdzenie nabycia spadku w drodze postępowania sądowego.

Najszybszym sposobem ustalenia kręgu spadkobierców jest sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia przed notariuszem. W akcie szczegółowo zostaną wskazane udziały poszczególnych spadkobierców w spadku. Należy jednak pamiętać, że w kancelarii notarialnej stawić się muszą jednocześnie wszyscy spadkobiercy i muszą być oni zgodni co do sposobu dziedziczenia oraz wysokości przypadających udziałów w spadku.

Porównanie kosztów aktu poświadczenia dziedziczenia i stwierdzenia nabycia spadku

Zgodnie z treścią art. 49 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi 100,00 zł. Ponadto zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 7 września 2016 r. w sprawie sposobu uiszczania i wysokości opłat za wpisy dokonywane w Rejestrze Spadkowym przez notariusza albo sąd, kwota 100,00 zł musi być uzupełniona o kwotę 5,00 zł tytułem opłaty za wpis w Rejestrze Spadkowym.

Ważne! Opłata za wpis w Rejestrze Spadkowym wynosi 5,00 zł jeżeli wniosek dotyczy jednej osoby zmarłej, 10,00 zł, jeżeli wniosek dotyczy dwóch osób zmarłych itd. Brak wymaganej opłaty spowoduje zwrot wniosku.

O ile stwierdzenie nabycia spadku w drodze sądowej jest skuteczne, to może wiązać się z koniecznością przeprowadzenia długiego postępowania. Jeśli jednak wszyscy spadkobiercy mają możliwość jednoczesnego stawienia się u notariusza , a sposób dziedziczenia oraz wysokości przypadających im udziałów jest zaakceptowany przez wszystkich, to znacznie szybszym rozwiązaniem jest sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia przed notariuszem. 

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa wysokość maksymalnej opłaty za sporządzenie protokołu dziedziczenia.

Zgodnie z treścią § 10a ww. rozporządzenia opłaty te kształtują się następująco:

  1. za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia ustawowego lub testamentowego, uzupełniającego aktu poświadczenia dziedziczenia w zakresie spadkobierców dziedziczących gospodarstwo rolne maksymalna stawka wynosi 50,00 zł;
  2. za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia testamentowego z zapisem windykacyjnym maksymalna stawka wynosi 100,00 zł;
  3. za sporządzenie protokołu dziedziczenia maksymalna stawka wynosi 100,00 zł;
  4. za czynności dotyczące europejskiego poświadczenia spadkowego, maksymalna stawka wynosi
    400,00 zł;
  5. za sporządzenie projektu protokołu dziedziczenia maksymalna stawka wynosi 100,00 zł;
  6. za sporządzenie protokołu obejmującego oświadczenie o wyrażeniu zgody na spisanie protokołu dziedziczenia zgodnie z jego projektem maksymalna stawka wynosi 50,00 zł;
  7. za sporządzenie protokołu otwarcia i ogłoszenia testamentu maksymalna stawka wynosi
    50,00 zł;
  8. za sporządzenie zaświadczenia o powołaniu wykonawcy testamentu maksymalna stawka wynosi
    30,00 zł.

Ostateczna wysokość kosztów związanych ze sporządzeniem aktu poświadczenia dziedziczenia uzależniona będzie m.in. od tego, czy notariusz będzie podejmował dodatkowe czynności w toku procedury (np. otwarcie testamentu), jak również od tego czy spadkobierca będzie wnosił o umieszczenie dodatkowych wpisów w akcie notarialnym.

Podatek od spadku

Kiedy spadkobiercy zostaną już określeni i przyjmą spadek, koniecznym staje się zbadanie czy zasadnym jest uiszczenie podatku od spadku. Podatek od spadku to podatek pobierany w oparciu o przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku ustalana jest w zależności od grupy podatkowej do której należy spadkobierca.

Z obowiązku uiszczenia podatku od spadku zwolnieni są jednak członkowie najbliższej rodziny zmarłego, tj. małżonek, zstępni – dzieci i wnuki oraz wstępni – rodzice, dziadkowie.

Muszą dopełnić oni jednak pewnych formalności. W ciągu sześciu miesięcy od powstania obowiązku podatkowego, tj. od dnia otwarcia spadku lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przed notariuszem, powinni oni złożyć u naczelnika urzędu skarbowego druk SD-Z2 - "Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych".

Ważne! W przypadku niezłożenia wniosku w wyznaczonym terminie powstaje obowiązek zapłacenia podatku.

Zwolnienie z podatku od spadku nie przysługuje dalszym członkom rodziny i pozostałym spadkobiercom. Wysokość opłat uzależniona jest również od przynależności spadkobiercy do określonej grupy podatników oraz od minimalnej kwoty wolnej od podatku. Wysokość kwoty wolnej od podatku uzależniona jest od przynależności płatnika do danej grupy spadkobierców.

Podział spadku obejmującego nieruchomość

Nierzadko zdarza się, że głównym składnikiem spadku jest nieruchomość. W konsekwencji, nie jest możliwe dokonanie podziału spadku w ten sposób, aby przypadła ona jednemu ze spadkobierców, a udziały pozostałych zostały pokryte z pozostałego mienia spadkodawcy.  Konieczne jest zatem podjęcie przez spadkobierców uzgodnień co do sposobu rozdysponowania nieruchomością.

Możliwe jest w tym zakresie zastosowanie poniższych wariantów:

  • pozostawienie nieruchomości we współwłasności spadkobierców – w takiej sytuacji udziały spadkowe wyznaczają udział w nieruchomości (z zastrzeżeniem przypadku, gdy wchodziła ona w skład majątku wspólnego spadkodawcy i jego małżonka). Rozwiązanie to będzie najrozsądniejsze w szczególności, gdy nieruchomości nie można korzystnie sprzedać albo gdy może ona przynosić dochód z tytułu najmu, bądź dzierżawy. Wtedy dochód ten podlegać będzie podziałowi między spadkobierców, zgodnie z ich udziałami w nieruchomości;
  • sprzedaż nieruchomości – w takim przypadku do spadku wchodzą pieniądze uzyskane od nabywcy, pomniejszone o koszty transakcji. Spadkobiercy zaś otrzymują odpowiednią ich część,
  • przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem rozliczenia się z pozostałymi – o ile strony nie postanowią inaczej, spadkobierca który otrzymał nieruchomość zobowiązany jest do odpowiednich spłat na rzecz pozostałych spadkobierców. Spłaty te mają doprowadzić do tego aby każdy z nich otrzymał należny mu udział w masie spadkowej.

Nieruchomość dla jednego ze spadkobierców

Jeżeli spadkobiercy są zgodni, że nieruchomość powinna otrzymać jedna osoba, zrzeczenie się spadku może nie być najlepszym rozwiązaniem. Wynika to z dwóch powodów. Przede wszystkim w skład spadku mogą wchodzić także inne składniki niż nieruchomości. Nie jest natomiast możliwe częściowe zrzeczenie się spadku. Stąd też taki spadkobierca utraciłby udział nie tylko w nieruchomości ale również w innych elementach masy spadkowej.

Ponadto jeżeli spadkobierca ma dzieci lub wnuki, to zrzeczenie się przez niego spadku spowodowałoby to, że do spadku zostaliby powołani jego zstępni. Jego udział spadkowy przeszedłby zatem w pierwszej kolejności na jego dzieci, w dalszej zaś na wnuki. Aby tego uniknąć lepszym rozwiązaniem będzie dokonanie działu spadku w ten sposób, że nieruchomość otrzyma jeden ze spadkobierców, a pozostali zrzekną się należnych im spłat.

W zależności od stopnia pokrewieństwa spadkobierców, do rozważenia pozostaje również darowizna pomiędzy spadkobiercami. Jej przedmiotem byłyby udziały w nieruchomości odziedziczone przez pozostałych spadkobierców. W tym przypadku jednakże należy upewnić się, że darowizna taka będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego. Przypomnijmy, że dotyczy to darowizn w grupie, do której należą: małżonek, zstępni (np. dzieci, wnuki), wstępni (np. rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Warto także na marginesie wskazać przypadek, w którym do spadku wchodzi jedynie udział w nieruchomości. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy nieruchomość była składnikiem majątku wspólnego małżonków. Śmierć jednego z nich powoduje ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej. Żyjący małżonek uzyskuje zatem swój udział w nieruchomości w wysokości 1/2. Udział ten przypada mu przy tym, nie z uwagi na spadkobranie ale ustanie ww. wspólności majątkowej. Do spadku wchodzi zatem 50% udziału w nieruchomości do której stosuje się odpowiednio kodeksowe zasady dziedziczenia ustawowego.

Wgląd do księgi wieczystej nieruchomości

Przed decyzją o przyjęciu spadku istotnym jest zajrzenie do księgi wieczystej, w której odnajdziemy informacje dotyczące stanu prawnego dziedziczonego lokalu (np. czy mieszkanie nie jest obciążone długami lub czy na pewno zmarła osoba była jedynym jego właścicielem). Wglądu do księgi dokonać można we właściwym dla danej lokalizacji sądzie rejonowym lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Więcej na temat tego, jak czytaś księgę wieczystą przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować