Nieprawidłowości w prospekcie informacyjnym. Co to oznacza dla stron umowy deweloperskiej?

Prospekt informacyjny to nie tylko istotny, ale przede wszystkim obligatoryjny element każdej umowy deweloperskiej. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, warto wiedzieć, co to za dokument i co oznacza błąd, jeśli w nim wystąpi.


O czym przeczytasz?

Wejście w życie nowej ustawy

Zgodnie z art. 81 ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska) wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (większość przepisundefinedw).

30 czerwca 2021 r. dokonano ogłoszenia tejże ustawy w Dzienniku Ustaw. Zatem ustawa ta weszła w życie 1 lipca 2022 r.

W tym miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, ktundefinedre wprowadzi nowa ustawa deweloperska

Prospekt informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego

Zgodnie z nową ustawą deweloper, ktundefinedry rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny musi być gotowy w dniu rozpoczęcia sprzedaży.

Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej jej umowy rezerwacyjnej, doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku.

W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych

Oznaczenie zmian

W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:

  • aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w ktundefinedrych są określone aktualne dane i informacje, albo
  • nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w ktundefinedrych zmiana jest wskazana w sposundefinedb umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczegundefinedlności przez zamieszczenie stosownych przypisundefinedw.

Deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie, o ktundefinedrej mowa powyżej, w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskie lub poprzedzającą ją umowy rezerwacyjnej.

W tym miejscu dowiesz się, co może zrobić nabywca, jeśli deweloper nie realizuje terminowo umowy deweloperskiej

Dlaczego prospekt informacyjny jest taki ważny?

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej lub poprzedzającą ją umowy rezerwacyjnej. Powyższe zostało wprost uregulowane w art. 23 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej.

Każdy nabywca wiedzieć musi, że prospekt informacyjny jest integralną częścią umowy deweloperskiej, czyli że umowa deweloperska to także wszystkie załączniki w niej wymienione. Powyższe odnosi się także do umowy rezerwacyjnej, ktundefinedra poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej (choć to nie reguła i zależy od dewelopera, ktundefinedry może nie stosować w procesie sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego umundefinedw rezerwacyjnych, ponieważ nie ma takiego obowiązku). Powyższe oznacza, że prospekt informacyjny stanowi załącznik do umowy rezerwacyjnej.

Każdy nabywca pamiętać musi, że przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej powinien mu być dostarczony prospekt informacyjny. W związku z tym nie ma możliwości prawnej zawrzeć umowy deweloperskiej czy umowy rezerwacyjnej w trybie ustawy deweloperskiej bez prospektu informacyjnego. Nie ma rundefinedwnież możliwości prawnej prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego i zawierania z nabywcami umundefinedw deweloperskich bez prospektu informacyjnego.

W tym miejscu dowiesz się, na co zwrundefinedcić uwagę przy odbiorze mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie

Prospekt informacyjny undefined o czym właściwie mundefinedwi?

Prospekt informacyjny to opis przedsięwzięcia deweloperskiego, jakie jest realizowane przez dewelopera. Dowiadujemy się z niego, kto to przedsięwzięcie realizuje, na jakiej działce i czy działka ma obciążenia hipoteczne. Ponadto w prospekcie informacyjnym znajdują się podstawowe informacje na temat przedsięwzięcia deweloperskiego tj. dostęp do drundefinedg publicznych, media w budynku, liczba kondygnacji budynku, liczba miejsc postojowych, etc.

W prospekcie informacyjnym znajdziemy także informacje na temat mieszkaniowego rachunku powierniczego, warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także:

  • szczegundefinedłowe informacje w zakresie aktundefinedw planowania przestrzennego dla nieruchomości, w tym opis decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • listę dokumentundefinedw, ktundefinedre należy sprawdzić i opisać, ktundefinedre odnoszą się do sąsiedztwa w promieniu 1 kilometra;
  • informacje o wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
  • nowe dokumenty, jakie deweloper musi udostępnić, jak np. pozwolenie na użytkowanie, ponieważ umowy deweloperskie zawiera się także przy nabywaniu lokali znajdujących się w budynku, ktundefinedry został wybudowany przez dewelopera i oddany do użytkowania.

Nowością jest szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenundefinedw sąsiednich.

Prospekt informacyjny sporządzany jest dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. Natomiast w przypadku wystąpienia zadań inwestycyjnych, prospekt sporządza się dla każdego takiego zadania inwestycyjnego przedsięwzięcia deweloperskiego indywidualnie.

Prospekt udostępniany jest nabywcy w sposundefinedb nieodpłatny. Każdy, kto jest zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej czy umowy rezerwacyjnej, powinien otrzymać prospekt informacyjny.

Informacje od dewelopera na każde żądanie

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa m.in. z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2) aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3) pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, do ktundefinedrego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniundefinedsł sprzeciwu;

4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku:

a) prowadzenia działalności przez okres krundefinedtszy niż dwa lata undefined sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,

b) realizacji inwestycji przez spundefinedłkę celową undefined sprawozdaniem spundefinedłki dominującej oraz spundefinedłki celowej;

5) projektem budowlanym;

6) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do ktundefinedrego organ nadzoru budowlanego nie wniundefinedsł sprzeciwu;

9) dokumentem potwierdzającym zgodę na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, natomiast jego kopia powinna być poświadczona przez notariusza.

Zmiany w prospekcie informacyjnym

W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:

  • aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w ktundefinedrych są określone aktualne dane i informacje, albo
  • nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w ktundefinedrych zmiana jest wskazana w sposundefinedb umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczegundefinedlności przez zamieszczenie stosownych przypisundefinedw.

Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej, informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub jego załącznikundefinedw może zostać doręczona w formie innej niż ta, o ktundefinedrej mowa powyżej.

Deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie prospektu informacyjnego w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej.

Co jeśli nie został nam doręczony prospekt informacyjny albo nie zostaliśmy poinformowani o zmianach?

Odpowiedź na powyższe pytanie znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 3-5 ustawy deweloperskiej. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

  • jeżeli deweloper nie doręczył w sposundefinedb określony w tejże ustawie (o czym mowa powyżej) prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
  • jeżeli dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie ktundefinedrych zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
  • jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie ktundefinedrego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego;

Trzeba jednak pamiętać, że uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, o ktundefinedrym mowa powyżej, nie przysługuje w nieskończoność. Ustawodawca wprowadził termin, w jakim nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, w opisanych powyżej sytuacjach. To 30 dni od dnia jej zawarcia.

Po upływie tego terminu uprawnienie do odstąpienia wygasa, co oznacza, że nie będziemy mogli odstąpić od umowy deweloperskiej z powołaniem na powyższe informacje, a nawet gdybyśmy złożyli takie oświadczenie po upływie terminu 30 dni, byłoby ono bezskuteczne.

W tym miejscu pisaliśmy o klauzulach abuzywnych w umowach deweloperskich

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!