Najem. Wady zagrażające zdrowiu

W teorii każdy wie czym jest najem, jakie warunki należy spełnić by zamieszkać w lokalu. Co jednak zrobić kiedy jego stan zagraża naszemu życiu a mamy zawartą umowę? Czy musimy tam mieszkać? Płacić umówiony czynsz?


O czym przeczytasz?

Najem - tytułem przypomnienia

Gdzie można przeczytać o najmie? Szereg informacji znajdziesz u nas na stronie, ale jeśli ktoś chciałby wgłębić się w przepisy najlepiej zajrzeć do kodeksu cywilnego (art. 659- 692), z ktundefinedrych dowiemy się jakie elementy powinny znajdować w umowie, między innymi aby była ona ważna.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zatem umowa najmu zawarta zostaje na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca w takiej umowie zobowiązuje się płacić czynsz najmu.

Praktyka pokazuje, że z reguły czynsz najmu płatny jest co miesiąc.

Wszystkie pozostałe stosunki między wynajmującym a najemcą, jeśli nie zostały ustalone pisemnie w umowie, odnoszą się do obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu undefined elementy

Najważniejszymi elementami tej umowy jest więc wydanie lokalu i zapłata czynszu. Umowa najmu powinna być sporządzona w dwundefinedch egzemplarzach, dla każdej ze stron.

Ponadto, w umowie powinny się znaleźć następujące zapisy: miejsce i data zawarcia umowy, określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości), dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie, wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji, czas trwania umowy, warunki wypowiedzenia umowy, prawa i obowiązki stron umowy oraz podpisy stron.

Umowa najmu nie obejmuje jedynie samego lokal, albowiem zalicza się do niej także jego wyposażenie - meble, urządzenia RTV, AGD i inne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegundefinedłowy protokundefinedł odbioru (najlepiej z dokumentacją fotograficzną).

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

Dodatkowe postanowienia umowne

Poza wymienionym powyżej podstawowymi elementami, umowa najmu może (choć nie jest to obowiązkowe) zawierać także inne postanowienia, zgodne z wolą stron. Mimo, iż ich uwzględnienie w umowie nie jest wymagane prawem, warto o nie zadbać, bowiem ich brak może prowadzić do powstawania w przyszłości trudnych do rozwiązania nieporozumień między najemcą, a wynajmującym.

Do najbardziej popularnych dodatkowych zapisundefinedw umowny należą te związane z podnajmem (lub przekazaniem do bezpłatnego użytkowania), kaucją (jej wysokością oraz metodą rozliczenia) oraz waloryzacją.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Obowiązki najemcy

Elementarnym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu określonego przez strony umowy.

Dodatkowo, do podstawowych obowiązkundefinedw najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie, przestrzeganie porządku domowego oraz dokonywania drobnych napraw.

Do drobnych napraw, ktundefinedre obciążają najemcę mieszkania, należą przede wszystkim: malowanie ścian, podłundefinedg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy podłundefinedg, drzwi i okien, naprawa pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody czy naprawa pralki, lodundefinedwki, podgrzewaczy wody, wanny, umywalki oraz wszelkich urządzeń sanitarnych, w ktundefinedre lokal jest wyposażony.

Tutaj znajdziesz informacje co ty są drobne nakłady na lokal dokonywane przez najemcę i jak je rozliczać.

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący natomiast, powinien przede wszystkim wydać mieszkanie w stanie przydatnym do umundefinedwionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osundefinedb przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.

Wynajmujący nie tylko ma za zadanie utrzymać lokal w odpowiednim stanie, ale rundefinedwnież pokrywa koszty związane z naprawami i wymianami wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, naprawami i wymianą instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej, a także wymiany piecundefinedw grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynkundefinedw i podłundefinedg.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeśli jedna ze stron nie spełnia swoich obowiązkundefinedw, możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu. Ale kiedy może to nastąpić?

Zgodnie z przepisami, umowę na czas oznaczony, można wypowiedzieć tylko w określonych prawem przypadkach. Jedną z kategorii są sytuacje upoważniające do wypowiedzenia najmu przez wynajmującego, drugą przypadki, w ktundefinedrych możliwością o bezzwłocznym zakończeniu umowy dysponuje najemca.

Zgodnie z art. 664 undefined 2 k.c., podstawową przyczyną upoważniającą najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania wymaganych terminundefinedw jest istnienie takich wad przedmiotu najmu, ktundefinedre uniemożliwiają używanie rzeczy w sposundefinedb przewidziany w umowie.

W wyroku z 9.10.2013 r. SN stwierdził, że tylko w sytuacji gdy wada ma charakter nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie, wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić bez wzywania wynajmującego do usunięcia wady (V CSK 467/12). Jeżeli wady nie dają się usunąć, najemca uzyskuje prawo do wypowiedzenia najmu od razu, bez konieczności podejmowania dodatkowych zabiegundefinedw.

Jeśli natomiast wady są możliwe do usunięcia, najemca musi najpierw o ich wykryciu poinformować wynajmującego. Dopiero gdyby ten ostatni, mimo uzyskanej informacji, w czasie właściwym wad nie usunął, najemca będzie mundefinedgł najem wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.

W razie wystąpienia wad określonych w art. 682 KC najemca może żądać obniżenia czynszu, chyba że w chwili zawarcia umowy najmu o wadach lokalu wiedział (art. 664 undefined 1 i 3 KC).

Kiedy można uznać, że takie wady występują?

Artykuł 682 Kodeksu cywilnego, podpowiada nam, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domownikundefinedw albo osundefinedb u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wystarczający jest stan zagrożenia dla zdrowia wymienionych osundefinedb, a tym bardziej zagrożenia ich życia. Nie jest zatem konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu poniesionego przez te osoby.

Najemca powinien jednak, w razie sporu wykazać, że zagrożenie zdrowia było realne i w razie kontynuowania najmu mogłoby dojść do powstania uszczerbku na zdrowiu wskazanych osundefinedb. Przepis nie wprowadza rozrundefinedżnienia stopni ewentualnego uszczerbku na zdrowiu, ktundefinedry ma zagrażać najemcy i innym osobom.

Wystarczy zatem niebezpieczeństwo nawet niegroźnych, w powszechnym odczuciu, chorundefinedb (np. lokal ma wady w postaci poważnych nieszczelności okien skutkujących przeciągami, co realnie naraża dzieci najemcy na przeziębienia).

Aby ustalić jakie to są wady należy sięgnąć do orzecznictwa, ponieważ jeśli uznamy, że nie podoba nam się kolor glazury, albo żyrandol jest nieprawidłowo przykręcony, to trudno uznać takie wady za zagrażające życiu czy zdrowie.

W tym miejscu przeczytasz czy odcięcie prądu od lokalu zajmowanego przez lokatora jest prawnie uzasadnione?

Kiedy lokal ma wady zagrażające zdrowiu? Trochę orzecznictwa

Jak wskazują Sąd Rejonowy w Szczytnie w wyroku z dnia 26 czerwca 2018 r. dotyczącym zagrzybienia ścian: undefinedDla powstania uprawnienia do odstąpienia od umowy w trybie uregulowanym w art. 682 K.c. wystarczy samo zagrożenie zdrowia wskazanych tam osundefinedb w obrębie wynajętego lokalu. W ujęciu tego przepisu, bez znaczenia jest to, czy osoby tam wskazane zostały już dotknięte skutkami takich wad lokalu; nie ma też znaczenia okoliczność, kiedy wady takie powstały oraz czy można je usunąćundefined (sygn. akt I C 72/18).

Wyrok ten potwierdza, dość utrwalone już orzecznictwo, w tym Sądu Najwyższego, ktundefinedry podkreślił, że stan zagrożenia życia lub mienia osundefinedb zamieszkujących budynek to - zarundefinedwno w świetle przepisundefinedw prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. - nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunkundefinedw antysanitarnych (wyrok z 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74).

Jako wady lokalu zagrażające zdrowiu kwalifikują się uszkodzenia, ktundefinedre mogą spowodować zawalenie się elementundefinedw budowlanych lokalu lub całego budynku, panujące w lokalu warunki antysanitarne, zawilgocenie, zagrzybienie (wyr. SN z 21.5.1974 r., II CR 199/74).

Wadę lokalu może stanowić użycie do budowy domu materiałundefinedw emitujących substancje toksyczne, nawet gdyby według obowiązujących przepisundefinedw ich użycie było dopuszczalne (wyr. SN z 1.12.1986 r., II CR 362/86).

Zagrożenie dla zdrowia może stwarzać wada polegająca na braku zabezpieczenia lokalu przed jego nadmiernym wychładzaniem (wyr. SN z 9.10.2013 r., V CSK 467/12).

Ważne! Do wad określonych w art. 682 KC zalicza się także zagrażające zdrowiu oddziaływanie czynnikundefinedw pochodzących z sąsiednich lokali, nieruchomości, np. nadmierny hałas, emisja substancji wywołujących alergię.

Wystarczy zagrożenie. Subiektywnie

Zgodnie z opinią doktryny: undefinedjeżeli lokal stanowiący przedmiot najmu ma wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domownikundefinedw albo osundefinedb u niego zatrudnionych, to może on wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Wystarczający jest stan zagrożenia dla zdrowia wymienionych osundefinedb, a tym bardziej zagrożenia ich życia.

Nie jest zatem konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu (choroby) poniesionego przez te osoby. Jednakże, w razie sporu między stronami, należy wykazać, że zagrożenie zdrowia było realne i w razie kontynuowania najmu mogłoby dojść do powstania uszczerbku na zdrowiu wskazanych osundefinedb.

Warto jednak mieć na uwadze, że uszczerbek na zdrowiu nie musi być też stały ani długotrwały. Jednocześnie, zagrożenie dla zdrowia nie musi mieć charakteru obiektywnego tzn. więc w rundefinedwnym stopniu zagrażać każdemu potencjalnemu najemcy, a podlega subiektywizacji.

Dla przykładu można tu podać zagrzybienie ścian, jeśli stopień zagrzybienia nie jest duży, może się wydawać, że sprawa jest dość błaha, ponieważ w pełni zdrowa osoba nawet może tego nie odczuć, natomiast jeśli już kto jest alergikiem czy ma problemy z oddychaniem, niewielki grzyb może stać się dla niego ogromnym zagrożeniem.

Przyczynienie się najemcy do ewentualnej szkody

Przyjmuje się, że brak wykonania uprawnień przewidzianych w art. 682 KC przez najemcę, ktundefinedry wie o wadach zagrażających zdrowiu, może być w konkretnym przypadku traktowany jako przyczynienie się do ewentualnej szkody.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement