Czym jest najem okazjonalny
Najem okazjonalny to specyficzny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, w ktundefinedrym najemca dobrowolnie zobowiązuje się wyprowadzić z najmowanego mieszkania po zakończeniu umowy. Sama umowa najmu okazjonalnego nie rundefinedżni się zbytnio od standardowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, jednak trzeba zwrundefinedcić uwagę na kilka zapisundefinedw.
Regulacje dotyczące umowy najmu okazjonalnego zostały zawarte w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Najem okazjonalny jest rozwiązaniem stosunkowo nowym. Został wprowadzony do porządku prawnego ustawą z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw. Celem tego rozwiązania było skuteczniejsze zabezpieczenie właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. W jaki sposundefinedb? Daje on właścicielowi możliwość natychmiastowej eksmisji najemcy w przypadku, gdy ten nie wywiązuje się z obowiązku płacenia i dbania o lokal.
Kluczową rolę odgrywają także oświadczenia notarialne dołączane do umowy. Ponadto, w ramach umowy najemca oświadcza, że ma stałe miejsce pobytu, do ktundefinedrego może wrundefinedcić natychmiast po zakończeniu umowy najmu.
Podstawową więc rundefinedżnicą pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym jest to, że w tym drugim przypadku wynajmujący nie ma obowiązku zapewniać najemcy lokalu zastępczego w momencie wypowiedzenia umowy.
W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.
Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.
Warunki przy najmie okazjonalnym
Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw z 11 września 2017 r. z trybu najmu okazjonalnego mogą skorzystać wyłącznie osoby prywatne, nieprowadzące działalności gospodarczej.
Ponadto, taka umowa zawsze zawierana jest na czas określony (maksymalny dopuszczony prawem czas to 10 lat).
Umowa i wszelkie zmiany muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w ciągu maksymalnie 14 dni. W przypadku niedochowania tego terminu umowa będzie w świetle prawa traktowana jak standardowa umowa najmu na zasadach ogundefinedlnych kodeksu cywilnego.
Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.
Kluczową rolę odgrywają oświadczenia notarialne dołączane do umowy. Ponadto, w ramach umowy najemca oświadcza, że ma stałe miejsce pobytu, do ktundefinedrego może wrundefinedcić natychmiast po zakończeniu umowy najmu. Czym są takie oświadczenia?
To deklaracje najemcy zapisane w formie aktu notarialnego, z ktundefinedrych wynika, że najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do oprundefinedżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
Chociaż z art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy wynika, że wskazanie lokalu zastępczego powinno mieć postać załącznika do umowy najmu, to jednak należy przyjąć, iż wystarczające jest zamieszczenie w treści samej umowy najmu oświadczenia najemcy o wskazaniu takiego lokalu. Oświadczenie to nie musi mieć formy załącznika do umowy najmu, ale powinno mieć jednak formę oświadczenia pisemnego.
Najemca zobowiązany jest do wskazania lokalu, w ktundefinedrym będzie mundefinedgł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
W przypadku wskazania lokalu konieczne będzie rundefinedwnież oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (w ktundefinedrym eksmitowany miałby zamieszkać) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osundefinedb z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Zasadniczo przepis nie wprowadza dla oświadczenia właściciela lokalu zastępczego żadnej szczegundefinedlnej formy. Ale że ma ono stanowić załącznik do umowy, powinno mieć formę pisemną. Należy jednak pamiętać, że na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym powinno zostać złożone przez właściciela lokalu zastępczego lub osobę posiadającą do niego tytuł prawny.
W jaki sposundefinedb wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania.
W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami konkretnych sytuacjach, kiedy to wynajmujący może umowę wypowiedzieć.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediundefinedw lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej trzech pełnych okresundefinedw płatności i po upływie dodatkowego miesięcznego terminu od wezwania do uiszczenia zaległości, najemca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku zapłaty, wynajmujący może dochodzić zaległych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę.
W tym celu konieczne jest wystosowanie do najemcy ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, ktundefinedre to rozpoczyna postępowanie o zapłatę.
Gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności i mimo wezwania do zapłaty nie dokonał wymaganych płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Wundefinedwczas właściciel lokalu powinien wręczyć pisemne żądanie oprundefinedżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż 7 dni od otrzymania żądania.
Jeżeli pisemne żądanie nie przyniesie skutku, należy złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w ktundefinedrym najemcy dobrowolnie poddali się egzekucji. Do wniosku należy dołączyć żądanie oprundefinedżnienia lokalu, dowundefinedd doręczenia pisma do najemcundefinedw oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okresowego do Urzędu Skarbowego.
W tym miejscu dowiesz się więcej na temat wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.
Lokal zastępczy
Jak zostało wspomniane warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest wskazanie lokalu zastępczego, do ktundefinedrego będzie mundefinedgł wyprowadzić się eksmitowany najemca. Niejednokrotnie bywa tak, że adresem takiego lokalu zastępczego jest własnościowe mieszkanie najemcy, w ktundefinedrym obecnie nie przebywa, bo np. nie może lub jest ono położone w innym mieście. Innym rozwiązaniem jest wskazanie adresu osoby spokrewnionej lub bliskiej.
Nie ma problemu, kiedy takim adresem jest lokal rodzicundefinedw, ale co wundefinedwczas, gdy najemca nie ma takiej możliwości, bo nie ma swojego lokum ani bliskich osundefinedb? Wundefinedwczas może poprosić znajomych. Dla nich jest to jednak ryzykowne. Dlaczego?
Ryzyko przyjmującego
Jak wskazuje art. 19 a ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osundefinedb z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Tak więc, jeśli właściciel lokalu podpisze takie oświadczenia, w przypadku eksmisji lokatora z wynajmowanego mieszkania obowiązany jest przyjąć go pod swundefinedj dach. To, na jakich warunkach osoba zapewniająca lokal zastępczy przyjmie najemcę, strony ustalają indywidualnie. Czasami może być to przysługa, czasami pomoc odpłatna.
Problem pojawia się, gdy przyjęty lokator nie potrafi dogadać się z osobą, ktundefinedra zaoferowała mu pomoc. Niestety, w takim przypadku osoba oferująca lokal zastępczy jest w trudnej sytuacji. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że przepisy nie regulują, czy właściciel lokalu może wyrzucić najemcę. Skoro została zaoferowana pomoc, strony nie zawierają zazwyczaj żadnej umowy, bowiem jest to undefinedkoło ratunkoweundefined dla takiego najemcy. Pojawia się więc problem z ewentualną eksmisją.
Wundefinedwczas pozostaje klasyczny pozew o oprundefinedżnienie i opuszczenie lokalu, czyli tzw. sądowa eksmisja. Niestety jak wskazuje doświadczenie, proces ten jest długotrwały i żmudny, a w tym czasie lokator może przysporzyć nie lada problemundefinedw.
Należy rundefinedwnież pamiętać, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorundefinedw istniej krąg osundefinedb, do ktundefinedrych należą np. kobiety w ciąży, nieletni czy bezrobotni, ktundefinedrzy są szczegundefinedlnie chronieni przez prawo i wundefinedwczas nie można wyrzucić ich na bruk, nawet mimo wygranej sprawy w sądzie. Wtedy też jedyną alternatywą pozostaje lokal socjalny zaproponowany przez gminę, na ktundefinedry czasami czeka się latami.
Jeśli więc chcemy komuś pomundefinedc i podpisać oświadczenie o możliwości korzystania z lokalu, powinniśmy przemyśleć sprawę dwa razy.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
