Najem okazjonalny. Jaki lokal zastępczy powinien być wskazany przez najemcę?

Najem, który miał być świetnym interesem okazuje się problemem. Nieuczciwi lokatorzy to sytuacja dość powszechna. Dobrym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Jaki lokal zastępczy może wskazać najemca przy tej umowie?


O czym przeczytasz?

Pytanie czytelnika

Czy do umowy najmu okazjonalnego w oświadczeniu najemcy wystarczy decyzja na mieszkanie spundefinedłdzielcze czy osoba poświadczający że będę miał gdzie mieszkać czy lokal musi być własnościowy?

Najem okazjonalny

Regulacje dotyczące umowy najmu okazjonalnego zostały zawarte w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najem okazjonalny jest rozwiązaniem stosunkowo nowym, albowiem został wprowadzony do porządku prawnego ustawą z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw. Celem tego rozwiązania było skuteczniejsze zabezpieczenie właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. W jaki sposundefinedb? Daje on właścicielowi możliwość natychmiastowej eksmisji najemcy w przypadku, gdy ten nie wywiązuje się z obowiązku płacenia i dbania o lokal.

Najem okazjonalny to specyficzny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, w ktundefinedrym najemca dobrowolnie zobowiązuje się wyprowadzić z najmowanego mieszkania po zakończeniu umowy. Sama umowa najmu okazjonalnego nie rundefinedżni się za bardzo od standardowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, jednak trzeba zwrundefinedcić uwagę na kilka zapisundefinedw.

Kluczową rolę odgrywają także oświadczenia notarialne dołączane do umowy. Ponadto, w ramach umowy najemca oświadcza, że ma stałe miejsce pobytu, do ktundefinedrego może wrundefinedcić natychmiast po zakończeniu umowy najmu.

Podstawową więc rundefinedżnicą pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym jest to, że w tym drugim przypadku wynajmujący nie ma obowiązku zapewniać najemcy lokalu zastępczego w momencie wypowiedzenia umowy.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Warunki przy najmie okazjonalnym

Aby doszło do zawarcia umowy na najem okazjonalny, zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw z 11 września 2017 roku z trybu najmu okazjonalnego mogą skorzystać wyłącznie osoby prywatne, nieprowadzące działalności gospodarczej.

Ponadto, taka umowa zawsze zawierana jest na czas określony (maksymalny dopuszczony prawem czas to 10 lat).

Umowa i wszelkie zmiany muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w ciągu maksymalnie 14 dni. W przypadku niedochowania tego terminu umowa będzie w świetle prawa traktowana jak standardowa umowa najmu na zasadach ogundefinedlnych kodeksu cywilnego.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Oświadczenia związane ze wskazanym lokalem zastępczym

Przede wszystkim kluczowe jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w ktundefinedrym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do oprundefinedżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.

Chociaż z art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy wynika, że wskazanie lokalu zastępczego powinno mieć postać załącznika do umowy najmu, to jednak należy przyjąć, iż wystarczające jest zamieszczenie w treści samej umowy najmu oświadczenia najemcy o wskazaniu takiego lokalu. Oświadczenie to nie musi mieć formy załącznika do umowy najmu, a powinno mieć jednak formę oświadczenia pisemnego.

Najemca zobowiązany jest do wskazania innego lokalu, w ktundefinedrym będzie mundefinedgł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu.

Nie istnieją żadne przeszkody, aby najemca wskazał jako lokal zastępczy swundefinedj własny lokal, do ktundefinedrego przysługuje mu tytuł prawny, lecz w ktundefinedrym przejściowo nie może zamieszkiwać i dlatego zawiera umowę najmu okazjonalnego innego lokalu.

Należy się zgodzić z istniejącym w nauce prawa poglądem, że najemca może wskazać jako lokal zastępczy lokal, ktundefinedry dopiero nabędzie w przyszłości, np. na podstawie umowy o budowę lokalu czy umowy deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego

W przypadku wskazania lokalu, konieczne będzie rundefinedwnież oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (w ktundefinedrym eksmitowany miałby zamieszkać) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osundefinedb z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Zasadniczo przepis nie wprowadza dla oświadczenia właściciela lokalu zastępczego żadnej szczegundefinedlnej formy. Jednak z faktu, że ma ono stanowić załącznik do umowy wynika, iż powinno ono mieć formę pisemną. Należy jednak pamiętać, że na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat form zawierania umundefinedw.

Przepis stanowi, że oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym powinno zostać złożone przez właściciela lokalu zastępczego lub osobę posiadającą do niego tytuł prawny.

Pojęcie "właściciela" zostało zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy i ochronie praw lokatorundefinedw i tak też należy rozumieć to pojęcie. Oświadczeniem "właściciela" lokalu będzie zatem rundefinedwnież oświadczenie osoby, ktundefinedra jest wynajmującym lokal i udostępnia go najemcom, nie będąc jednocześnie jego właścicielem w rozumieniu technicznoprawnym.

Natomiast "osobą posiadającą tytuł prawny" do lokalu będzie każda osoba posiadająca do niego jakikolwiek tytuł prawny, niezależnie od charakteru prawnego tego tytułu. Oświadczenie takie może więc zostać złożone przez właściciela lokalu w rozumieniu technicznoprawnym, najemcę, dzierżawcę, biorącego w użyczenie, użytkownika, uprawnionego z tytułu służebności.

Wobec braku ograniczeń kręgu osundefinedb posiadających tytuł prawny do lokalu zastępczego, ktundefinedre mogą złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w tym lokalu przez najemcę, należy przyjąć, że osobą tą może być także najemca zajmujący lokal na podstawie umowy najmu socjalnego, jak rundefinedwnież najemca korzystający z lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Kto składa oświadczenie?

Ustawa w żaden sposundefinedb nie ogranicza tego, kto spośrundefinedd osundefinedb posiadających tytuł prawny do lokalu zastępczego może złożyć oświadczenie. Biorąc zaś pod uwagę sposundefinedb rozumienia pojęcia "tytułu prawnego do lokalu" powstaje wątpliwość, czy oświadczenie takie może też złożyć osoba posiadająca rodzinnoprawny tytuł do lokalu (np. małżonek korzystający z lokalu wspundefinedłmałżonka).

Należy przyjąć, że oświadczenia takiego nie mogą złożyć osoby posiadające pochodny wobec "głundefinedwnego" lokatora tytuł prawny do korzystania z lokalu, np. jego domownikundefinedw czy osoby zamieszkujące z lokatorem z uwagi na ciążący na nim obowiązek alimentacyjny, ponieważ tytuł prawny osundefinedb posiadających pochodne prawo do korzystania z lokalu ma zawsze charakter niesamodzielny, ściśle zależny od "głundefinedwnego" lokatora.

Jeśli w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego lokal wskazany przez najemcę zmieni się bądź najemca utraci możliwość zamieszkania w nim, musi ponownie wskazać inny lokal mieszkalny, a właściciel tegoż lokalu musi złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osundefinedb z nim mieszkających w jego lokalu.

Jaki jest koszt podpisania umowy najmu okazjonalnego?

Ponieważ najem okazjonalny wymaga wizyty u notariusza, to wiąże się z opłatą. Zgodnie z aktualnymi stawkami, koszt przygotowania i poświadczenia przez notariusza umowy najmu okazjonalnego to około 150undefined300 złotych.

Kto powinien zapłacić płaci? W teorii najemca, ale często koszt dzielony jest po połowie lub wynajmujący bierze go na siebie.

W tym miejscu dowiesz się wszystkiego na temat tego, czym jest akt notarialny.

W jaki sposundefinedb wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania.

W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami, konkretnych sytuacjach, kiedy to wynajmujący może umowę wypowiedzieć.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediundefinedw lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej 3 pełnych okresundefinedw płatności i po upływie dodatkowego miesięcznego terminu od wezwania do uiszczenia zaległości, najemca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku zapłaty, wynajmujący może dochodzić zaległych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę.

W tym celu konieczne jest wystosowanie do najemcy ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, ktundefinedre to rozpoczyna postępowanie o zapłatę.

Niemniej, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i mimo wezwania do zapłaty nie dokonał wymaganych płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Wundefinedwczas, właściciel lokalu powinien wręczyć pisemne żądanie oprundefinedżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż 7 dni od otrzymania żądania.

Jeżeli pisemne żądanie nie przyniesie skutku, należy złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w ktundefinedrym najemcy dobrowolnie poddali się egzekucji. Do wniosku należy dołączyć żądanie oprundefinedżnienia lokalu, dowundefinedd doręczenia pisma do najemcundefinedw oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okresowego do Urzędu Skarbowego.

W tym miejscu dowiesz się więcej na temat wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.

Czy w takie umowie lokator ma w ogundefinedle jakieś prawa?

Oczywiście. Należy zwrundefinedcić uwagę, że najemcy, ktundefinedrzy płacą czynsz regularnie, dbają o mieszkanie i wywiązują się ze swoich obowiązkundefinedw, nie mają powodundefinedw do obaw. O ile umowa najmu okresowego daje posiadaczowi nieruchomości możliwość przeprowadzenia szybkiej eksmisji, o tyle aby taką procedurę rozpocząć, muszą być spełnione określone prawem warunki.

Jak wskazują przepisy, nakaz eksmisji może zostać wydany w sytuacji, gdy: najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat przez co najmniej 3 miesiące, bez zgody właściciela mieszkania podnajął lokal lub oddał je w bezpłatne użytkowanie osobom trzecim, mimo pisemnego upomnienia używa nieruchomości w sposundefinedb niezgodny z umową, utrudnia życie pozostałych mieszkańcundefinedw budynku lub dopuszcza się szkundefinedd w lokalu albo utracił możliwość zamieszkania w innym lokalu wskazanym w umowie i nie wskazał miejsca zastępczego.

W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl . Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement