Najem mieszkania przez małżonków. Jak to wygląda od strony prawnej?

Z rozmaitych przyczyn wynajęcie mieszkania przez małżeństwo ma miejsce dość często. Jak wygląda sytuacja prawna, gdy najemcy są w związku małżeńskim i oboje z małżonków są lokatorami?


O czym przeczytasz?

Umowa najmu

Umowa najmu została uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Na mocy tej umowy, jedna ze stron - wynajmujący, udostępnia odpłatnie lokal drugiej stronie – najemcy.

Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 659 K.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Przedmiotem najmu może być każda rzecz, dopóki nie wyłączają tego przepisy szczególne. Największe znaczenie dla obrotu gospodarczego ma wynajem nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być każdego rodzaju nieruchomości, np. gruntowe, budynkowe, czy lokalowe.

Wynająć można także tylko ich część. To sprawia, że przedmiotem najmu może być fragment działki, część budynku, określona powierzchnia biura, a nawet wyznaczony fragment ściany przeznaczony na cele reklamowe.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Elementy umowy najmu

Najważniejszymi elementami tej umowy jest więc wydanie lokalu i zapłata czynszu. Umowa najmu powinna być sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron.

Ponadto, w umowie powinny się znaleźć następujące zapisy: miejsce i data zawarcia umowy, określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości), dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie, wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji, czas trwania umowy, warunki wypowiedzenia umowy, prawa i obowiązki stron umowy oraz podpisy stron.

Umowa najmu nie obejmuje jedynie samego lokal, albowiem zalicza się do niej także jego wyposażenie - meble, urządzenia RTV, AGD i inne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegółowy protokół odbioru (najlepiej z dokumentacją fotograficzną).

Wzory umów najmu wraz z omówieniami znajdziesz tutaj.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Obowiązki jakie ma najemca

Zarówno najemca jak i wynajmujący mają swoje prawa i obowiązki.

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest oczywiście zapłata czynszu określonego przez strony umowy. Nie jest jednak tak, że skoro najemca nie jest właścicielem lokalu, jego obowiązki kończą się na uiszczeniu opłat, albowiem korzysta z lokalu, używa go i przedmiotów w nim się znajdujących.

Do podstawowych obowiązków najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego.

Można w umowie najmu złożyć zastrzeżenie, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę zostanie zwrócona przez wynajmującego przez systematyczne potrącanie kwoty z płaconego czynszu.

Tutaj znajdziesz informacje co ty są drobne nakłady na lokal dokonywane przez najemcę i jak je rozliczać.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Obowiązki wynajmującego

Tak jak najemca, obowiązany jest do opłaty czynszu, tak wynajmujący powinien przede wszystkim wydać mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu.

Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osób przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.

Wynajmujący nie tylko ma za zadanie utrzymać lokal w odpowiednim stanie, ale również pokrywa koszty związane z naprawami i wymianami wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, naprawami i wymianą instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej, a także wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg.

W tym miejscu jest wszystko na temat napraw koniecznych w lokalu. Kto i w jakim zakresie za nie odpowiada.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Najem w kontekście wspólności ustawowej małżeńskiej

Na początku należy wspomnieć, że wspólność najmu między małżonkami odnosi się tylko i wyłącznie do lokali mieszkalnych. Inne lokale wynajęte przez jednego z małżonków nie są z mocy prawa objęte wspólnością ustawową.

Może się wydawać inaczej, jednak wynajęcie mieszkania przez małżonków, nie jest wcale taką prostą sprawą.  Kwestie wspólności majątkowej w kontekście umowy najmu reguluje art. 6801 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że omawiane rozwiązanie, odnosi się wyłącznie do sformalizowanego prawem związku małżeńskiego, a tym samym nie obejmuje osób żyjących w konkubinacie.

Przede wszystkim, istotne jest, że zawarcie umowy najmu mieszkania przez jednego z małżonków w roli wynajmującego wymaga zgody drugiego małżonka.

Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

W tym miejscu dowiesz się czym jest ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej na przykładzie mieszkania.

Razem czy osobno?

Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

Z powyższego przepisu, jasno wynika, że wspólność prawa najmu ma więc charakter przymusowy. Rodzi to zatem, pewne konsekwencje, albowiem oboje małżonkowie są dłużnikami z tytułu czynszu najmu, nawet wtedy gdy tylko jedno z nich w przedmiotowym lokalu zamieszkuje.

Wygaśnięcie wspólności prawa najmu lokalu

Wspólność prawa najmu lokalu na zasadach ogólnych wygasa w razie ustania małżeństwa. Natomiast zgodnie z art. 6801 § 2 zd. 1 K.c. nie wygasa ona w razie ustania wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa. Oznacza to, że małżeńska umowa majątkowa wyłączająca wspólność prawa najmu lokalu byłaby nieważna z mocy prawa jako sprzeczna z ustawą.

Ustania wspólności prawa najmu lokalu nie powoduje prawomocny wyrok sądu ustanawiający rozdzielność majątkową ani prawomocne postanowienie sądu w sprawie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków, ani prawomocne orzeczenie przez sąd separacji.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Zniesienie przez sąd wspólności najmu lokalu. Ważne powody

Zgodnie z art. 6801 § 2 zd. 2 K.c. sąd może z ważnych powodów, na żądanie jednego z małżonków, znieść wspólność najmu lokalu, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

Przesłanką zarówno ustanowienia rozdzielności majątkowej, jak i zniesienia wspólności najmu lokalu  są "ważne powody". W doktrynie prawa spółdzielczego, w związku z brzmieniem trafnie podkreślano, że to samo określenie w obydwu wypadkach miało różny ciężar gatunkowy. Ważne powody zniesienia wspólności prawa najmu muszą być bardziej ważkie i być ściśle związane ze wspólnotą mieszkania, w tym bowiem wypadku chodzi o likwidację węzła wspólności chronionego w sposób szczególny.

Określony stan faktyczny może więc uzasadniać żądanie zniesienia wspólności majątkowej, ale nie będzie wystarczający do wspólności prawa najmu lokalu; np. najbardziej typowa przyczyna ustanowienia rozdzielności majątkowej według, tj. lekkomyślne podejście do spraw majątkowych, nie uzasadniałaby z reguły zniesienia wspólności prawa najmu lokalu.

Ogólnie biorąc, zniesienie wspólności prawa najmu lokalu powinno mieć miejsce w sytuacjach raczej wyjątkowych i głównie z przyczyn rodzinno-osobowych, np. z powodu rozbicia małżeństwa. Poza tym w wypadku, gdy prawo najmu lokalu jest wspólne w ramach wspólności dorobku, zniesienie wspólności samego prawa byłoby niedopuszczalne; zniesienie to musi więc być albo poprzedzone zniesieniem wspólności całego majątku, albo nastąpić jednocześnie (J. Ignatowicz, w: M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze. Komentarz, s. 397).

Wypowiedzenie najmu przez jednego z małżonków

Przepisy nie regulują sytuacji, gdy jeden z małżonków wypowiada stosunek najmu albo wynajmujący wypowiada stosunek najmu wobec jednego z małżonków. W takim wypadku dochodzi do ustania wspólności najmu lokalu mieszkalnego.

W rezultacie drugi współmałżonek, podobnie jak w wypadku śmierci małżonka, staje się wyłącznym najemcą. Według którego spółdzielnia mieszkaniowa może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wobec jednego albo obojga małżonków.

W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu.

Orzekanie przez sąd w wyroku rozwodowym o wspólnym mieszkaniu małżonków

Szczególną regulację dotyczącą orzekania przez sąd w wyroku rozwodowym o wspólnym mieszkaniu małżonków zawierają przepisy art. 58 § 2–4 KRO (zob. post. SN z 26.11.2009 r., III CZP 96/09).

Zgodnie z tymi przepisami jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków.

W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat kaucji w umowie najmu lokalu.

Na zgodny wniosek stron sąd może w wyroku orzekającym rozwód orzec również o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi małżonek wyraża zgodę na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, o ile podział bądź jego przyznanie jednemu z małżonków są możliwe.

Orzekając o wspólnym mieszkaniu małżonków sąd uwzględnia przede wszystkim potrzeby dzieci i małżonka, któremu powierza wykonywanie władzy rodzicielskiej.

W tym miejscu możesz przeczytać co zrobić z najemcą, który uporczywie unika zapłaty czynszu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement