Najem lokalu
Najem nieruchomości został uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 659- 692), w ktundefinedrych określone jest jakie elementy umowa taka winna zawierać. Przede wszystkim, należy pamiętać, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zgodnie z obowiązującymi przepisami zawarta na piśmie.
Ponadto, każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposundefinedb płatności.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub na czas nieokreślony.
Zakup lokalu a umowa najmu undefined podstawowe kwestie
Zawarcie umowy najmu lokalu nie uniemożliwia jego sprzedaży przez właściciela. Sprzedaż możliwa jest w całym okresie obowiązywania stosunku najmu, niezależnie od tego czy lokal został już wydany najemcy, czy też nie.
W przypadku sprzedaży lokalu stanowiącego przedmiot umowy najmu nabywca lokalu wstępuje w miejsce zbywcy, a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach.
Uprawienia najemcy
Wstąpienie nabywcy w sytuację prawną zbywcy odbywa się z mocy prawa i powoduje, że na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu w brzmieniu z dnia jej podpisania. W konsekwencji, najemcy nie przysługują żadne nowe uprawnienia. Nie może on więc żądać np. dokonania zmian treści umowy najmu z uwagi na wstąpienie w miejsce właściciela innego podmiotu.
Skutki wstąpienia nabywcy nieruchomości nie obejmują roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu. Roszczenia najemcy powstałe przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a ktundefinedrych źrundefineddłem powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz przepisy ustawy, mogą być dochodzone undefined mimo zmiany właściciela undefined bezpośrednio od poprzedniego wynajmującego.
Dzieje się tak, bowiem roszczenia odszkodowawcze najemcy powstałe w okresie przed zbyciem przedmiotu najmu nie przechodzą na nabywcę, a w dalszym ciągu odnoszą się do poprzedniego właściciela.
Najemca może żądać od poprzedniego wynajmującego naprawienia szkody, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej obowiązany był zwrundefinedcić rzecz wcześniej, niż miałoby to nastąpić zgodnie z umową najmu. W takiej sytuacji najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu umowy przez nabywcę. Jeżeli tego nie zrobi to zbywcy przysługują przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, ktundefinedrych najemca nie podniundefinedsł, a ktundefinedrych podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
Uprawienia nabywcy lokalu
Jednym z uprawieniem przysługujących nowemu właścicielowi lokalu jest co do zasady prawo wypowiedzenia umowy najmu zawartej przez poprzedniego właściciela.
Warto jednak pamiętać, że niezależnie od postanowień zawartych w umowie najmu, jej wypowiedzenie jest dopuszczalne jedynie w przypadkach wskazanych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a termin wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony zależny jest od przyczyny, z jakiej ono następuje.
Zgodnie z treścią art. 11 ww. ustawy, nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkundefinedd, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania przez mieszkańcundefinedw albo wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediundefinedw lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, ktundefinedry wymaga oprundefinedżnienia w związku z koniecznością rozbiundefinedrki lub remontu budynku.
Terminy wypowiedzenia
Nie pundefinedźniej niż na pundefinedł roku naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w ktundefinedrym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Nie pundefinedźniej niż na 3 lata naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do takiego lokalu.
Ważne! Nabywca nie może wypowiedzieć umowy najmu gdy umowa została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną oraz lokal został już wydany najemcy.
Podwyższenie czynszu najmu
Kolejnym sposobem na pozbycie się niechcianego najemcy przez nabywcę jest podwyższenie czynszu. W takiej sytuacji istnieje szansa, że z uwagi na zbyt wysoką opłatę najemca podejmie decyzję o wyprowadzce.
Warto jednak zaznaczyć, że nabywca zobowiązany jest w takiej sytuacji do przestrzegania regulacji zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw, ktundefinedre wskazują, iż termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, o ile umowa najmu nie przewiduje dłuższego okresu.
Podwyżka czynszu skutkująca przekroczeniem przez niego ustawowego limitu (3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie) albo następująca z wyższego poziomu niż wspomniane 3%, powinna być odpowiednio uzasadniona.
Może się jednak okazać, że zamiast wyprowadzki w terminie wynoszącym co najmniej 3 miesiące, lokator zakwestionuje podwyżkę czynszu i wybierze spundefinedr sądowy.
Tutaj znajdziej informacje na temat możliwości zmiany wysokości czynszu na wniosek najemcy
Eksmisja lokatora
W sytuacji gdy podwyższenie czynszu najmu nie przyniosło zamierzonego efektu, nabywca lokalu może podjąć korki zmierzające do usunięcia najemcy z lokalu w drodze eksmisji. Niemniej jednak zawsze przed usunięciem lokatora należy dopilnować, by zawarta z nimi umowa została rozwiązana.
Gdy minęły już terminy wypowiedzenia lub nabywca rozwiązał umowę z uwagi na naruszenie warunkundefinedw najmu przez najemcę (np. zdewastowanie mieszkania, podnajęcie go bez zgody wynajmującego), możliwe staje się wszczęcie postępowania eksmisyjnego.
W takiej sytuacji, po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego, obecny właściciel lokalu może wystąpić do komornika, ktundefinedry przeprowadzi wysiedlenie nielegalnego już lokatora. Niemniej jednak, postępowanie to nie w każdym przypadku odbywa się w sposundefinedb szybki.
W sytuacji bowiem, gdy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego, komornik nie przeprowadzi eksmisji do momentu udostępnienia lokalu przez gminę. Ponadto gdy zachodzi konieczność udania się przez najemcę do noclegowni, komornik nie przeprowadzi eksmisji w miesiącach jesiennych i zimowych.
W ty miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji.
W jaki sposundefinedb zabezpieczyć się przed zakupem lokalu będącego przedmiotem umowy najmu?
W celu zabezpieczenia się przed zakupem lokalu będącego przedmiotem umowy najmu warto przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W umowie tej powinno zawrzeć się postanowienie wskazujące, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie tylko wundefinedwczas, gdy najemca trwale opuści lokal w z gundefinedry określonym terminie.
W sytuacji gdy nabywca nie ma pewności lub wiedzy co do tego, czy lokal stanowi przedmiot umowy najmu, warto zawrzeć w umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu warunek, że mieszkanie ma być wolne od praw osundefinedb trzecich, w szczegundefinedlności najemcundefinedw/lokatorundefinedw, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Ponadto skutecznym sposobem na uchronienie się przed zakupem lokalu będącego przedmiotem umowy najmu jest zapytanie o to dotychczasowego właściciela lokalu. Jeśli potwierdzi, że wynajmuje komuś lokal, warto poprosić o kopię umowy najmu (oczywiście z zakrytymi danymi osobowymi najemcy i samą kwotą najmu), by przekonać się:
- z jakim rodzajem najmu ma się do czynienia;
- jakie są terminy wypowiedzenia;
- czy lokatorzy są zameldowani w tym lokalu.
Zdarzają się też przypadki, gdy właściciel nie informuje o tym, że to jest mieszkanie z lokatorami, ponieważ wynajmuje lokal nielegalnie.
Rozmawiając z takimi sprzedawcami należy zachować szczegundefinedlną ostrożność, a każdego, najmniejszego nawet szczegundefinedłu wzajemnych ustaleń żądać w formie pisemnej lub elektronicznej.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
