Mieszkanie z licytacji komorniczej. Czy to jest zawsze dobry pomysł?

Mieszkanie z licytacji komorniczej może okazać się interesem życia. Ceny za takie lokale są "w ofercie" zwykle niższe w porównaniu do tych rynkowych. Jak przystąpić licytacji i nie wpaść w pułapkę? Czy są jakieś kruczki i inne niebezpieczeństwa?


O czym przeczytasz?

Mieszkanie od komornika

Mieszkania, które „oferuje” komornik można nabyć w drodze licytacji. Licytacje mieszkań cieszą się sporym zainteresowaniem. Przetargi komornicze mają podstawową zaletę, albowiem nieruchomość może zostać sprzedana nawet za 66,7% swojej wartości.

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego podczas pierwszej licytacji, komornik może zaoferować mieszkanie komornicze w cenie, która nie jest niższa niż 75% jego wartości.

W przypadku, gdy nie zostanie sprzedane od razu, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie 2/3 wartości nieruchomości. Jest to minimalna wartość za jaką sprzedaż komornicza może się zakończyć.

Wadium i inne zastrzeżenia

Z obwieszczeń komorniczych można dowiedzieć się, gdzie mieszkania się znajdują, jaka jest ich szacowana wartość oraz cena wywołania. Kolejną informacją jest wysokość wadium.

Wadium jest sumą, którą musisz wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Jest to niejako „zabezpieczenie przetargu”. Ponadto, w obwieszczeniu podane jest miejsce i termin licytacji, a także pozostałe warunki wzięcia udziału w licytacji – czyli: zapis, że nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez zezwoleń, a także sam komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym.

Licytacja zabroniona jest również dla osób, które wygrały poprzednią licytację dotyczącą tej nieruchomości, ale nie wpłaciły kwoty, którą wylicytowały.

Kontakt z kancelarią komorniczą

Kiedy już wiemy, że spełniamy warunki, warto również zobaczyć lokal, aby  nie kupić „kota w worku”. W tym celu najlepiej skontaktować się kancelarią komorniczą, zadać szczegółowe pytania o wybrane mieszkanie z licytacji komornicze oraz dowiedzieć się gdzie i kiedy można zobaczyć lokal. Odbywa się to w terminie i godzinach wyznaczonych przez komornika.

Warto również udać się do sądu rejonowego lub do kancelarii komornika i poprosić o odpis protokołu oszacowania nieruchomości, raport biegłego sądowego, a także wypis z rejestru gruntów. Najważniejszą jest to, kto ma uprawnienia do mieszkania w danej nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że lokal zakupiony na licytacji, nabywamy bez hipoteki i innych roszczeń, np. służebności osobistej i służebności gruntowej.

Należy jednak pamiętać, że unieważnieniu nie ulega prawo najmu i dożywotniego użytkowania lokalu.

Tutaj dowiesz znajdziesz informacje na teamt umowy dożywocia.

Oznacza to, że lokal może być obciążony prawem dożywocia, czyli możemy zakupić mieszkanie z lokatorem. Oczywiście, istnieje możliwość jego eksmisji, ale wymaga to zapewnienia takiej osobie lokalu zastępczego.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji.

Jak wygląda licytacja komornicza mieszkania?

Na początek komornik ustala wartość nieruchomości, następnie ogłasza termin licytacji i publikuje zaproszenie do wzięcia w niej udziału.

Licytacje są otwarte i może wziąć w nich udział (poza pewnymi wyjątkami) w zasadzie każdy. Jest tylko jeden warunek, mianowicie uczestnik musi wpłacić wadium, czyli finansowe zabezpieczenie na wypadek niewywiązania się z obowiązku zapłaty za wylicytowany lokal. Później odbywa się pierwsza licytacja komornicza. Cena wywoławcza wynosi zawsze 75% rynkowej wartości nieruchomości.

W sytuacji, gdy nie ma chętnych na zakup lokalu, komornik ogłasza drugą licytację i obniża cenę wywoławczą do 2/3 kwoty oszacowania. Licytacja zawsze odbywa się w formie ustnej. Prowadzona jest przez komornika, nad którym nadzór prowadzi sędzia. Zawsze rozpoczyna od przypomnienia wszystkich informacji, które są najistotniejsze dla tej licytacji, podając cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania.

Uczestnik zainteresowany licytacją, musi wpłacić na rachunek sądowy wadium, które wynosi 10% kwoty oszacowania, czyli np. jak cena wywoławcza została ustalona na kwotę 150 tys. zł, wadium wynosi 15 tys. zł. W dniu licytacji należy stawić się w biurze komornika. Licytację wygrywa ten, kto więcej zaoferuje.

Przebijać można wyłącznie w górę, przy czym minimalna wartość przebicia wynosi 1% oszacowanej rynkowej wartości nieruchomości po zaokrągleniu do pełnej kwoty. Biorąc pod uwagę kwotę 150 tys. zł, minimalne przebicie musi wynieść 1,5 tys. zł. Licytacja trwa do skutku, aż padnie propozycja ostateczna.

Co po wygraniu licytacji?

Nabywca nieruchomości w drodze licytacji komorniczej musi uiścić wylicytowaną kwotę nabycia nieruchomości (pomniejszoną o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni.

Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni.

Po wygraniu prowadzonej przez komornika licytacji i wpłaceniu na rachunek depozytowy sądu zadeklarowanej kwoty, sąd wydaje tzw. postanowienie o przysądzeniu własności.

Po uprawomocnieniu dokument ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale też stanowi tytuł wykonawczy, niezbędny np. do tego, by komornik mógł rozpocząć ewentualną eksmisję poprzednich lokatorów.

 

Skąd można się dowiedzieć o planowanych licytacjach?

Wspomniałem wcześniej o tzw. obwieszczeniach o licytacji nieruchomości. Komornik dokonując ich ma obowiązek jej ogłoszenia co najmniej dwa tygodnie przed planowanym jej terminem.  Dokonuje tego w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości.

Osoby zainteresowane mieszakami wystawionymi na publiczną licytację mogą znaleźć informacje na ich temat na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy. Dodatkowo komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektóre wydawnictwa umieszczają informacje w wydawanych regionalnych tygodnikach tematycznych. 

Bardzo dobrym sposobem jest skorzystanie z portalu internetowego www.licytacje.komornik.pl . Kazdy komornik ma obowiązek tam zamieszczać ogłoszenia. Portal ten daje dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości na terenie całego kraju. Co najważniejsze, jest on bezpiecznym źródłem informacji, ponieważ wszystkie umieszczane tam ogłoszenia są autentyczne.

Czy zakup mieszkania z licytacji komorniczej jest opłacalny?

W pierwszej chwili cena może wydawać się atrakcyjna. Jeśli nie uda się sprzedać lokalu podczas pierwszej licytacji i na kolejnej komornik obniża jej cenę, wówczas można mówić już o okazji. Należy jednak pamiętać, że nie każde mieszkanie wystawiane na licytację przez komornika jest warte uwagi.

Zdarza się, że wycena przeznaczonej do licytacji nieruchomości dokonywana jest bez możliwości jej wizytacji przez rzeczoznawcę. Ponadto nierzadko dochodzi do sytuacji, że rzeczoznawca, zamiast ustalić sumę oszacowania na podstawie przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, polega wyłącznie na swoim doświadczeniu w tym zakresie lub subiektywnych przesłankach.

Nienajgorzej jak szczęście będzie w kumulacji i nawet to okaże się, że rzeczoznawca niedoszacował wartości. Jednak zdarza się, że "udało" mu się dokonać rzeczy zupełnie odwrotnej. Wówczas w najlepszym waypadku stracimy to, co zyskaliśmy na dobrej cenie z licytacji. Gorzej jeśli już wtedy cena była wyższa od wywoławczej.

W tym miejscu przeczytasz więcej o zawodzie i odpowiedzalności rzeczoznawcy majątkowego.

Czy zakup mieszkania z licytacji komorniczej jest bezpieczny?

Mieszkania dostępne na licytacji u komornika znalazły się tam w związku z długami ich właścicieli. Jednakże ten zaległe należności nie będą obciążeniem dla nowego nabywcy. W żadnym ułamku nie będzie on za nie odpowiadał. Jeżeli więc w księdze wieczystej jako wierzyciel figuruje bank -  jego hipoteki przestaną już tam funkjonować.

Niemniej, jak już wspomniałem, gdyby nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Co więcej, w przypadku większości mieszkań, wystawianych podczas licytacji, dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Bardzo ciężko będzie ten "problem" rozwiązać.

Można jendak domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego, ale będzie to długotrwały proces.

Więcej na temat lokalu socjalnego i komunalnego przeczytasz tutaj.

Dlatego bezwzględnie należy korzystać z możliwości wglądu do dokumentów, które moją zawierać informacje o wadach danego mieszkania. Ponadto, podczas trwania licytacji, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. To moment, w którym można, a na pewno warto, zadawać stosowne pytania.

Ponadto, wspomniany przeze mnie proces szacowania wartości lokalu przez nieobecnego w nim rzeczoznawcę również nie musi napawać spokojem potencjalnego nabywcę, szcczególnie takiego, który nie jest w obrocie niercuchomościami ekspertem.

Zatem nawet jeśli sam zakup (jak już widać, całkiem szybko dokonywany jak na tak kosztowną inwestyję) jest dla kupującego bezpieczny prawnie, jeśli chodzi o przeniesienie własności. Nie jest już tak bezproblemowo, w przypadku, gdy lokal ma swoich - prawnie umocowanych - lokatorów.

I ciężko mieć pretensję do ustawodawcy, że przepisy dają takim osobom ochronę. Bo kogo, jak nie nasłabszych, prawo powinno chronić?

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować