Kontakt z klientem i ceny
Od dnia ogłoszenia stanu zagrożenia, a potem stanu epidemii na terenie kraju, osobisty kontakt z klientem ustąpił miejsca kontaktundefinedw za pośrednictwem Internetu. Klienci częściej umawiają się na spotkania wirtualne z handlowcami deweloperundefinedw. Spotkania takie w zasadzie nie odbiegają w zakresie tematundefinedw spotkaniom z czasundefinedw przed stanu epidemii.
Wprowadzenie stanu epidemii w kraju nie spowodowało - jak na początku przypuszczano - spadku wartości cen sprzedaży mieszkań rynku pierwotnego. Wręcz przeciwnie, odnotowuje się stały wzrost cen sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.
Bezpieczny zakup
Deweloperzy wprowadzają inwestycję deweloperską do sprzedaży na rundefinedżnych jej etapach. Czasami przedsięwzięcia deweloperskie wprowadzane są po uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy inwestycja wprowadzana jest do sprzedaży przed uzyskaniem ostateczniej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wundefinedwczas taka inwestycja wprowadzana jest na tzw. umowach rezerwacyjnych.
Umowy rezerwacyjne
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest rezerwacja lokalu mieszkalnego na określony czas. To nabywca zawierający z deweloperem taką umowę jest rezerwującym, ponieważ przedmiotem takiej umowy jest rezerwacja lokalu mieszkalnego. W umowie przedmiot umowy powinien zostać określony jako lokal mieszkalny wraz z projektowaną powierzchnią i numerem budowlanym.
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być także miejsce postojowe na danym przedsięwzięciu deweloperskim, jak i komundefinedrka lokatorska. Zarundefinedwno miejsce postojowe, jak i komundefinedrka lokatorska powinny być zidentyfikowane przez odpowiedni numer budowlany.
Zwykle w ramach umowy rezerwacyjnej rezerwujący wpłaca na rzecz dewelopera opłatę rezerwacyjną.
W umowie powinien być wskazany termin zawarcia umowy deweloperskiej, oraz co dzieje się z wpłaconą na rzecz dewelopera opłatą rezerwacyjną tzn. czy jest ona zwracana rezerwującemu po zawarciu umowy deweloperskiej. Jeśli tak, to w umowie rezerwacyjnej powinny znaleźć się zapisy umowie dotyczące terminu zwrotu takiej opłaty rezerwacyjnej oraz wskazany powinien zostać rachunek bankowy rezerwującego, na ktundefinedry deweloper dokonać ma takiego zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Opłata rezerwacyjna
Niektundefinedrzy deweloperzy zaliczają wpłaconą opłatę rezerwującą na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego, po zawarciu umowy deweloperskiej. Powyższe powinno mieć odzwierciedlenie w treści umowy deweloperskiej, w ktundefinedrej powinny znaleźć się zapisy, że nabywca zawarł uprzednio z deweloperem umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską zawierają w ramach wykonania umowy rezerwacyjnej.
W takiej umowie deweloperskiej powinny znajdować się także informacje na temat uprzednio wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, że jest ona zaliczana na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego.
Więcej na tamat wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej znajdziesz w tym miejscu.
Mieszkaniowe rachunki powiernicze
Kupując mieszkanie od dewelopera powinniśmy mieć świadomość, że środki pieniężne wpłacane w ramach umowy deweloperskiej wpłacane są na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Dla każdego nabywcy deweloper zakłada taki indywidualny rachunek, ktundefinedry powinien być podany w umowie deweloperskiej.
Zgodnie z art. 4 ustawy deweloperskiej undefinedDeweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środkundefinedw ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
- otwarty rachunek powierniczy.
Mieszkaniowe rachunki powiernicze prowadzone są przez banki na koszt dewelopera. Deweloper ponosi wszystkie koszty związane z prowadzeniem takich rachunkundefinedw, jak i kontroli jakie przeprowadzają banki przed dokonaniem wypłaty znajdujących się środkundefinedw na takim rachunku bankowym. Zatem wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku obciążają dewelopera.
Deweloper dla każdego prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego zobowiązany jest zawrzeć z bankiem indywidualną umowę w przedmiocie prowadzenia jednego z w/w mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych.
Więcej na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych przeczytasz w tym miejscu.
Pełna kontrola banku
Środki wypłacane są deweloperowi dopiero po pozytywnej kontroli przeprowadzonej przez bank. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi, wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla ktundefinedrej prowadzony jest dany mieszkaniowych rachunek powierniczy.
Bank weryfikuje postępy budowy prowadzonej przez dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie kontroli Bank uzyskuje prawo wglądu do rachunkundefinedw bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji. Koszty takiej kontroli ponosi Deweloper.
Powyższe stanowi zabezpieczenie środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w ramach umowy deweloperskiej. Jeśli deweloper nie przejdzie pozytywnie kontroli banku to środki pieniężne zgromadzone na danym rachunku powierniczym nie zostaną mu wypłacone. Nabywca zatem może być pewien, że jego środki pieniężne będą wydatkowane przez dewelopera na inwestycję będącą przedmiotem umowy deweloperskiej.
Umowa o prowadzenie mieszkaniowego powierniczego rachunku może zostać wypowiedziana jedynie przez bank i to z ważnych powodundefinedw. Umowa może ulec zmianie jedynie za zgodą nabywcy, z wyjątkiem postanowień dotyczących oprocentowania środkundefinedw pieniężnych gromadzonych na tym rachunku bankowym.
W przypadku wypowiedzenia takiej umowy deweloper ma obowiązek zawarcia w ciągu 60 dni od wypowiedzenia umowy założyć nowy rachunek powierniczy. Następnie, na podstawie dyspozycji złożonej przez dewelopera, środki zgromadzone na likwidowanym rachunku powierniczym przekazywane są przez bank dotychczasowy ta rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.
W przypadku niedochowania terminu 60 dni na założenie nowego rachunku powierniczego, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zwracane są nabywcom.
Rachunek otwarty i zamknięty
Mieszkaniowe rachunki powiernicze mogą być prowadzone jako otwarte lub zamknięte. W przypadku zamkniętego rachunku środki wypłacane są deweloperowi jednorazowo, po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego obejmującego zawartą przez dewelopera z nabywcą umowy przyrzeczonej czyli przenoszącej własność wyodrębnionego lokalu wraz z prawami z nim związanymi na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osundefinedb trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na ktundefinedre nabywca wyraził zgodę.
W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki wypłacane są sukcesywnie, po stwierdzeniu zakończenia poszczegundefinedlnych etapundefinedw realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i pozytywnym przejściu kontroli bankowej, o ktundefinedrej mowa była powyżej.
Jeszcze nie ma fundamentundefinedw, a już pieniądze są zabezpieczone
Wiemy już zatem, że środki pieniężne z mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłacane są deweloperowi przez bank w dwojaki sposundefinedb. Jednorazowo po jego całkowitym wywiązaniu się z umowy deweloperskiej lub sukcesywnie stosownie do wywiązywania się przez dewelopera z realizacji poszczegundefinedlnych etapundefinedw przedsięwzięcia deweloperskiego, ktundefinedre to etapy określone zostają w umowie deweloperskiej, jak i w prospekcie informacyjnym.
Powyższe powoduje, że zawarcie umowy deweloperskiej na etapie tzw. undefineddziury w ziemiundefined nie jest ryzykowne dla nabywcy, ponieważ wpłaca on wszelkie środki pieniężne na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank. Zaś wypowiedzenie takiej umowy może nastąpić tylko z ważnych powodundefinedw.
W takiej sytuacji wypłata środkundefinedw zgromadzonych na mieszkaniowych rachunku powierniczym wypłacana jest i tak na drugi mieszkaniowy rachunek powierniczy po zawarciu odpowiedniej umowy z nowym bankiem.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
