Mieszkanie w ramach TBS. Co z prawem do mieszkania po śmierci najemcy?

Towarzystwo Budownictwa Społecznego jako pewien system jest popularnym sposobem nabywania prawa do nieruchomości. Co się jednak stanie, gdy główny najemca umrze. Czy osoby z nim wynajmujące mają dalsze prawo wynajmowania lokalu?


O czym przeczytasz?

TBS co to takiego?

TBS-y (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) to rozwiązanie dla osób niezamożnych lub średniozamożnych, które z pewnych przyczyn nie mogą kupić własnego mieszkania.

Gminne spółki – budują mieszkania czynszowe i wynajmują je lokatorom po obniżonym czynszu. Kwestie najmu z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego reguluje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Jak nabyć mieszkanie TBS?

Najemca, którym może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna zawiera umowę Towarzystwem Budownictwa Społecznego oraz wpłaca 10 lub 15% kosztów budowy, tzw. cesja partycypacji. Następnie najemca otrzymuje klucze do mieszkania i może z niego korzystać zgodnie z regulaminem obowiązującym w danym TBS-ie.

Nowy najemca może także wskazać osoby uprawnione do korzystania z tego lokalu.

Najemca, który chce wynająć tego typu lokal musi po pierwsze na stałe zamieszkiwać w danej gminie, w której znajduje się mieszkanie TBS. Ponadto najemca nie może przekroczyć pewnego poziomu zarobków, a także nie może posiadać innego mieszkania. Musi także mieć stałe zatrudnienie na terenie gminy, w której znajdują się mieszkania TBS.

Czy można dziedziczyć prawo do mieszkania TBS?          

Mieszkania w TBS są przyznawane na podstawie stosunku zobowiązaniowego najmu. Oznacza to, iż prawo najmu nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład masy spadkowej. Jednakże zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego po śmierci najemcy istnieje szansa wstąpienia w stosunek najmu.

Istnieją dwie przesłanki wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, które muszą być spełnione łącznie, a mianowicie: osoby, które chcą w stosunek najmu wstąpić, muszą być wymienione w § 1 oraz muszą one zamieszkiwać wspólne z najemcą lokalu do chwili jego śmierci.

Przepisy nie określają wymaganego czasu przed śmiercią najemcy, w którym osoba musi zamieszkiwać, aby wejść w stosunek najmu. Jednakże, przyjmuje się, że decydujące w tej sprawie ma zameldowanie w tym lokalu.

Meldunek to najprościej rzecz ujmując, określenie dokładnego adresu (miejscowość, ulica i numer) gdzie na stale lub czasowo przebywa dana osoba. Meldunek jest więc czynnością materialno- techniczna.

Zgosnie z art. 33 ustawy o ewidencji ludności, obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, obowiązany jest wymeldować się.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat obowiązku meldunkowego.

Zatem nie ma znaczenia czy główny najemca zostawił testament i wskazał tam prawo do lokalu, albowiem samo prawo najmu nie podlega zasadom dziedziczenia, a jedynie ustalone jest pierwszeństwo wstąpienia w stosunek najmu.

Kwestia testamentu pozostaje więc obojętna dla przedmiotowej sprawy. Istotne są uregulowania KC wskazujące jedynie możliwość wstąpienia w stosunek najmu.

Kto zatem po śmierci najemcy może pozostać w lokalu?

Ponieważ prawo do lokalu TBS nie podlega dziedziczeniu, prawo do mieszkania w lokalu, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu, ma osoba, która posiadała status najemcy w chwili zgłoszenia ich do wspólnego zamieszkiwania. Tak jest w sytuacji, gdy umowa została zawarta przed 1 stycznia 2005 r.

Natomiast jeśli umowa najmu była zawarta na podstawie ustawy sprzed wejścia w życie noweli, tj. 1 stycznia 2005 r., i brak jest osób wskazanych do wspólnego zamieszkania, to partycypant – zgodnie z większością umów spółek lub statutów TBS – może zachować się dwojako.

Po pierwsze, przepisy dają przepisy dają mu prawo wskazania najemcy lokalu. Po drugie, może domagać się ewentualnego zwrotu kwoty wpłaconej w ramach partycypacji.

Lokal najmowany po 1 stycznia 2005 r. i „partycypant”

Po 1 stycznia 2005 r. uprawnienie do najmu lokalu w towarzystwie po zmarłym najemcy posiadają natomiast jedynie osoby „wskazane do wspólnego zamieszkiwania przez najemcę”.

Prawo wskazania najemcy – „partycypacja” – podlega prawu dziedziczenia na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym i przysługuje spadkobiercom najemcy (partycypanta).

Najem lokalu w TBS nie podlega zatem prawu dziedziczenia, ale jedynie tzw. partycypacji, czyli prawo do wskazania najemcy. Tym samym, jeżeli spadkobiercy nie są jednocześnie „osobami wskazanymi”, to mogą sami siebie wskazać jako najemców i zawrzeć umowę najmu lokalu.

Tak więc osoba, która chce wstąpić w stosunek najmu po najemcy może to zrobić, jednakże TBS ma pełne prawo weryfikować prawo do lokalu.

Weryfikacji nowego najemcy przez TBS

Zgodnie z art. 30 ustawy o popieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r., w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust. 1, nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż:

  1. o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
  2. o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
  3. o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób,

3) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. w innych przypadkach, niż wskazane w pkt 2, nie przekracza:

  1. 80% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
  2. 120% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
  3. 165% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
  4. 200% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,
  5. 00% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny oraz współczynnika 1,2.

Najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować