Mieszkanie w budynku gospodarczym. Czy i kiedy jest możliwe.

Budynek gospodarczy, co do zasady jest miejscem do wykonywania prac związanych z gospodarstwem. Można w nim również przechowywać narzędzia lub sprzęty, ale czy można w nim mieszkać? Jeśli tak, to jakie wymagania należy spełnić?


O czym przeczytasz?

Budynek gospodarczy

Zgodnie z brzmieniem art. 29 ustawy Prawo budowlane istnieją inwestycje, które aby mogły powstać nie wymagają wydania pozwolenia na budowę, a jedynie konieczne jest zgłoszenie przedsięwzięcia do odpowiedniego urzędu. Tak jest zarówno w przypadku garaży, domków letniskowych, altan i budynków gospodarczych.

Pomimo, że prawo zwalnia właściciela działki z obowiązku uzyskania zgody na budowę, pozostawiając obowiązek zgłoszenia budowy, to nie jest to zwolnienie bezwarunkowe. Aby móc postawić budynek gospodarczy w trybie zgłoszenia, muszą zostać spełnione warunki takie jak powierzchnia budynku – nie może on być większy niż 35m2, rodzaj budynku – musi być parterowy, budowa nie może być planowana na obszarze wpisanym do rejestru zabytków oraz rozpiętość konstrukcji budynku nie może być większa niż 4,8 m.

Czym jest działka siedliskowa?

Pomimo, że określenie działa siedliskowa jest pojęciem coraz bardziej powszechnym i często używanym, próżno szukać w polskim ustawodawstwie syntetycznej definicji na jej określenie. Dlatego, w ustalaniu czy dany grunt możemy określić mianem działki siedliskowej, pomaga szerokie orzecznictwo.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r. (III CZP 12/69) działką siedliskową jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Inaczej rzecz ujmując, jest to działka przeznaczona pod zabudowę zagrodową, czyli zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Do takiej zabudowy można zaliczyć przede wszystkim budynki gospodarcze, hodowlane, a także budynki mieszkalne należące do rolnika i jego rodziny prowadzącego dane gospodarstwo.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat działki siedliskowej.

Kim jest rolnik?

Czy posiadając ogródek działkowy i hodując w nim warzywa mogę nazwać się rolnikiem?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 6 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Do okresu 5 lat zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

  • pracuje w tym gospodarstwie,
  • podejmuje wszelkie decyzje dotyczące pro­wa­dzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

  • wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
  • tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przy­dat­nym do prowadzenia działalności rolni­czej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplo­mowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.”

Uznać zatem należy, że aby posiadać status rolnika, należy spełnić przesłanki wymienione w ustawie. Niestety, brak spełnienia tych przesłanek powoduje, że zakup gruntów rolnych jest znacznie ograniczony.

Więcej na temat gruntów rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.

Tutaj możesz się dowiadzieć jak odrolnić działkę.

Zgłoszenie budynku gospodarczego

Dokonując zgłoszenia budynku gospodarczego, należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta dokumenty tak jak: wniosek, oświadczenie potwierdzające prawo do dysponowania daną nieruchomością oraz rysunki budynku gospodarczego przedstawiające jego usytuowanie na działce razem z jego rzutem, przekrojem i rynkami elewacji.

Wniosek można złożyć na formularzu dostępnym w urzędzie lub sporządzić go samodzielnie. Zgłoszenia należy dokonać na minimum 21 dni przed rozpoczęciem budowy.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat budowy domu, który nie wymaga pozwolenia na budowę.

Czy można zmienić użytkowanie budynku gospodarczego?

O tym, że budynek gospodarczy może zostać przekształcony wskazują przepisy prawa budowlanego, a dokładnie art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zgłoszenia dokonuje się  w starostwie powiatowym (urzędzie miejskim miasta a prawach powiatu). 

W tym miejscu dowiesz się więcej na temat pozwolenia na użytkowanie budynku.

Wniosek o zmianę użytkowania

Do wniosku o zmianę użytkowania należy załączyć:

  • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  • zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
  • oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
  • zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  • w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Jeśli urząd nie ma zastrzeżeń, kompletny wniosek podlega procedurze tzw. milczącej zgody.

Oznacza ona, że do użytkowania obiektu zgodnie z nowym przeznaczeniem można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia organowi kompletnego zgłoszenia, nie wniesie on sprzeciwu w drodze decyzji.

Czy organ może wnieść sprzeciw?

Owszem, organ architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw, jeśli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części: wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę; narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; może spowodować niedopuszczalne:  zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, czy wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Więcej na temat miejscowych planów zagospodarowania przeczytasz tutaj.

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny

Skoro wiemy już, że po spełnieniu pewnych warunków możliwe jest przekształcenie budynku gospodarczego, to warto przeanalizować jak to wygląda w przypadku przekształcenia na budynek mieszkalny.

Przede wszystkim kluczowe będzie czy przekształcenie budynku będzie polegać na samym remoncie czy też na przebudowie. Przebudowa to roboty budowlane, w wyniku których zmianie ulegają parametry użytkowe lub techniczne budynku, ale przy zachowaniu jego dotychczasowych parametrów, takich jak kubatura, wysokość czy powierzchnia zabudowy.

Dlatego, w zależności od planowanych prac adaptacyjnych, może okazać się, że przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny będzie w rzeczywistości będzie wiązało się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę.

Ile kosztuje przekształcenie?

Zmiana użytkowania budynku z gospodarczego na mieszkalny, może generować znaczne koszty, albowiem budynek przeznaczony na cele mieszkalne musi spełniać najważniejsze normy budowlane.

Koszty inwestycji zależą od skali wykonanych prac, jednak szacuje się, że może wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Koszty będą również uzależnione od zakresu formalnego.

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny przeważnie wymaga jedynie zgłoszenia. Jednakże w niektórych przypadkach zmiana sposobu użytkowania może wiązać się z koniecznością uzyskania pozwolenia.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

 

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement