Mieszkanie spółdzielcze i dysponowanie udziałami. Odpowiadamy na pytanie.

Czytelniczka pyta w jaki sposób można zrzec się udziałów w spółdzielni mieszkaniowej? Czy przekazanie udziałów wymaga jakiejś szczególnej formy np. zawarcia umowy? Czym w ogóle jest spółdzielnia mieszkaniowa oraz jakie przepisy ją statuują?


O czym przeczytasz?

Pytanie czytelniczki

Czytelniczka zwróciła się do nas z następującą sprawą dotyczącą udziałów w prawie do mieszkania spółdzielczego. Ona ma 99/100 udziałów, a jej mama ma 1/100 udziałów, co było konieczne w momencie zaliczenia jako członka spółdzielni.

W jaki sposób mama może się zrzec 1 udziału na rzecz czytelniczki (lub lub wspólnie z jej małżonkiem)? 

Na marginesie dodano, że w KW lokalu czytelnicza widnieje jako właścicielka. Tylko ona. Czy udział jest wyrażony kwotowo czy procentowo? Wymaga zawarcia jakiejś umowy?

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W tym miejscu przeczytasz o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Przepisy ogólne ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wskazują, że celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Ponadto, spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.

Czym się zajmują spółdzielnie mieszkaniowe?

Spółdzielnie mieszkaniowe  zajmują się m.in.:

  • budowaniem lub nabywaniem budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;
  • budowaniem lub nabywaniem budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
  • budowaniem lub nabywaniem domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
  • udzielaniem pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz budowaniem lub nabywaniem budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Zasady jakimi rządzą się spółdzielnie, regulują nie tylko ustawy, jak  wspomniano powyżej, ale również wewnętrzne statusy, które mogą precyzować jakie koszty powinni pokrywać członkowie spółdzielni, czy też jaki rodzaj działalności spółdzielnia prowadzi. 

Kto może być członkiem spółdzielni mieszkaniowej?

Ponieważ spółdzielnia mieszkaniowa zawiązuje się, w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i ich rodzin, to logiczne jest, że aby zostać jej członkiem należy spełniać odpowiednie kryteria. O tym, jak one są możemy przeczytać w artkule 3 ustawy.

Zgodnie z jego brzmieniem członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:

  • której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
  • której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  • której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
  • której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności”; lub
  • będąca założycielem spółdzielni.

Członkiem spółdzielni jest również osoba prawna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ekspektatywa własności lub będąca założycielem spółdzielni.

Małżonkowie w spółdzielni

Podobnie, w przypadku małżonków, jeśli obojgu przysługuje prawo do lokalu, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu to również we dwoje mogą stać się członkami spółdzielni.

Jak nabywa się członkostwo w spółdzielni?

Skoro już wiadomo kto może stać się członkiem spółdzielni, to warto dowiedzieć się, kiedy formalnie takie członkostwo się nabywa? I tu znowu możemy taką informację odnaleźć wprost w ustawie, albowiem członkostwo powstaje między innymi:

  • z chwilą nabycia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego; nabycia ekspektatywy własności;
  • zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli członkostwo nie zostało nabyte wcześniej;
  • prawomocnego rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym lub wyboru dokonanego przez spółdzielnię, wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego w przypadku osób będących założycielami spółdzielni.

Jeżeli, natomiast  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom.

Kiedy członkostwo w spółdzielni wygasa?

Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej ustaje z chwilą:

  • wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
  • zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w tym prawie;
  • zbycia prawa odrębnej własności lokalu lub udziału w tym prawie;
  • zbycia ekspektatywy własności lub udziału w tym prawie;
  • wygaśnięcia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego czy też rozwiązania umowy o budowę lokalu.

Czy można rozporządzać prawem do lokalu spółdzielczego?

Mimo, że spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym to jak wskazują przepisy, możliwa jest zarówno egzekucja jak i dziedziczenie z takiego prawa.

Tak więc posiadać prawa do lokalu może w formie darowizny przekazać lokal innej osobie.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat tego, co można zrobić ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Czy można zbyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Tak. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i jest to prawo zbywalne. Przechodzi na spadkobierców czy też podlega egzekucji. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

Przedmiotem zbycia może być również ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu.

Umowa zbycia ułamkowej części

Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Jeśli zbycie prawa do lokalu następuje w formie darowizny, wówczas należy sprawdzić czy obdarowany należy do najbliższej rodziny darczyńcy, albowiem w takim wypadku, po zgłoszeniu darowizny do odpowiednich organów, nastąpi zwolnienie z zapłaty podatku.

W tym miejscu znajdziesz wzór umowy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wraz z jego omówieniem.

Jak wygląda taka procedura? Czy są jakieś ograniczenia?

Należy pamiętać, że  zgodnie ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, albowiem bez zachowania tej szczególnej formy umowa darowizny będzie nieważna.

Dokumenty do aktu notarialnego

W celu przygotowania aktu notarialnego umowy darowizny, koniczne jest przygotowanie następujących dokumentów: 

  • dane z dowodów osobistych,
  • jeśli darowizna jest na dziecko – to dodatkowo odpis skrócony aktu urodzenia dziecka,
  • jeśli dziecko po zawarciu związku małżeńskiego zmieniło nazwisko – to dodatkowo odpis skrócony aktu małżeństwa dziecka,
  • jeśli darowizna jest na wnuka/czkę – to dodatkowo odpis skrócony aktu małżeństwa rodziców wnuka/czki i odpis skrócony aktu urodzenia wnuka/czki,  odpis zwykły z księgi wieczystej (jeśli jest prowadzona księga wieczysta dla tego prawa),
  • zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej stwierdzające, komu to prawo do lokalu przysługuje,
  • podstawa nabycia (przydział, umowa ze Spółdzielnią, wypis aktu notarialnego – umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy działu spadku lub innej umowy,
  • prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
  • prawomocne postanowienie Sądu o dziale spadku lub zniesieniu wspólności.

Ponadto, jeśli ma być założona księga wieczysta, to do założenia księgi wieczystej potrzebne jest zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej wydane dla celów wieczystoksięgowych.

W tym miejscu przeczytasz na temat zakupu mieszkania bez księgi wieczystej.

Po akcie urząd skarbowy.

Po sporządzenie aktu notarialnego, wypis musi być niezwłocznie przekazany do spółdzielni, która jest właścicielem całego budynku.

W przypadku kręgu osób najbliższych, umowa będzie wolna od podatku od spadków i darowizn, jednak warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie nabycia darowizny właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie 6 miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego umowy darowizny.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement