Mieszkanie obciążone hipoteką. Jakie są konsekwencje dla nabywcy? Rodzaje hipotek.

Decydując się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba liczyć się z wystąpieniem określonych konsekwencji prawnych. W tym konieczność jej spłaty. Co określa się mianem hipoteki?


O czym przeczytasz?

Hipoteka – pojęcie i jej rodzaje

Mianem „hipoteki” określa się ograniczone prawo rzeczowe, które może być ustanowione w księdze wieczystej nieruchomości. Podstawowym celem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności.

Podstawę rozważań nad zagadnieniem hipoteki stanowi przepis art. 244 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r – Kodeks cywilny, który w katalogu ograniczonych praw rzeczowych wymienia m.in. hipotekę. Ponadto ww. przepis uzupełniany jest o regulacje zawarte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z treścią art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego

można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Przedmiotem hipoteki może być także:

  1. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
  2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  3. wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
  4. ułamkowa część nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w pkt. 1 oraz 2.

W nauce prawa możliwe jest wyróżnienie następujących rodzajów hipotek:

  1. hipoteka umowna - hipoteka, którą ustanawia się jako zabezpieczenie dla banku przy zaciąganiu kredytu. Właściciel nieruchomości za pośrednictwem hipoteki umownej oświadcza, że wziął od kredytodawcy pieniądze na zakup danej nieruchomości i że spłaci swój dług w terminie;
  2. hipoteka przymusowa - hipoteka obciążająca nieruchomość wbrew woli jej właściciela. Sytuacja ta ma najczęściej miejsce gdy wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym na podstawie orzeczenia sądu;
  3. hipoteka odwrócona – hipoteka ta polega na tym, że bank lub instytucja finansowa płaci klientowi świadczenie, ale po jego śmierci ma prawo do lokalu mieszkalnego, na którym była ustanowiona hipoteka odwrócona. Hipoteka ta została wprowadzona do obrotu na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym; wiecej możesz przeczytać tutaj.
  4. hipoteka łączna– hipoteka obciąża kilka nieruchomości w taki sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich wierzytelności z dowolnie wybranej nieruchomości, która wyposażona jest w tego rodzaju zabezpieczenie. 

Warto zaznaczyć, że do dnia 20 lutego 2011 r. w prawie funkcjonowała także tzw. hipoteka kaucyjna. Hipoteka ta nie znajdowała zastosowania przy zabezpieczeniu wierzytelności, a ustanawiana była w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można było precyzyjnie określić wartości wierzytelności. Wówczas hipoteka kaucyjna określała górną granicę kwoty zobowiązania, jaka mogła być wynikiem zawartej umowy cywilnoprawnej. Hipoteka kaucyjna została ostatecznie zniesiona w dniu 20 lutego 2011 r. – tj. wraz z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Na nieruchomości ustanowiono hipotekę – jakie są konsekwencje dla nabywcy?

W pierwszej kolejności należy wskazać, że hipoteka nie obciąża pierwotnego właściciela nieruchomości, lecz samą nieruchomość. A zatem, jeśli nabywca zakupi zadłużoną nieruchomość bez wypełnienia niezbędnych formalności to wierzyciel (najczęściej bank) może domagać się od niego spłaty długu zaciągniętego przez poprzedniego właściciela nieruchomości.

W jaki sposób zakupić mieszkanie w sposób bezpieczny? Sprawdzenie księgi wieczystej i kontakt z bankiem.

Decydując się na zakup mieszkania w pierwszej kolejności potencjalny nabywa powinien zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą planuje zakupić. Szczególne istotne są zapisy zawarte w dziale trzecim oraz dziale czwartym księgi.

Dział trzeci obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia. Dział ten powinien być co do zasady pusty. Jeśli jednak w dziale tym widnieje wpis dotyczący ograniczeń dla lokalu (np. wszczęcie postępowania egzekucyjnego), wówczas najlepszym rozwiązaniem będzie odstąpienie od zakupu mieszkania.

Dział czwarty obejmuje natomiast wpisy dotyczące obciążeń hipotecznych. W dziale tym odnaleźć można dane banku udzielającego kredyt hipoteczny, a także wysokość istniejącego zadłużenia. Dla potencjalnego kupującego będzie to przydatna wiedza, która wskaże, czy warto się w ogóle interesować daną nieruchomością.

Więcej na temat księgi wiczystej przeczytasz tutaj.

Jeśli jednak mimo istnienia w księdze wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki nabywca decyduje się na zakup mieszkania, jego pierwszą czynnością powinno być dokładne przeanalizowanie umowy kredytu hipotecznego zawartej przez dotychczasowego właściciela z bankiem. Sprzedający mieszkanie powinien udostępnić taką umowę. Obowiązkiem sprzedającego jest także wystosowanie do banku pisma z wnioskiem o ustalenie wysokości kwoty, której wpłata rozwiąże hipotekę.

W przypadku złożenia przez sprzedającego ww. wniosku, bank powinien zgodzić się na wcześniejszą spłatę zobowiązania i ustalić ostateczny koszt spłaty hipoteki. Wyrażona przez bank zgoda (promesa) musi zawierać oświadczenie banku, wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności oraz numer konta bankowego, na który wpłata ma zostać dokonana. Udzielona przez bank promesa jest dla kredytobiorcy gwarancją, że wcześniejsza spłata zobowiązania umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Ważne! Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się najczęściej z koniecznością uiszczenia dodatkowej prowizji na rzecz banku, której wysokości wynosi średnio od 1% do 5% wartości zadłużenia.

Zakup mieszkania i wykreślenie hipoteki

Czynności zmierzające do wykreślenia hipoteki powinny być co do zasady podejmowane przez kupującego (wykreślenie następuje przed zakupem mieszkania), jednakże czynności te mogą być podjęte także przez samego kupującego (wykreślenie następuje po zakupie mieszkania).

Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, w której sprzedający decyduje się na wykreślenie hipoteki w sposób samodzielny, koniecznym jest spłacenie długu jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania. Niestety, w rzeczywistości często zdarza się, że sprzedający nieruchomość nie dysponuje środkami, które zapewniłyby spłatę kredytu.

Z uwagi na powyższe, jednym z rozwiązań umożliwiających spłatę kredytu jest spłacenie go ze środków pochodzących z zadatku na zakup mieszkania. W takim przypadku, zadatek wpłacany jest na konto bankowe sprzedającego na mocy umowy przedwstępnej, a następnie sprzedający spłaca wierzytelność. Po tych czynnościach bank wydaje oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki.

Sprzedający składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego (oświadczenie z banku jest niezbędnym załącznikiem). Sąd analizuje dokumentację i wydaje oświadczenie o wykreśleniu hipoteki. Sprzedający przynosi ten dokument do notariusza. Tam następuje sprzedaż nieruchomości oraz jednoczesne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Powyższe rozwiązanie jest skuteczne, jednakże może wiązać się z pewnym niebezpieczeństwem. Może bowiem dojść do sytuacji, w której sprzedający odstąpi od umowy przedwstępnej i odmówi oddania zadatku, a w konsekwencji konieczne okaże się wszczęcie postepowania sądowego.

Drugim, równie skutecznym rozwiązaniem może okazać się wykreślenie hipoteki przez nowego właściciela mieszkania. Procedura ta polega na tym, że sprzedający uzyskuje od banku oświadczenie o możliwości i wysokości wcześniejszej spłaty zadłużenia (promesę). Co ważne, oświadczenie musi zostać wydane na dzień zawarcia umowy sprzedaży mieszkania. Jeśli wszystko przebiega prawidłowo, następuje zakup zadłużonego mieszkania.

Nabywca mieszkania musi spłacić zaległą wierzytelność i przelać ją na wskazany przez bank rachunek. Pozostałą kwotę ustaloną w umowie sprzedaży należy przekazać sprzedającemu. Sposób tej płatności ustala się na linii sprzedający – kupujący. Dopuszczalny jest zarówno przelew bankowy, jak i gotówka. W konsekwencji podjęcia powyższych działań, nowy właściciel mieszkania otrzymuje od banku oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki.

Oświadczenie banku o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki stanowi podstawę do wszczęcia postępowania przed sądem wieczystoksięgowym, który orzeka o wykreśleniu hipoteki z nieruchomości.

Czy zawsze obciążenie hipoteczne jest równoznaczne z istnieniem zadłużenia?

Nie. Funkcjonowanie w dziale czwartym księgi wieczystej wpisu o hipotece nie zawsze będzie oznaczać, że nieruchomość jest nią obciążona. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nie następuje jednak samoistnie po spłacie zadłużenia bankowego. Właściciel musi sporządzić stosowny wniosek i przedłożyć go do sądu, który dopiero po przeprowadzeniu całego postępowania dowodowego wyda postanowienie o wykreśleniu hipoteki.

Wpis o zadłużeniu hipotecznym może istnieć w księdze wieczystej jeszcze na długo po całkowitej spłacie zadłużenia. Dlatego warto wyjaśnić tą sytuację ze sprzedającym. Jeśli wykreślenie hipoteki jest jedynie sprawą natury formalnej, lepiej załatwić ją przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania. Dzięki temu, nabywca zyska pewność, że zakupiona przez niego nieruchomość nie będzie zadłużona ani obciążona kredytem hipotecznym.

Inne formy obciążenia nieruchomości

Obok hipoteki, do form obciążenia nieruchomości zalicza się także umowę dożywocia lub umowę najmu. Mając zatem na uwadze istotne konsekwencje prawne związane z nabyciem mieszkania, przed podpisaniem umowy kupujący powinien szczegółowo zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, aby zabezpieczyć się przez ewentualną odpowiedzialnością wynikającą ze stosunków prawnych związanych z mieszkaniem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome