Mieszkanie komunalne. Czym jest i komu przysługuje. Jak wygląda proces ubiegania się o nie.

Daleko nam do Niemiec czy Austrii, jednak warto wiedzieć, że lokale komunalne cały czas istnieją w obowiązkach i planach samorządów. Od kogo i czego zależy jak szybko otrzymamy mieszkanie? Jakie są obowiązki lokatora?


O czym przeczytasz?

Jeszcze kilkanaście lat temu, młody człowiek stawiający pierwsze kroki na rynku pracy, oprócz posady, mógł liczyć na przydział mieszkania. Dzisiaj, co prawda również istnieje możliwość otrzymania mieszkania, jednak nie jest to już tak powszechne. Ludzie licząc więc na przyznanie mieszkania, cierpliwie czekają w kolejce długie lata, ponieważ zwyczajnie nie stać ich na zakup własnego „M”.

Czym jest mieszkanie komunalne?

Na wstępie należy wyjść od definicji mieszkania, którą możemy znaleźć w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z rozporządzeniem

mieszkanie jest zespołem pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego.

Wyróżniamy następujące formy mieszkań:

  • spółdzielcze,
  • komunalne,
  • społeczno-czynszowe – inaczej TBS,
  • własności – inaczej zwane hipotecznym,
  • zakładowe.

Kto jest właścicielem mieszkań komunalnych

Mieszkania komunalne są własnością gminy i zgodnie z założeniem winny być przeznaczone dla osób, które z uwagi na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na rynku. Dlatego też przyznanie prawa do takiego lokalu traktuje się jako formę pomocy socjalnej.

Z uwagi na ogólną sytuację ekonomiczną panującą w Polsce, zapotrzebowanie na mieszkania komunalne jest ogromne. Zgodnie z Ustawą z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, do zakresu działania gminy należy zaspokajanie potrzeb wspólnoty gminy, taką potrzeba są przede wszystkim mieszkania.

Niestety samorządy nie są w stanie sprostać zapotrzebowaniu, co w konsekwencji prowadzi do wieloletniego oczekiwania na upragnione lokum.

Mieszkania komunalne charakteryzują się gorszym standardem i słabszym wykończeniem aniżeli mieszkania własnościowe, jednakże ich ogromną zaletą jest to, że są wykańczane „pod klucz”, zatem posiadając meble, można po otrzymaniu mieszkania w zasadzie od razu w nim zamieszkać.

Komu przysługuje lokal komunalny?

Jak zostało wspominanie wcześniej, lokal komunalny służyć ma przede wszystkim tym, którzy nie są w stanie zapewnić sobie mieszkania na wolnym rynku, z uwagi na trudną sytuację materialną czy rodzinną. Decydując o przyznaniu lokalu, samorządy biorą pod uwagę dochód gospodarstwa domowego, jednakże, co ciekawe, nie może on być zbyt niski, ponieważ to nie gwarantuje, że lokator będzie terminowo opłacać czynsz. 

Dochód nie może być również zbyt wysoki, albowiem w opinii urzędników może umożliwić zakup lub wynajęcie nieruchomości na wolnym rynku. Istotne jest również, by osoba wnioskująca o mieszkanie nie posiadała innej nieruchomości mieszkalnej.

Ponadto, należy wykazać, że gmina, w której osoba ubiega się o lokum, jest miejscem jej stałego pobytu. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że gmina w uchwale może określić dodatkowe warunki jakie należy spełnić.

Jak ubiegać się o lokal komunalny?

Przede wszystkim należy zapoznać się z uchwałą rady miasta lub gminy i sprawdzić, jakie są kryteria przyznawania takich lokali, albowiem tak jak pisałem wcześniej, każda gmina może uchwalić sobie swoje własne kryteria. Jeśli już pozna się treść dokumentu, należy złożyć wniosek w urzędzie gminy. Do wniosku dołącza się oświadczenie o wysokości dochodów oraz dokumenty, które to poświadczą (np. umowa o pracę).

Następnie urzędnik bada wniosek, warunki rodzinne i ekonomiczne wnioskodawcy i gdy uzna, że dana osoba "się nadaje", wpisuje ją na listę oczekujących. Jeśli dostępne jest mieszkanie, gmina informuje potencjalnego najemcę.

Wnioskodawca ma prawo odrzucić mieszkanie jeśli mu nie odpowiada, jednakże należy pamiętać, ze gmina może złożyć maksymalnie 3 propozycje. Gdy mieszkaniec zaakceptuje którąś z nich, podpisuje z gminą umowę najmu. Jeśli jednak, potencjalny najemca odrzuci wszystkie propozycje gminy z uwagi na np. bardzo zły stan techniczny lokali, w takiej sytuacji gmina może skreślić go z listy oczekujących,

Prawa i obowiązki najemcy mieszkania komunalnego

Należy pamiętać, że posiadanie mieszkania komunalnego jest obwarowane pewnymi prawami, ale też obowiązkami. Przede wszystkim najemca lokalu komunalnego nie może pozostać „bez dachu nad głową”. W przypadku, gdy bez własnej winy lokator nie może mieszkać w lokalu komunalnym przyznanym mu przez gminę, to na gminie ciąży obowiązek przydzielenia mieszkania zastępczego.

Istnieją jednak sytuację, gdy gmina może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu, np. z uwagi na zaległości czynszowe lub utratę prawa do zajmowania mieszkania komunalnego, np. w związku ze wzrostem dochodów.

Najemca musi ponadto pamiętać, że mimo, iż ma prawo do zajmowania lokalu, to również ciążą na nim pewne obowiązki.

Przede wszystkim zobowiązany jest do terminowej zapłaty czynszu. Każda gmina samodzielnie ustala wysokość czynszu, którego podstawą jest tzw. wartość odtworzeniowa lokal. Ponadto należy pamiętać, że mimo, iż lokator zajmuje lokal, to wciąż gmina pozostaje jego właścicielem, dlatego to gmina decyduje np. o możliwości przeprowadzenia remontu. Oczywiście nie chodzi tu o drobne, codzienne naprawy, tylko o decyzje, które znacząco wpływają na wygląd lokalu. 

Czy możliwa jest zamiana mieszkania komunalnego?

Bywają sytuację, że najemcy lokalu komunalnego np. powiększyła się rodzina i potrzebuje większego mieszkania. W takiej sytuacji można spróbować uzyskać od gminy inny, jednakże aby w ogóle wystąpić z takim wnioskiem konieczne jest znalezienie lokatorów innego mieszkania komunalnego, którzy będą chętni do takiej wymiany.

Jeśli już tacy chętni się znajdą, wówczas w urzędzie gminy obie strony muszą złożyć wniosek o wzajemną zamianę lokali mieszkalnych. Wzór dokumentu powinniśmy znaleźć na stronie internetowej urzędu lub w odpowiednim wydziale. Ponadto, do wniosku należy dołączyć:

  • oryginalną umowę najmu każdego mieszkania;
  • dokument, który przedstawia wysokość dochodów obu wnioskodawców oraz poszczególnych członków ich rodzin;
  • dokument potwierdzający stan cywilny wnioskodawców.

Jeżeli jedno z mieszkań jest włączone do zasobów spółdzielni mieszkaniowej, do wniosku należy załączyć zgodę zarządu spółdzielni na zamianę mieszkania komunalnego oraz dokument poświadczający przydział spółdzielczy (zarówno oryginał, jak i kserokopię), natomiast jeśli któryś z lokali jest mieszkaniem własnościowym hipotecznym, konieczne będzie załączenie aktu notarialnego oraz aktualnego wypisu z księgi wieczystej

Czy lokal komunalny i socjalny to to samo? Jakie są różnice?

W części artykułu dotyczącej nabywania lokali komunalnych, wspomniałem, że obowiązek ten należy do gmin w ramach pomocy socjalnej. Nie należy jednak mylić pojęcia lokalu komunalnego z socjalnym, albowiem te drugie są przeznaczone wyłącznie dla najbiedniejszej części społeczeństwa oraz dla osób, które nie posiadają praw do innego lokalu (np. własnościowego, spółdzielczego lub komunalnego).

Takie mieszkania najczęściej są przyznawane w przypadku orzeczenia eksmisji. Istnieją bowiem podmioty, które są chronione przez prawo i nawet jeśli sąd orzeknie eksmisje, nie jest możliwe wyrzucenie kogoś „na bruk”. Wówczas właśnie, gmina zgodnie z prawem ma obowiązek zapewnić im lokum socjalne.

Inną istotną różnicą jest wysokość czynszu w lokalach, albowiem zgodnie z obowiązującym prawem w lokalach socjalnych nie może on przekraczać 50% czynszu najtańszego mieszkania komunalnego znajdującego się w zasobach gminy. Niższa cena niesie ze sobą również niższy standard. Lokale socjalne to najczęściej mieszkania w starym budownictwie, zaniedbane (czasami nawet bez ogrzewania) i w nie najlepszej lokalizacji.

Ponadto, nie ma możliwości wykupu ani odziedziczenia lokalu socjalnego, tak jak ma to miejsce w przypadku lokalu komunalnego, niemniej  jest to temat na kolejne rozważania.

Więcej informacji na temat różnic między lokalem komunalnym a socjalnym przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować