Lokal gastronomiczny w bloku. Ma swoich zwolenników i oponentów. Czy zawsze jest legalny?

Restauracje w lokalach usługowych to coraz częściej spotykany widok. Wydaje się, że wielka pandemiczna smuta w gastronomii to już historia. Jak wygląda ich status prawny, szczególnie w związku z przepisami dotyczącymi hałasów i zapachów?


O czym przeczytasz?

Czym jest wspólnota? Ta mieszkaniowa.

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powstaje wspólnota mieszkaniowa. Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Lokal gastronomicznym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym

Coraz częściej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych na parterze znajdują się lokale niemieszkalne, usługowe czy użytkowe. Przeważnie w lokalach takich znajdują się sklepy różnego rodzaju, piekarnie, salony kosmetyczne, salony fryzjerskie oraz lokale gastronomiczne.

Jeśli chodzi o lokal gastronomiczny, to jedną z uciążliwości może być hałas a drugą zapachy. I co w takiej sytuacji ma zrobić wspólnota mieszkaniowa? Czy może w ogóle coś zrobić? Postaram się podpowiedzieć, w którym kierunku szukać odpowiedzi na wyżej postawione pytanie.

Trochę przepisów prawnych

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Natomiast zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Przykładowe roszczenia

Wobec powyższego, właściciel lokalu niemieszkalnego, usługowego czy użytkowego musi przestrzegać nie tylko przepisów prawa, ale także regulamin porządku domowego, jeśli taki został uchwalony w danej wspólnocie mieszkaniowej. A co, jeśli właściciel ich nie przestrzega?

Wówczas Wspólnocie mieszkaniowej przysługują określone roszczenia. Jako przykład można wskazać roszczenie z art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali w przedmiocie przymusowej sprzedaży lokalu.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Inna podstawa prawna roszcze jest wskazana w art. 222 Kodeksu cywilnego w przedmiocie roszczenie windykacyjnego i roszczenia negatoryjnego.

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
 
Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Jakie obowiązki ma właściciel lub najemca lokalu użytkowego?

Przede wszystkim właściciel, a także najemca ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Poza częścią wspólną, właściciel obowiązany jest dbać również o stan swojego lokalu, przestrzegać porządku domowego oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystając z niej w sposób nieutrudniający używania przez innych współwłaścicieli.

Powyższe dotyczy także najemców lokali niemieszkalnych i usługowych.

Może jakaś uchwała?

Wspólnota mieszkaniowa chcąc się zabezpieczyć uchwałą zobowiązać właściciela lokalu niemieszkalnego, usługowego czy użytkowego do przystosowania takiego lokalu do prowadzenia działalności lokalu gastronomicznego, w taki sposób, by nie była ona uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości.

Czy w uchwale takiej należy wskazywać konkretne rozwiązania techniczne przedsiębiorcy jakie powinien zastosować? Odpowiedź na tak postawiony pytanie brzmi negatywnie.

Istotny wyrok w sprawie

Jak zważył Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 23 lutego 2018 roku o sygnaturze I ACa 875/17 „do Wspólnoty należą mieszkańcy nie będący profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej i ich zadaniem nie było poszukiwanie i narzucenie tychże rozwiązań powodowi. To na powodzie jako przedsiębiorcy spoczywała powinność prowadzenia działalności gospodarczej w sposób jak najmniej uciążliwy dla innych lokatorów. Do niego należały zatem działania mające na celu uzyskanie specjalistycznej wiedzy i zastosowanie odpowiednich urządzeń w lokalu. Jedynie do tego rodzaju działań został zobowiązany przedmiotową uchwałą, która nie wprowadzała jakichkolwiek ograniczeń w dziedzinie gospodarczej, a możliwość dalszych czynności przewidziała dopiero na wypadek niedostosowania się do nałożonego obowiązku.

Tym samym uchwała nie zmierzała stricte do naruszenia interesu powoda. Przedmiotem rozważań w rozpatrywanym przypadku nie były natomiast zagadnienia czy i w jakim zakresie powód mógł się wywiązać z tego obowiązku. W razie braku podjęcia działań, o których była mowa w uchwale powód musi się liczyć z ewentualnym postępowaniem Wspólnoty mającym na celu wyeliminowanie uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności gastronomicznej, poprzez wystąpienie na drogę sądową lub administracyjną. W toku tych postępowań podlegać będzie rozstrzygnięciu kwestia nasilenia immisji zapachów czy innych niedogodności oraz ich usunięcie. (…).

Dla oceny zasadności uchwały nie miał też znaczenia fakt, że powód dysponował wszelkimi zezwoleniami na prowadzenie działalności gospodarczej czy też fakt, że kontrole nie wykazały uchybień w zakresie zaopatrzenia lokalu w niezbędne urządzenia wentylacyjne. Uchwały nie podważała nadto okoliczność, o czym była mowa wyżej, że po zakończeniu wynajmu lokalu przez D. J. nie odnotowano dalszych skarg. Rzeczą powoda będzie bowiem zapobieżenie tym skargom na przyszłość.

Wnioski i konkluzje z  wyroku

Mając na uwadze powyższe, właściciel lokalu niemieszkalnego jest przedsiębiorcą i to na nim spoczywa obowiązek dostosowania warunków technicznych lokalu w taki sposób, aby jego funkcjonalnie nie obniżało standardu życia mieszkańców.

Wspólnota mieszkaniowa chcąca się zabezpieczyć przed obniżeniem standardu życia mieszkańców z uwagi na emisję hałasów czy zapachów powinna nakazać w uchwale zastosowanie właściwych rozwiązań technicznych. Zgodnie z powołanym powyżej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi, wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku wskazywania właścicielowi lokalu niemieszkalnego, którym ma być prowadzony klub fitness, odpowiednich rozwiązań technicznych.

To na właścicielu takiego lokalu spoczywa obowiązek zastosowania takich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańców.

Immisje jako podstawa "przeszkadzania"

W przedmiotowej sprawie wchodzimy na grunt współżycia społecznego oraz zasad korzystania ze swojej własności w odniesieniu do innych właścicieli. Zgdnie z regulacją zawartą w treści art. 144 Kodeksu cywilnego

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może negatywnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie.

Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa. Granice te powinny zostać ustalone przy uwzględnieniu zarówno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osób narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Unormowanie zawarte w art. 144 k.c. ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, które zakłóciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie „przeciętnej miary” zakłóceń. Istotne orzeczenie

Ocena „przeciętnej miary” powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

A co, jeśli uchwała taka została podjęta, a lokal gastronomiczny obniża standard życia mieszkańców?

Jeżeli Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o zobowiązaniu właściciela lokalu usługowego o zastosowaniu odpowiednich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańców, a pomimo to lokal gastronomiczny wytwarza hałas bądź zapachy to wspólnota mieszkaniowa może wystąpić na drogę sądową.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Kiedy można skarżyć uchwałę?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek:

  1. niezgodność z przepisami prawa;
  2. niezgodność z umową właścicieli lokali;
  3. naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
  4. naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Każdy przypadek naruszeń jest inny w związku z czym nie ma uniwersalnego rozwiązania, które pasowałoby do wszystkich z możliwych przypadków, ale biorąc pod uwagę powyższe rozważania można doprowadzić do zakończenia sporu.

W tym miejcsu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty oraz możliwości ich zmiany.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement