Lokal gastronomiczny w bloku. Ma swoich zwolenników i oponentów. Czy zawsze jest legalny?

Restauracje w lokalach usługowych to coraz częściej spotykany widok. Wydaje się, że wielka pandemiczna smuta w gastronomii to już historia. Jak wygląda ich status prawny, szczególnie w związku z przepisami dotyczącymi hałasów i zapachów?


O czym przeczytasz?

Czym jest wspundefinedlnota? Ta mieszkaniowa.

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powstaje wspundefinedlnota mieszkaniowa. Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.

Lokal gastronomicznym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym

Coraz częściej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych na parterze znajdują się lokale niemieszkalne, usługowe czy użytkowe. Przeważnie w lokalach takich znajdują się sklepy rundefinedżnego rodzaju, piekarnie, salony kosmetyczne, salony fryzjerskie oraz lokale gastronomiczne.

Jeśli chodzi o lokal gastronomiczny, to jedną z uciążliwości może być hałas a drugą zapachy. I co w takiej sytuacji ma zrobić wspundefinedlnota mieszkaniowa? Czy może w ogundefinedle coś zrobić? Postaram się podpowiedzieć, w ktundefinedrym kierunku szukać odpowiedzi na wyżej postawione pytanie.

Trochę przepisundefinedw prawnych

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady wspundefinedłżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osundefinedb, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczegundefinedlności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych.

Natomiast zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swundefinedj lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej, korzystać z niej w sposundefinedb nieutrudniający korzystania przez innych wspundefinedłwłaścicieli oraz wspundefinedłdziałać z nimi w ochronie wspundefinedlnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspundefinedlnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Przykładowe roszczenia

Wobec powyższego, właściciel lokalu niemieszkalnego, usługowego czy użytkowego musi przestrzegać nie tylko przepisundefinedw prawa, ale także regulamin porządku domowego, jeśli taki został uchwalony w danej wspundefinedlnocie mieszkaniowej. A co, jeśli właściciel ich nie przestrzega?

Wundefinedwczas Wspundefinedlnocie mieszkaniowej przysługują określone roszczenia. Jako przykład można wskazać roszczenie z art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali w przedmiocie przymusowej sprzedaży lokalu.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspundefinedlnej uciążliwym, wspundefinedlnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisundefinedw Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Inna podstawa prawna roszcze jest wskazana w art. 222 Kodeksu cywilnego w przedmiocie roszczenie windykacyjnego i roszczenia negatoryjnego.

Właściciel może żądać od osoby, ktundefinedra włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Przeciwko osobie, ktundefinedra narusza własność w inny sposundefinedb aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Jakie obowiązki ma właściciel lub najemca lokalu użytkowego?

Przede wszystkim właściciel, a także najemca ma prawo do wspundefinedłkorzystania z nieruchomości wspundefinedlnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Poza częścią wspundefinedlną, właściciel obowiązany jest dbać rundefinedwnież o stan swojego lokalu, przestrzegać porządku domowego oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej, korzystając z niej w sposundefinedb nieutrudniający używania przez innych wspundefinedłwłaścicieli.

Powyższe dotyczy także najemcundefinedw lokali niemieszkalnych i usługowych.

Może jakaś uchwała?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa chcąc się zabezpieczyć uchwałą zobowiązać właściciela lokalu niemieszkalnego, usługowego czy użytkowego do przystosowania takiego lokalu do prowadzenia działalności lokalu gastronomicznego, w taki sposundefinedb, by nie była ona uciążliwa dla innych mieszkańcundefinedw nieruchomości.

Czy w uchwale takiej należy wskazywać konkretne rozwiązania techniczne przedsiębiorcy jakie powinien zastosować? Odpowiedź na tak postawiony pytanie brzmi negatywnie.

Istotny wyrok w sprawie

Jak zważył Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 23 lutego 2018 roku o sygnaturze I ACa 875/17 undefineddo Wspundefinedlnoty należą mieszkańcy nie będący profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej i ich zadaniem nie było poszukiwanie i narzucenie tychże rozwiązań powodowi. To na powodzie jako przedsiębiorcy spoczywała powinność prowadzenia działalności gospodarczej w sposundefinedb jak najmniej uciążliwy dla innych lokatorundefinedw. Do niego należały zatem działania mające na celu uzyskanie specjalistycznej wiedzy i zastosowanie odpowiednich urządzeń w lokalu. Jedynie do tego rodzaju działań został zobowiązany przedmiotową uchwałą, ktundefinedra nie wprowadzała jakichkolwiek ograniczeń w dziedzinie gospodarczej, a możliwość dalszych czynności przewidziała dopiero na wypadek niedostosowania się do nałożonego obowiązku.

Tym samym uchwała nie zmierzała stricte do naruszenia interesu powoda. Przedmiotem rozważań w rozpatrywanym przypadku nie były natomiast zagadnienia czy i w jakim zakresie powundefinedd mundefinedgł się wywiązać z tego obowiązku. W razie braku podjęcia działań, o ktundefinedrych była mowa w uchwale powundefinedd musi się liczyć z ewentualnym postępowaniem Wspundefinedlnoty mającym na celu wyeliminowanie uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności gastronomicznej, poprzez wystąpienie na drogę sądową lub administracyjną. W toku tych postępowań podlegać będzie rozstrzygnięciu kwestia nasilenia immisji zapachundefinedw czy innych niedogodności oraz ich usunięcie. (undefined).

Dla oceny zasadności uchwały nie miał też znaczenia fakt, że powundefinedd dysponował wszelkimi zezwoleniami na prowadzenie działalności gospodarczej czy też fakt, że kontrole nie wykazały uchybień w zakresie zaopatrzenia lokalu w niezbędne urządzenia wentylacyjne. Uchwały nie podważała nadto okoliczność, o czym była mowa wyżej, że po zakończeniu wynajmu lokalu przez D. J. nie odnotowano dalszych skarg. Rzeczą powoda będzie bowiem zapobieżenie tym skargom na przyszłość.undefined

Wnioski i konkluzje z wyroku

Mając na uwadze powyższe, właściciel lokalu niemieszkalnego jest przedsiębiorcą i to na nim spoczywa obowiązek dostosowania warunkundefinedw technicznych lokalu w taki sposundefinedb, aby jego funkcjonalnie nie obniżało standardu życia mieszkańcundefinedw.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa chcąca się zabezpieczyć przed obniżeniem standardu życia mieszkańcundefinedw z uwagi na emisję hałasundefinedw czy zapachundefinedw powinna nakazać w uchwale zastosowanie właściwych rozwiązań technicznych. Zgodnie z powołanym powyżej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi, wspundefinedlnota mieszkaniowa nie ma obowiązku wskazywania właścicielowi lokalu niemieszkalnego, ktundefinedrym ma być prowadzony klub fitness, odpowiednich rozwiązań technicznych.

To na właścicielu takiego lokalu spoczywa obowiązek zastosowania takich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańcundefinedw.

Immisje jako podstawa "przeszkadzania"

W przedmiotowej sprawie wchodzimy na grunt wspundefinedłżycia społecznego oraz zasad korzystania ze swojej własności w odniesieniu do innych właścicieli. Zgdnie z regulacją zawartą w treści art. 144 Kodeksu cywilnego

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może negatywnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie.

Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa. Granice te powinny zostać ustalone przy uwzględnieniu zarundefinedwno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osundefinedb narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Unormowanie zawarte w art. 144 k.c. ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, ktundefinedre zakłundefinedciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie undefinedprzeciętnej miaryundefined zakłundefinedceń. Istotne orzeczenie

Ocena undefinedprzeciętnej miaryundefined powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunkundefinedw, panujących w środowisku osundefinedb zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczegundefinedlnych nieruchomości.

Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, ktundefinedre wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłundefinedceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wundefinedwczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

A co, jeśli uchwała taka została podjęta, a lokal gastronomiczny obniża standard życia mieszkańcundefinedw?

Jeżeli Wspundefinedlnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o zobowiązaniu właściciela lokalu usługowego o zastosowaniu odpowiednich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańcundefinedw, a pomimo to lokal gastronomiczny wytwarza hałas bądź zapachy to wspundefinedlnota mieszkaniowa może wystąpić na drogę sądową.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspundefinedlnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspundefinedlną lub w inny sposundefinedb narusza jego interesy.

Kiedy można skarżyć uchwałę?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek:

  1. niezgodność z przepisami prawa;
  2. niezgodność z umową właścicieli lokali;
  3. naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspundefinedlną;
  4. naruszenie interesundefinedw właściciela lokalu w inny sposundefinedb.

Każdy przypadek naruszeń jest inny w związku z czym nie ma uniwersalnego rozwiązania, ktundefinedre pasowałoby do wszystkich z możliwych przypadkundefinedw, ale biorąc pod uwagę powyższe rozważania można doprowadzić do zakończenia sporu.

W tym miejcsu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty oraz możliwości ich zmiany.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!