Czym jest hipoteka i dlaczego się ją ustanawia?
Hipoteka została uregulowana w art. 244 Kodeksu cywilnego, ktundefinedry w katalogu ograniczonych praw rzeczowych wymienia m.in. hipotekę. Ponadto ww. przepis uzupełniany jest o regulacje zawarte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, ktundefinedre służy zabezpieczeniu wierzytelności.
Dzięki temu wierzyciel, czyli osoba lub instytucja, wobec ktundefinedrej właściciel nieruchomości ma dług, może w ten sposundefinedb zabezpieczyć swoje roszczenie. Najczęściej ma to miejsce w przypadku bankundefinedw, ale w obrocie są znane przypadki także innych podmiotundefinedw, w tym osundefinedb fizycznych.
Kredytobiorcy zaciągają swoje zobowiązania zabezpieczając wierzytelność hipoteką i w ten sposundefinedb bank może ściągnąć należną wierzytelność z nieruchomości, na ktundefinedrą posiada hipotekę. Staje się tak, jeśli kredytobiorca nie spłaca kredytu zgodnie z umową. Hipoteka może być rundefinedwnież ustanowiona na rzecz innych podmiotundefinedw np. Urzędu Skarbowego czy Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.
W takich przypadkach, obciążenie hipoteczne nie wymaga zgody dłużnika (hipoteka przymusowa) i pojawia się ze względu na nieuregulowane przez niego zobowiązania publicznoprawne, grzywny czy alimenty.
Zdarzają się sytuację, że ktoś zaciąga kredyt zabezpieczając go hipoteką, jednakże z jakiś powodundefinedw np. osobisty nie jest stanie dalej spłacać kredytu i wundefinedwczas chce sprzedać mieszkanie. Jeśli jesteśmy zainteresowani takim kupnem warto zwrundefinedcić uwagę na kilka spraw.
Ważne!
Hipoteką można obciążyć nie tylko prawo własności nieruchomości, ale rundefinedwnież:
- spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- użytkowanie wieczyste;
- wierzytelność zabezpieczoną hipoteką;
- część ułamkową nieruchomości.
W tym mjejscu przeczytasz u umowie ustanowienia hipoteki wraz z wzorem do pobrania.
Jak sprawdzić czy i jaka jest hipoteka na danej nieruchomości?
Jeśli decycja o zakupie danego mieszkania jest coraz bliżej w pierwszej kolejności potencjalny nabywa powinien zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, ktundefinedrą planuje zakupić. Szczegundefinedlne istotne są zapisy zawarte w dziale trzecim oraz dziale czwartym księgi.
Przy planowanej transakcji nabycia nieruchomości, można zapoznać się z treścią księgi wieczystej korzystając z przeglądarki internetowej zamieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Przeglądając księgę wieczystą mamy do dyspozycji dwie opcje - przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej oraz zupełnej treści księgi wieczystej. Na potrzeby transakcji wystarczająca jest aktualna jej treść.
Więcej na temat księgi wiczystej i tego, jak ją należy czytać przeczytasz tutaj.
Czytając księgę wieczystą zwrundefinedć szczegundefinedlną uwagę na...
Jak już wspomniałem, poza danymi dotyczącymi samej nieruchomości oraz ich właścicieli, istotnymi z punktu widzenia tzw. bezpieczeństwa finansowego nabywcy pozostają dwa ostatnie działy księgi.
Może się zdarzyć, że w księdze wieczystej figurują nieżyjący już przodkowie osoby, ktundefinedra podaje się za właściciela nieruchomości i wciąż nie jest przeprowadzona sprawa spadkowa. To oznacza, że taka osoba może, ale nie musi mieć prawa do dysponowania mieszkaniem.
W dziale trzecim księgi wieczystej sprawdzamy czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem przechodu, koniecznością udostępnienia np. studni bądź innych urządzeń. Sprawdzimy tam także, czy na nabywanej nieruchomości nie zaplanowano undefinedsłużebności przesyłowejundefined, bo wtedy może okazać się, że w przyszłości będzie na niej słup wysokiego napięcia.
Dobrze też dowiedzieć się czy na działce nie ma undefineddożywotnikaundefined, czyli osoby, ktundefinedra w zamian za przeniesienie własności, ma prawo do mieszkania tam do śmierci.
W tym miejscu dowiesz się więcej na temat umowy dożywocia.
Działem, ktundefinedremu należy poświęcić najwięcej uwagi to dział IV księgi wieczystej undefined hipoteki. Może się zdarzyć, że nieruchomość, ktundefinedrą chcemy nabyć jest obciążona hipoteką, czyli ograniczonym prawem własności z powodu obciążeń kredytowych. Wierzyciel, na rzecz ktundefinedrego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić swoich roszczeń od każdego właściciela, niezależnie od tego czy jest to dłużnik, czy też kolejny właściciel nieruchomości. Do tego robi to przed innymi wierzycielami.
Nie ignoruj wzmianek!
W każdym z działundefinedw księgi wieczystej znajduje się rubryka z napisem undefinedwzmianka w księdze wieczystejundefined. Jeżeli podczas przeglądania księgi wieczystej natkniemy się na wpis w rubryce undefinedwzmianka w księdze wieczystejundefined (najczęściej jest to oznaczenie charakteryzujące numer wydziału, kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych, data, godzina i minuta), możemy domniemywać, że do działu księgi, w ktundefinedrym widnieje wpis, złożony został wniosek i oczekuje on na wpis.
Wniosek może dotyczyć wielu rozmaitych kwestii, nawet zmiany właściciela. Np. jeżeli wzmianka znajduje się w dziale drugim, może to oznaczać, że został złożony wniosek o zmianę właściciela. Można przypuszczać, że osoba, ktundefinedra widnieje w księdze jako właściciel, już nim nie jest.
Uwaga, z samego wpisu w rubryce undefinedwzmianka w księdze wieczystejundefined nie dowiemy się jednak czego dokładnie dotyczy złożony wniosek.
O tym możemy dowiedzieć się tylko po sprawdzeniu dokumentu w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.
Inną informacją, na ktundefinedrą należy zwrundefinedcić uwagę to undefinedkomentarz do migracjiundefined. W rubryce undefinedkomentarz do migracjiundefined znajdują się informacje, ktundefinedre ze względu na undefinedpojemnośćundefined nie mogły znaleźć się w rubrykach księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.
Podobnie jak w przypadku ujawnionego wpisu w rubryce undefinedwzmiankiundefined, aby dowiedzieć się jakie informacje zostały zawarte w rubryce undefinedkomentarz do migracjiundefined, musimy udać się do Sądu Rejonowego właściwego co do miejsca położenia nieruchomości i sprundefinedbować uzyskać informacje odnośnie zapisundefinedw w poluundefined komentarz do migracjiundefined.
Czy obciążenie hipoteczne zawsze oznacza istnienie zadłużenia?
Nie. Funkcjonowanie w dziale czwartym księgi wieczystej wpisu o hipotece nie zawsze będzie oznaczać, że nieruchomość jest nią obciążona. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nie następuje jednak samoistnie po spłacie zadłużenia bankowego. Właściciel musi sporządzić stosowny wniosek i przedłożyć go do sądu, ktundefinedry dopiero po przeprowadzeniu całego postępowania dowodowego wyda postanowienie o wykreśleniu hipoteki.
Wpis o zadłużeniu hipotecznym może istnieć w księdze wieczystej jeszcze na długo po całkowitej spłacie zadłużenia. Dlatego warto wyjaśnić tą sytuację ze sprzedającym. Jeśli wykreślenie hipoteki jest jedynie sprawą natury formalnej, lepiej załatwić ją przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania. Dzięki temu, nabywca zyska pewność, że zakupiona przez niego nieruchomość nie będzie zadłużona ani obciążona kredytem hipotecznym.
W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat wykreślenia hipoteki.
Jak kupić mieszkanie zabezpieczone hipoteką?
Nie wolno zapominać, że hipoteka nie obciąża pierwotnego właściciela nieruchomości, lecz samą nieruchomość, zatem jeśli zakupimy taką nieruchomość, to niejako z undefinedautomatuundefined hipoteka przechodzi na nas.
Kiedy już dowiemy się, że nieruchomość obciążona jest hipoteką to należy rundefinedwnież sprawdzić, ktundefinedry bank jest wierzycielem. Właściciel nieruchomości powinien rundefinedwnież udostępnić kupującym umowę z bankiem.
Obowiązkiem sprzedającego jest uzyskanie informacji od banku z ustaloną wysokością kwoty, ktundefinedrej wpłata rozwiąże hipotekę. Natomiast zadaniem banku jest wyrażenie zgody i ustalenie kwoty spłaty hipoteki.
Promesa - zgoda powinna zawierać oświadczenie banku, wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności, a także numer konta bankowego, na ktundefinedre trzeba dokonać wpłaty.
Wykreślenie hipoteki może nastąpić zarundefinedwno przez sprzedającego, jak i kupującego. Kwota zadłużenia powinna zostać wpłacona na rachunek wierzyciela, natomiast resztę - o ila taka będzie - otrzymuje sprzedający nieruchomość.
Sprzedający załatwia wszystko
Spłata hipoteki w tej formie jest dla kupującego całkowicie bezpieczna, albowiem środki zostają przekazane do wierzyciela.
Taka spłata kredytu może nastąpić ze środkundefinedw pochodzących z np. zadatku na zakup mieszkania przy umowie przedwstępnej. W takim przypadku, zadatek wpłacany jest na rachuek bankowy sprzedającego na mocy umowy przedwstępnej, a następnie sprzedający spłaca wierzytelność.
Powyższe rozwiązanie jest skuteczne, jednakże może wiązać się z pewnym niebezpieczeństwem. Może bowiem dojść do sytuacji, w ktundefinedrej sprzedający odstąpi od umowy przedwstępnej lub ją wypowie i odmundefinedwi oddania zadatku, a w konsekwencji konieczne okaże się wszczęcie postepowania sądowego celem jego odzyzkania.
Z uwagi na powyżesze, zapłata zadatku może się odbyć także bezpośrednio rachunek wierzyciela, co jest opcją znacznie bardziej bezpieczną, bo przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego, kupujący może sądownie doprowadzić do przeniesienia własności mieszkania, a wierzyciel hipoteczny (zwykle bank) będzie już spłacony.
Po tych czynnościach bank wydaje oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki.
Sprzedający składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego (oświadczenie z banku jest niezbędnym załącznikiem). Sąd analizuje dokumentację i wydaje oświadczenie o wykreśleniu hipoteki. Sprzedający przynosi ten dokument do notariusza. Tam następuje sprzedaż nieruchomości oraz jednoczesne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Drugi sposundefinedb - zakup mieszkania i wykreślenie hipoteki
W idealnym świecie czynności zmierzające do wykreślenia hipoteki powinny być co do zasady podejmowane przez kupującego, kiedy to wykreślenie następuje przed zakupem mieszkania.
Niestety, w rzeczywistości często zdarza się, że sprzedający nieruchomość nie dysponuje środkami, ktundefinedre zapewniłyby spłatę kredytu.
W sytuacji, gdy wykreślenia hipoteki dokonuje kupujący, spłaca zadłużenie osobiście. Sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie od wierzyciela, w ktundefinedrym wskazana jest aktualna wysokość długu i podany rachunek bankowy, na ktundefinedry trzeba wierzytelność wpłacić, a następnie kupujący dokonuje stosownej spłaty.
Procedura ta polega na tym, że sprzedający uzyskuje od banku oświadczenie o możliwości i wysokości wcześniejszej spłaty zadłużenia (wsponianą wcześniej promesę). Co ważne, oświadczenie musi zostać wydane na dzień zawarcia umowy sprzedaży mieszkania. Jeśli wszystko przebiega prawidłowo, następuje zakup zadłużonego mieszkania.
Nabywca mieszkania musi spłacić zaległą wierzytelność poprzez wpłatę konkretnej kwoty na wskazany przez bank rachunek. Pozostałą kwotę ustaloną w umowie sprzedaży należy przekazać sprzedającemu.
Sposundefinedb tej płatności ustala się na linii sprzedający undefined kupujący. Dopuszczalny jest zarundefinedwno przelew bankowy, jak i gotundefinedwka. W konsekwencji podjęcia powyższych działań, nowy właściciel mieszkania otrzymuje od banku oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki.
Oświadczenie banku o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki stanowi podstawę do wszczęcia postępowania przed sądem wieczystoksięgowym, ktundefinedry orzeka o wykreśleniu hipoteki z nieruchomości.
W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat wykreślenia hipoteki.
Inne obciążenia mieszkania
Obok hipoteki, do form obciążenia nieruchomości zalicza się także umowę dożywocia lub umowę najmu.
Mając na uwadze istotne konsekwencje prawne związane z nabyciem mieszkania, przed podpisaniem umowy kupujący powinien szczegundefinedłowo zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, aby zabezpieczyć się przez ewentualną odpowiedzialnością wynikającą ze stosunkundefinedw prawnych związanych z mieszkaniem.
Jednym z rozwiązań jest zobowiązanie sprzedającego - na etapie umowy przedwstępnej sprzedaży - do rozwiązania wszelkich umundefinedw z podmiotami trzecimi najpundefinedźniej do chwili umowy przenoszącej własność.
Czy wykreślenie hipoteki następuje z automatu?
Nie. Jak już wspomniałem w opisanej wyżej procedurze, po załatwieniu wszystkich formalności konieczne jest złożenie stosownego wniosku do sądu. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nie następuje bowiem samoistnie po spłacie zadłużenia bankowego.
Wniosek należy złożyć do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego załączając następujące dokumenty:
- kwit mazalny- poświadczającym spłatę zobowiązania oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki;
- wniosek KW-WPIS, w ktundefinedrym w sekcji undefinedWpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipotekiundefined umieścimy żądanie wykreślenia hipoteki w związku ze spłatą zadłużenia oraz
- potwierdzenie wniesienia opłat skarbowych w kwocie 100 złotych.
Tutaj dowiesz się co trzeba zrobić, aby skutecznie wykreślić hipotekę.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
