Klub fitness w bloku. Zwykle bardzo pożądany, ale co można zrobić prawnie jak stanie się problematyczny?

Klub fitness w bloku to zwykle duże udogodnienie, a nawet oznaka pewnego prestiżu. Nierzadko zdarza się jednak, że jego oddziaływania zaczynają niektórym mieszkańcom przeszkadzać. Jak może wyglądać prawna konfrontacja?


O czym przeczytasz?

Wspólnota mieszkaniowa czyli co?

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma własnego majątku, ponieważ należy on w całości do jej członków. Celem jej powstania jest sprawowanie nadzoru nad elementami wspólnymi danej nieruchomości.

Są nimi m.in. klatki schodowe, garażne, place zabaw, parkingi, windy, zsypy, dachy, kotłownie itp. Aby uporządkować prowadzenie ważnych spraw mieszkańców, a także wyłonić ich reprezentację, wspólnoty wybierają zarząd.

Więcej na temat części wspólnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.

Jakie obowiązki ma właściciel lub najemca lokalu użytkowego?

Przede wszystkim właściciel, a także najemca ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Poza częścią wspólną, właściciel obowiązany jest dbać również o stan swojego lokalu, przestrzegać porządku domowego oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystając z niej w sposób nieutrudniający używania przez innych współwłaścicieli.

Powyższe dotyczy także najemców lokali niemieszkalnych i usługowych.

Klub fitness w budynku mieszkalnym wielorodzinnym

Bardzo często spotykane w nowopowstałych osiedlach, w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, są rozwiązania z umiejscowionymi na parterze lokalami niemieszkalnymi, usługowymi, czy użytkowymi. Zwykle w lokalach takich znajdują się sklepy różnego rodzaju, salony piękności, lokale gastronomiczne, ale także kluby fitness.

Jeśli chodzi o kluby fitness, to jedną z uciążliwości może być hałas a drugą wstrząsy. Co w takiej sytuacji ma zrobić wspólnota mieszkaniowa? Czy może w ogóle coś zrobić? Postaram się podpowiedzieć, w którym kierunku szukać odpowiedzi na wyżej postawione pytanie.

Trochę przepisów na rozgrzewkę

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Zgodnie z art. 144 KC właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Natomiast zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Regulamin i roszczenia

Wobec powyższego, właściciel lokalu niemieszkalnego, usługowego czy użytkowego musi przestrzegać nie tylko przepisów prawa, ale także regulaminu porządku domowego, jeśli taki został uchwalony w danej nierychomości, przez wspólnotę mieszkaniową.

A co, jeśli właściciel ich nie przestrzega? Wówczas wspólnocie mieszkaniowej przysługują określone roszczenia.

Jako przykład można wskazać roszczenie z art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Zgodnie z nim jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Innym przykładem podstawy prawnej roszczenia jest art. 222 Kodeksu cywilnego, który mówi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Może jakaś uchwała?

Wspólnota mieszkaniowa chcąc się zabezpieczyć uchwałą zobowiązać właściciela lokalu niemieszkalnego, usługowego czy użytkowego do przystosowania takiego lokalu do prowadzenia działalności klubu fitness w taki sposób, by nie była ona uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości.

Czy w uchwale takiej należy wskazywać konkretne rozwiązania techniczne przedsiębiorcy prowadzącemu biznes z branży fitness jakie powinien zastosować? Odpowiedź będzie negatywna, bo przepisy, jak i orzecznictwo nie nakazują aż tak daleko posuniętej regulacji, niemniej bardzo ciekawe jest wyjaśnienie przez sąd dlaczego nie ma potrzeby sugerowania rozwiązań.

Ważne orzeczenie dotyczące działalności gospodarczej na terenie wspólnoty

W sprawie sporu między lokatorem prowadzącym działalność na terenie wspólnoty a wspólnotą, w którym to ten pierwszy zaskarżył uchwałę - regulamin, zapadł wyrok odsłaniający tok rozumienia sądu, który zgodnie z ideą państwa praworządnego, jest jedynie "ustami ustawy".

Jak zważył Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 23 lutego 2018 roku o sygnaturze I ACa 875/17 „do wspólnoty należą mieszkańcy nie będący profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej i ich zadaniem nie było poszukiwanie i narzucenie tychże rozwiązań powodowi. To na powodzie jako przedsiębiorcy spoczywała powinność prowadzenia działalności gospodarczej w sposób jak najmniej uciążliwy dla innych lokatorów."

Dalej sąd wskazał, że do obowiązków przedsiębiorcy należały działania mające na celu uzyskanie specjalistycznej wiedzy i zastosowanie odpowiednich urządzeń w lokalu. Jedynie do tego rodzaju działań został zobowiązany przedmiotową uchwałą, która nie wprowadzała jakichkolwiek ograniczeń w dziedzinie gospodarczej, a możliwość dalszych czynności przewidziała dopiero na wypadek niedostosowania się do nałożonego obowiązku. Tym samym uchwała wspólnoty nie zmierzała stricte do naruszenia interesu przedsiębiorcy prowadzącego działaność na terenie wspólnoty.

W uzasadnieniu można przeczytać, że w razie braku podjęcia działań, o których była mowa w uchwale właściciel lub najemca lokalu użytkowego musi się liczyć z ewentualnym postępowaniem wspólnoty mającym na celu wyeliminowanie uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności, poprzez wystąpienie na drogę sądową lub administracyjną.

W toku tych postępowań podlegać będzie rozstrzygnięciu kwestia nasilenia immisji czy innych niedogodności oraz ich usunięcie.

I tu bardzo istotny fragment argumentacji sądu, otóż wskazał on, że dla oceny zasadności uchwały nie miał też znaczenia fakt, że powód dysponował wszelkimi zezwoleniami na prowadzenie działalności gospodarczej czy też fakt, że kontrole nie wykazały uchybień w zakresie zaopatrzenia lokalu w niezbędne urządzenia wentylacyjne.

Konkluzja wyroku

Mając na uwadze powyższe, właściciel lokalu niemieszkalnego jest przedsiębiorcą i to na nim spoczywa obowiązek dostosowania warunków technicznych lokalu w taki sposób, aby jego funkcjonalnie nie obniżało standardu życia mieszkańców.

Wspólnota mieszkaniowa chcąca się zabezpieczyć przed obniżeniem standardu życia mieszkańców z uwagi na emisję hałasów czy wstrząsów powinna nakazać w uchwale zastosowanie właściwych rozwiązań technicznych. Zgodnie z powołanym powyżej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi, wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku wskazywania właścicielowi lokalu niemieszkalnego, którym ma być prowadzony klub fitness, odpowiednich rozwiązań technicznych.

To na właścicielu takiego lokalu spoczywa obowiązek zastosowania takich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańców.

Immisje – podstawa "przeszkadzania"

W przedmiotowej sprawie wchodzimy na grunt współżycia społecznego oraz zasad korzystania ze swojej własności w odniesieniu do innych właścicieli. Zgdnie z regulacją zawartą w treści art. 144 Kodeksu cywilnego

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może negatywnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie.

Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa. Granice te powinny zostać ustalone przy uwzględnieniu zarówno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osób narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Unormowanie zawarte w art. 144 k.c. ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, które zakłóciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie „przeciętnej miary” zakłóceń. Istotne orzeczenie

Ocena „przeciętnej miary” powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

Uchwała podjęta, a klub fitness nadal obniża standard życia mieszkańców. Co teraz?

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o zobowiązaniu właściciela lokalu usługowego o zastosowaniu odpowiednich rozwiązań technicznych, aby nie obniżać standardu życia mieszkańców, a pomimo to klub fitness wytwarza hałas bądź wstrząsy to wspólnota mieszkaniowa może wystąpić na drogę sądową.

Po pierwsze można pozwać w trybie cywilnym samego przedsiębiorcę dowodząc, że jego aktywaność gospodarcza wpływa oddziaływa na naszą codzienność ponad "przeciętną miarę".

Ponadto można jeszcze zaskarżyć samą uchwałę wspólnoty, jeśli w naszym mniemaniu jest ona za mało skuteczna w przedmiocie ustalania porządku na terenie wspólnoty.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek:

  • niezgodność z przepisami prawa;
  • niezgodność z umową właścicieli lokali;
  • naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
  • naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Każdy przypadek naruszeń jest inny w związku z czym nie ma uniwersalnego rozwiązania, które pasowałoby do wszystkich z możliwych przypadków, ale biorąc pod uwagę powyższe rozważania można doprowadzić do zakończenia sporu.

W tym miejcsu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty oraz możliwości ich zmiany.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat