Najem mieszkania z działającą obok agencją towarzyską. Czy wynajmujący musi o tym powiedzieć? A najemca może umowę rozwiązać?

Wynajmujący mógł o tym wiedzieć w chwili zawierania umowy, ale równie dobrze mógł nie mieć takiej wiedzy. To już sprawa uczciwości, ale dla najemcy znaczenie ma tylko jego prawo do... No właśnie, co może najemca?


O czym przeczytasz?

W pierwszej kolejności należy ustalić podstawowe kwestie związanych z umową najmu, zatem skupić się na prawach i obowiązkach najemcy oraz wynajmującego. Może uda się udzielić odpowiedzi na pytania czy wynajmujący ma obowiązek poinformować najemcę o funkcjonowaniu w lokalu obok agencji towarzyskiej, jeśli wiedział o jej istnieniu w chwili zawarcia umowy. A także, czy najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu, gdy z lokalu w którym działa agencja towarzyska dochodzą dźwięki uniemożliwiające korzystanie z mieszkania.

Czym jest umowa najmu?

Podstawę prawną rozważań nad zagadnieniami związanymi z najmem lokalu, prawami i obowiązkami stron oraz przesłankami umożliwiającymi wypowiedzenie umowy najmu stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Powyższe regulacje uzupełniane są o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 659 KC,

przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

W umowie najmu przypisywany jest także charakter trwały. Czym jest zatem owa „trwałość” stosunku najmu lokalu? To jest kwestia, która wielokrotnie stanowiła przedmiot rozważań sądów powszechnych. Tak na przykład Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 maja 2017 r. wskazał, że „Istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w owej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły, a celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron, to jednak ta zasada trwałości doznaje ograniczenia. Zgodnie bowiem z przepisem art. 673 § 1 KC strony takiej umowy mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie” (sygn. akt: I ACa 336/16).

Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy

W chwili zawarcia umowy między najemcą, a wynajmującym powstaje stosunek prawny, który stanowi podstawę kształtowania się ich określonych praw i obowiązków.

Do obowiązków wynajmującego należy przede wszystkim:

  • wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy;
  • utrzymanie prawidłowego stanu technicznego lokalu, w szczególności w zakresie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku;
  • dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (w tym przypadku najemca zobowiązany jest
    do pokrycia strat powstałych z jego winy);
  • dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego
    w zakresie nieobciążającym najemcy;
  • wymiana zużytych elementów wyposażenia lokalu (w sytuacji gdy lokal był dotychczas wynajmowany przez inną osobę);
  • sporządzenie protokołu przed wydaniem lokalu najemcy (obowiązek ten ciąży także na najemcy);
  • zabezpieczenie lokalu i znajdujących się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora (jeśli w wyniku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody nastąpiło otwarcie lokalu pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej);
  • udostępnienie najemcy naprawionego lokalu (w sytuacji gdy najemca  z uwagi na rodzaj koniecznej naprawy zobowiązany był do opróżnienia lokalu na koszt wynajmującego, na czas nie dłuższy niż rok);
  • zwrot kaucji (jeśli stan techniczny mieszkania nie uległ pogorszeniu);
  • wypowiedzenie na piśmie dotychczasowej kwoty czynszu najmu z jednoczesnym zachowaniem terminów wypowiedzenia (w przypadku podwyższenia czynszu najmu).

Natomiast do obowiązków najemcy należy przede wszystkim:

  • regularne opłacanie czynszu najmu oraz innych opłat w kwotach ustalonych z wynajmującym;
  • eksploatowanie lokalu w sposób określony w umowie, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania – najemca zobowiązany jest do eksploatowania lokalu w sposób odpowiadający specyfice lokalu;
  • dbanie o porządek i stan techniczny lokalu oraz części wspólnych nieruchomości wynikających
    z normalnego użytkowania;
  • naprawa i konserwacja elementów wskazanych w treści art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów;
  • przestrzeganie porządku domowego;
  • sporządzenie protokołu przed wydaniem lokalu najemcy (obowiązek ten ciąży także na wynajmującym);
  • odnowienie lokalu i dokonanie w nim napraw po zakończeniu najmu;
  • zwrócenie wynajmującemu równowartość zużytych trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony ( jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia);
  • udostępnienie lokalu w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody;
  • udostępnienie, po wcześniejszym ustaleniu terminu, lokalu właścicielowi w celu przeprowadzenia okresowego (w szczególnych przypadkach także doraźnego) przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
  • udostępnienie, po wcześniejszym ustaleniu terminu, lokalu właścicielowi w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora;
  • opróżnienie lokalu i przeniesienie na koszt właściciela do lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok (jeśli wymagane jest przeprowadzenie koniecznej naprawy);
  • przestrzeganie regulaminu, o ile został on ustalony;
  • poinformowanie wynajmującego, że osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących najętego mieszkania.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że naruszenie chociażby jednego z powyższych obowiązków najemcy, a w konsekwencji doprowadzenie do sytuacji, w której używanie lokalu odbywać się będzie w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem lokalu.

O ile kwestie związane z ustaleniem obowiązków wynajmującego oraz najemcy nie powinny budzić już żadnych wątpliwości, tak pewnie trudności można napotkać w sytuacji, gdy konieczne jest określenie przysługujących im praw.

Do praw wynajmującego należą przede wszystkim:

  • prawo do uzależnienia podpisania umowy najmu od opłacenia kaucji przez przyszłego najemcę;
  • ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do lokalu;
  • prawo do podwyższenia czynszu najmu;
  • prawo do zatrzymania ulepszeń lokalu dokonanych przez najemcę (za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu), bądź wystąpienia z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego
    (prawo to aktualizuje się w sytuacji gdy najemca ulepszył lokal bez zgody wynajmującego).
  • prawo do sprzedaży nieruchomości w sytuacji obowiązywania umowy najmu;
  • prawo do wypowiedzenia umowy.

Do kategorii praw przysługujących najemcy należą:

  • prawo do wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu na wykonanie napraw w lokalu
    (w sytuacji, gdy w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do użytku. W przypadku bezskutecznego upływu terminu - najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego);
  • prawo do żądania obniżenia czynszu;
  • prawo do wypowiedzenia umowy.

Przydatne wzory umów najmu wraz z opisanami znajdziesz tutaj.

Czy wynajmujący ma obowiązek poinformować najemcę o działającej obok agencji towarzyskiej?

Odpowiedź na powyższe pytanie kształtować się będzie w oparciu o obowiązki wynajmującego. O ile ustawodawca kształtuje zakres obowiązków wynajmującego związanych z utrzymaniem lokalu i budynku, w którym dany lokal jest wyodrębniony, tak w kwestii obowiązków wynajmującego co do informowania najemców o ewentualnych niedogodnościach związanych z kwestami sąsiedzkimi milczy.

W związku z tym, wynajmujący nie ma prawnego obowiązku informowania o tym najemców. Obowiązek ten nie powstaje także wtedy, gdy wynajmujący miał wiedzę o funkcjonowaniu w lokalu obok agencji towarzyskiej w chwili zawierania umowy najmu. W mojej ocenie, brak rzetelnej informacji na temat utrudnień panujących w lokalu to dla wynajmującego bardzo krótkowzroczne działanie. Nie tylko z uwagi na kwestie etyczne, ale także konsekwencje dalej idące, powinien o tym najemcę uprzedzić. A nawet wpisać takie okolicznosći do umowy najmu.

Czy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu jeśli obok funkcjonuje agencja towarzyska?

Zgodnie z regulacją zawartą w treści art. 664 § 2 KC jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy (mieszkania), albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zgodnie z przyjętym w nauce prawa poglądem, za wady uznawane są m.in. okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu (mieszkania), np. trwały uciążliwy hałas.

Należy więc uznać, że w sytuacji w której z agencji towarzyskiej działającej obok wynajmowanego mieszkania dochodzą głośne krzyki i hałasy, które uniemożliwiają spokojne korzystanie z lokalu, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Warto jednak pamiętać, że zanim podejmiemy czynności związane z wypowiedzeniem umowy najmu koniecznym będzie wezwanie wynajmującego do podjęcia czynności zmierzających do usunięcia wad. W przypadku gdy w mieszkaniu obok funkcjonuje agencja towarzyska, z której dochodzą dźwięki utrudniające korzystanie z mieszkania, czynność wynajmującego może polegać m.in. na zawiadomieniu odpowiednich służb, których interwencja doprowadzi do przywrócenia dotychczas naruszanego przez agencję porządku domowego. Dopiero w sytuacji gdy wynajmujący nie usunie wad w odpowiednim czasie, najemcy przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Do ważności wypowiedzenia umowy ani do celów dowodowych nie jest przewidziana żadna szczególna forma, chyba że strony ją zastrzegły.

Uprawienia sąsiadów i współuprawnionych

Najemcy, w związku z umową najmu lokalu, w relacjach z osobami trzecimi przysługują takie same uprawnienia ochronna jak właścicielowi. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystał także z poniższych.

Jeśli mimo przeprowadzonych z sąsiadem rozmów, działania przez niego podejmowane w dalszym ciągu uniemożliwiają swobodne korzystanie z nieruchomości, skutecznym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie do Straży Miejskiej lub Policji z prośbą o podjęcie interwencji.

Zgodnie bowiem z treścią art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń

kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że ww. służby zobowiązane są do przyjęcia zgłoszenia i podjęcia interwencji.

Jeżeli mimo wezwania Straży Miejskiej lub Policji sąsiad odmawia zmiany swojego zachowania, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby wezwane na miejsce służby wystąpiły do sądu z wnioskiem o jego ukaranie.

W sytuacji gdy upomnienia nie przynoszą zamierzonego rezultatu, właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 § 2 KC).

Więcej o możliwościach lokatora, którego sąsiad hałasuje przeczytasz tutaj.

Warto także pamiętać o przepisach zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie bowiem z treścią art. 13 ust.1 cytowanej ustawy jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować