Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich. Czy wszystkie podejrzane zapisy okazują się bezprawne?

Ochrona konsumentów na rynku pierwotnym nieruchomości, jak wszędzie, cały czas postępuje. Czym są klauzule abuzywne oraz jaki mają one wpływ na umowę deweloperską? Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?


O czym przeczytasz?

Umowa deweloperska – dokument regulowany

Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawie deweloperskiej.

Ustawodawca w art. 22 ww ustawy w sposób bardzo dokładny i konkretny określa cel oraz treść umowy deweloperskiej, a także sposób jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.

Ustawa ta dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę.

Najważniejszy cel umowy deweloperskiej

Zgodnie z ustawą deweloperską przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegółowo w niej określonego.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy, a zatem deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper nie zawiera już z nabywcami umów deweloperskiej.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania - jak oszacować wartość nieruchomości?

Obligatoryjna treść umowy deweloperskiej. Zakres minimum

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej każda umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę ustaloną przez strony;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
    1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, dotyczącymi dewelopera oraz danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Klauzule abuzywne czyli niedozwolone

Definicja klauzul abuzywnych/niedozwolonych znajduje się w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny, a dokładniej rzecz ujmując w art. 3851

Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).

Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Jeżeli dane postanowienie umowy nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.

Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Katalog klauzul abuzywnych w KC

Ustawodawca w art.  3853 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny wskazuje katalog klauzul abuzywnych czyli niedozwolonych.

W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie;

2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony;

4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;

5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta;

6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju;

7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie;

8) uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta;

9) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy;

10) uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie;

11) przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową;

12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania;

13) przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy;

14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia;

15) zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia;

16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy;

17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;

18) stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia;

19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia;

20) przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy;

21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności;

22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta;

23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Bogate orzecznictwo polskich sądów dotyczące klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich

Warto wiedzieć, że od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej (tj. od 2012 roku), która to ustawa wprowadziła do obrotu prawnego instytucję „umowy deweloperskiej” i jej zakres (wskazany wyżej), relacje na linii deweloper- nabywca były wielokrotnie poddawane wszelkim kontrolom i ocenom prawnym przez sądy.

Działo się tak zarówno poprzez zaskarżenie zapisów samej umowy przez nabywcę, jak i z urzędu, w procesie abstrakcyjnego badania wzorca umownego danego dewelopera przez UOKiK.

Wynikiem tychże kontroli były znalezione mniejsze lub bardzo poważne uchybienia, polegający głównie na wykorzystaniu pozycji dużego podmiotu względem nabywcy – konsumenta, co doprowadzało do nierównowagi kontraktowej. Cierpiała przy tym ochrona prawna tego nabywcy, który to, mimo zagwarantowanych ustawowo pewnych praw, w wyniku wadliwie napisanej umowy, mógł dochodzić ich jedynie przed sądem.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania w oparciu o realne ceny sprzedaży

Warto jednak przywołać choćby kilka ciekawych wyroków dotyczących najważniejszych klauzul umów deweloperskich, które mimo że były zakwestionowane przez skarżących, to nie zostały uznane za abuzywne, bo ich poglądów nie podzieliły polskie sądy.

Zawierając swoją umowę warto zwrócić na podobne zapisy uwagę, bo może nam się jedynie wydawać, że są one sprzeczne z prawem konsumenckim.

Zapisy związane z powierzchnią lokalu

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 kwietnia 2017 roku o sygnaturze akt I ACa 1465/15 uznał, że dozwolone jest zapisanie w umowie deweloperskiej, że ostateczna powierzchnia lokalu może nieznacznie różnić się do powierzchni projektowej.

Uwzględnić bowiem trzeba w tym zakresie specyfikę działalności budowlanej, gdzie trudno oczekiwać precyzji do cm2. Ustalenie, że ostateczna powierzchnia może różnić się nieznacznie, w tym konkretnym przypadku - do 3% - od powierzchni projektowanej nie jest jeszcze samo w sobie postanowieniem z założenia rażąco naruszającym interesy klienta.

Garaż wielostanowiskowy obowiązkowy?

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 listopada 2012 roku o sygnaturze akt I CSK 49/12 uznał, że postanowienie wzorca umowy deweloperskiej, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385 § 1 k.c.).

Waloryzacja świadczeń, czy zawsze zła?

Są Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 września 2015 roku o sygnaturze akt VI ACa 830/15 uznał, że w przypadku, jeśli waloryzacja jest automatycznie przewidziana w umowie, konsument musi się przygotować na ewentualne podwyższenie świadczenia i uwzględnić je w planie wydatków na poczet świadczenia głównego.

Jednak jeśli decyzja o przeliczeniu świadczenia została pozostawiona swobodnemu uznaniu dewelopera, a konsument jest narażony na kilkuprocentowy wzrost ceny bez możliwości skorzystania z prawa odstąpienia lub z możliwością skorzystania z prawa odstąpienia dopiero w przypadku, gdy cena wzrośnie powyżej 10% narusza rażąco interesy konsumenta.

Może on bowiem nie być w stanie zapłacić takiej kwoty, natomiast deweloper po odstąpieniu konsumenta od umowy, może sprzedać mieszkanie innemu nabywcy za cenę adekwatną do jego aktualnej wartości.

Zapisy w umowie dotyczące odstępnego

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 grudnia 2015 roku o sygnaturze akt VI ACa 1815/14 dla uznania klauzuli za niedozwoloną, zgodnie z przepisem art. 3851 § 1 k.c., poza kształtowaniem praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, musi ona rażąco naruszać jego interesy.

Nie jest więc wystarczające ustalenie nierównomiernego rozkładu praw i obowiązków stron umowy (sprzeczność z dobrymi obyczajami), lecz konieczne jest stwierdzenie prawnie relewantnego znaczenia tej nierównowagi (rażące naruszenie interesów konsumenta).

Należy uwzględnić nie tylko interesy o wymiarze ekonomicznym, ale inne, zasługujące na ochronę dobra konsumenta, jak jego zdrowie, czas, dezorganizacja zajęć, prywatność, poczucie godności osobistej czy satysfakcja z zawarcia umowy o określonej treści.

Przyjmuje się, że postanowienia umowy rażąco naruszają interes konsumenta, jeżeli poważnie, znacząco odbiegają od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron.

Celem odstępnego jest wzmocnienie osłabionej prawem odstąpienia więzi między stronami. Zmusza to uprawnionego do odstąpienia, do liczenia się z wydatkiem. Natomiast druga strona, której rachuby na utrzymanie umowy zawiodły, otrzymuje odstępne na pokrycie ewentualnych kosztów zawarcia zniweczonej umowy. Odstępnemu przypisuje się funkcję odszkodowania za niedojście umowy do skutku.

Skutki wystąpienia klauzuli abuzywnej w umowie deweloperskiej

Jakie są skutki zastosowania klauzul abuzywnych/niedozwolonych w umowie deweloperskiej? Odpowiedź na tak postawione pytanie znajduje się w § 2 art. 3851 Kodeksu cywilnego. Takie postanowienia umowne nie wiąże konsumenta. Natomiast strony są związane umową w pozostałym zakresie.

W tym miejscu zauważyć należy, iż powyższe nie dotyczy postanowień odnoszących się do świadczeń głównych stron umowy, które zostały sformułowane w sposób jednoznaczny jak np. cena.

W przedmiotowym temacie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 roku w sprawie o sygnaturze akt I ACa 1433/12, który uznał, że istota postępowania w przedmiocie uznania postanowień wzorców umowy za niedozwolone ma służyć ochronie konsumenta, czyli słabszej strony stosunku prawnego opartego na wzorcach umowy.

To przedsiębiorca stosujący takie wzorce ma obowiązek w taki sposób ukształtować ich treść, aby nie były one sprzeczne z art. 3851 i n. k.c. Brak związania określonym postanowieniem umownym dotyczy wyłącznie konsumenta, a nie profesjonalisty, który może świadomie nakładać na siebie w umowie obciążenia w opisanych tam sytuacjach.

Tzw. prawomocność rozszerzona powinna być rozumiana jako skuteczność wpisanej do rejestru klauzuli niedozwolonej, nie tylko wobec podmiotu, co do którego zostało wydane orzeczenie, ale również do wszystkich przedsiębiorców stosujących wzorce umowne w obrocie konsumenckim.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement