Dom bez pozwolenia a powierzchnia działki. A może dom całoroczny? Czy można budować na działce mniejszej niż 500 m² ?

Rozważanie zakupu małej działki zaczyna i kończy się na kwestii - czy i jak będzie można ją zabudować. Gdzie znaleźć informacje na ten temat? Czy ustawodawca wskazuje minimalną wielkość działki, na której można budować?


O czym przeczytasz?

Prawo budowalne a zagęszczenie obiektów budowlanych na działce

Poszukując odpowiedzi na pytanie "co można wybudować na działce, której powierzchnia jest mniejsza niż 500 m²" najczęściej natrafiamy na regulacje zawarte w art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowalne. Ten przepis wprowadza ograniczenia dotyczące liczby obiektów budowlanych na określonej powierzchni działki wskazując pewne minimum na 500 m² powierzchni. Czy w takim razie należy przyjąć, że ustawa zabrania budowy określonych obiektów na działkach, których wielkość jest mniejsza niż 500m²? Nie do końca.

Ustawodawca w art. 29 ww. ustawy wprowadził wymóg zachowania odpowiedniego zagęszczenia określonych obiektów budowlanych do maksymalnie dwóch na każde 500m² powierzchni działki. Do obiektów tych zalicza się m.in.:

  • wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 m² ,
  • wolno stojące wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m² ,
  • przydomowe ganki o powierzchni zabudowy do 35 m² ,
  • przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • wolno stojące parterowe budynku rekreacji indywidulanej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  • wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m².

Ustawodawca w odniesieniu do powyższych obiektów nie wprowadził zakazu ich budowy na działkach, których wielkość jest mniejsza niż 500 m², a jedynie wskazał wymóg ich odpowiedniego zagęszczenia, tj. do maksymalne dwóch obiektów na każde 500 m² działki. W konsekwencji, jeśli zakupiona działka obejmuje powierzchnię, której wielkość jest mniejsza niż 500 m², to nic nie stoi na przeszkodzie aby postawić na niej tylko jeden obiekt, tj. tylko jeden garaż, jedną altanę, czy jeden przydomowy ganek i oranżerię o powierzchni zabudowy do 35 m².

Więcej o budowie domu bez pozwolenia znajdziesz tutaj a o budowie obiektu bez pozwolenia i bez zgłoszenia przeczytasz tutaj.

Plan zagospodarowania przestrzennego – źródło wskazujące co można wybudować na działce

Podstawowym aktem regulującym kwestie związane z przeznaczeniem określonej nieruchomości wraz z opisem możliwości jej zabudowy jest plan zagospodarowania przestrzennego podejmowany w formie uchwały rady gminy lub miasta. Plan ten sporządzany jest dla konkretnego terenu na podstawie przygotowanego wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ważne! Plany zagospodarowania przestrzennego poszczególnych gmin mogą się od siebie różnić. Dlatego właśnie, przed zakupem albo rozpoczęciem zabudowy działki warto zapoznać się z dokumentem wydanym przez radę gminy właściwą dla danego terenu.

Podejmując się analizy planu zagospodarowania przestrzennego powinniśmy w pierwszej kolejności ustalić przeznaczenie określonego terenu, który oznaczony jest na mapie odpowiednim kolorem i oznakowaniem. Oznaczenie to umożliwi ustalenie co można wybudować na danym gruncie. Plan zagospodarowania przestrzennego może przewidywać na niektórych działkach możliwość zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, usługowej, bądź też wskazywać, że tereny te mają być przeznaczone na lasy lub pastwiska.

Ponadto w planie zagospodarowania przestrzennego możemy odnaleźć informacje wskazujące jaka część danej działki może zostać zabudowana, a jaka powinna pozostać pusta (np. w celu rozbudowy infrastruktury drogowej).

Plan zagospodarowania przestrzennego nierzadko zawiera także informacje dotyczące jaka część powierzchni działki powinna być tzw. biologicznie czynna, bądź informacje o możliwych do zastosowania źródłach ciepła.

Uchwalony przez radę właściwej gminy, plan zagospodarowania przestrzennego może obejmować także zapisy dotyczące wymagań stawianych budynkom, które obejmują m.in. informacje o:

  • maksymalnej wysokości budynku,
  • możliwej liczbie kondygnacji,
  • zakresie możliwych do wykonania kątów dachów,
  • informacje czy budynek powinien posiadać okapy lub nie,
  • zapisy o formie architektonicznej, kolorystce elewacji i dachu.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Rada Gminy lub Rada Miasta nie uchwaliła planu. Gdzie szukać informacji o możliwości zabudowy działki?

Jeśli rada gminy, bądź rada miasta nie podjęła uchwały w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego można udać się do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy, w której znajdziemy informacje tożsame do tych, które powinny znaleźć się w planie.

Ważne! Oprócz wymogów wskazanych w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, ograniczenia co do możliwości zabudowy działki mogą być regulowane w oparciu o odrębne przepisy. Dany teren może być np. pod ochroną archeologiczną, bądź znajdować się na terenie parku krajobrazowego. W takiej sytuacji, wymogi dotyczące zabudowy rozpatrywane są w oparciu o zapisu planu zagospodarowania przestrzennego, jak i o przepisy właściwe dla tych terenów.

Minimalna wielkość działki pod zabudowę

Obecnie funkcjonujące przepisy ustawy Prawo budowlane nie zawierają regulacji dotyczących minimalnej powierzchni działki. Czy w takim razie można uznać, że istnieje dowolność w sposobie określania wielkości działki? Niestety nie. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wielkość działki musi być ustalona zgodnie z zapisami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy określonych dla danego terenu.

Treść planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje w jaki sposób powinna wyglądać zabudowa danego terenu oraz wyznacza przestrzeń na pojedyncze działki. Nie oznacza to jednak, że na każdej z wyznaczonych działek można wybudować dom o dowolnej wielkości. Decydując się na zakup działki musimy mieć świadomość, że istnieją pewnie ograniczenia w jej zabudowie. Ograniczenia te obejmują wymogi dotyczące zachowania odpowiednich odstępów między ścianami i dachem domu a granicami działki.

Wielkość powyższych odstępów ustala się w oparciu o treść rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ww. rozporządzenie wprowadza następujące zasady:

  • odległość ściany z oknami lub drzwiami od granicy działki nie może być mniejsza od 4 metrów,
  • minimalna odległość ściany bez drzwi i okien od granicy działki wynosi 3 metry,
  • najmniejsza dopuszczalna odległość okna dachowego od granicy działki to 4 metry,
  • minimalna odległość od granicy działki budowlanej wynosi 1,5 metra w przypadku takich elementów budynku jak okap, gzyms, balkon, daszek nad wejściem, galeria, taras, schody zewnętrzne, rampa lub pochylnia;
  • w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej minimalna odległość ściany bez drzwi i okien od granicy działki może wynosić 1,5 metra, o ile szerokość gruntu nie przekracza 16 metrów;
  • dopuszcza się posadowienie budynku ścianą bez drzwi i okien w odległości min. 1,5 metra od granicy działki jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

Uwzględniając powyższe zasady należy zatem wskazać, że minimalna wielkość działki uzależniona jest w znacznej mierze od wielkości domu jaki zamierzamy na niej postawić.

Optymalna wielkość działki budowlanej na terenach miejskich, podmiejskich i wsiach

Wprowadzając w życie zasady wskazane przez Ministra Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. wydanym w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie powszechnie przyjmuje się, że optymalnymi wielkościami działek są:

  1. na terenach miejskich działki o powierzchni 600 m² (minimalna wielkość działki: 300 m²);
  2. na terenach podmiejskich działki o powierzchni 1500 m² (minimalna wielkość działki: 1000 m²);
  3. na wsiach działki o powierzchni 3000 m² (minimalna wielkość działki: 1000 m²).

Warto jednak pamiętać, że zarówno optymalna jak i minimalna wielkość działki będzie w każdym przypadku uzależniona przede wszystkim o tego, jakiego rodzaju budynek chcemy na niej wybudować.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome