Dom bez pozwolenia a powierzchnia działki. A może dom całoroczny? Czy można budować na działce mniejszej niż 500 m² ?

Prawo budowalne a zagęszczenie obiektundefinedw budowlanych na działce

Poszukując odpowiedzi na pytanie "co można wybudować na działce, ktundefinedrej powierzchnia jest mniejsza niż 500 mundefined" najczęściej natrafiamy na regulacje zawarte w art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. undefined Prawo budowalne. Ten przepis wprowadza ograniczenia dotyczące liczby obiektundefinedw budowlanych na określonej powierzchni działki wskazując pewne minimum na 500 mundefined powierzchni. Czy w takim razie należy przyjąć, że ustawa zabrania budowy określonych obiektundefinedw na działkach, ktundefinedrych wielkość jest mniejsza niż 500mundefined? Nie do końca.

Ustawodawca w art. 29 ww. ustawy wprowadził wymundefinedg zachowania odpowiedniego zagęszczenia określonych obiektundefinedw budowlanych do maksymalnie dwundefinedch na każde 500mundefined powierzchni działki. Do obiektundefinedw tych zalicza się m.in.:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
• wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 mundefined ,
• wolno stojące wiaty o powierzchni zabudowy do 35 mundefined ,
• przydomowe ganki o powierzchni zabudowy do 35 mundefined ,
• przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
• wolno stojące parterowe budynku rekreacji indywidulanej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
• wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 mundefined.

Ustawodawca w odniesieniu do powyższych obiektundefinedw nie wprowadził zakazu ich budowy na działkach, ktundefinedrych wielkość jest mniejsza niż 500 mundefined, a jedynie wskazał wymundefinedg ich odpowiedniego zagęszczenia, tj. do maksymalne dwundefinedch obiektundefinedw na każde 500 mundefined działki. W konsekwencji, jeśli zakupiona działka obejmuje powierzchnię, ktundefinedrej wielkość jest mniejsza niż 500 mundefined, to nic nie stoi na przeszkodzie aby postawić na niej tylko jeden obiekt, tj. tylko jeden garaż, jedną altanę, czy jeden przydomowy ganek i oranżerię o powierzchni zabudowy do 35 mundefined.

Więcej o budowie domu bez pozwolenia znajdziesz tutaj a o budowie obiektu bez pozwolenia i bez zgłoszenia przeczytasz tutaj.

Plan zagospodarowania przestrzennego undefined źrundefineddło wskazujące co można wybudować na działce

Podstawowym aktem regulującym kwestie związane z przeznaczeniem określonej nieruchomości wraz z opisem możliwości jej zabudowy jest plan zagospodarowania przestrzennego podejmowany w formie uchwały rady gminy lub miasta. Plan ten sporządzany jest dla konkretnego terenu na podstawie przygotowanego wcześniej studium uwarunkowań i kierunkundefinedw zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ważne! Plany zagospodarowania przestrzennego poszczegundefinedlnych gmin mogą się od siebie rundefinedżnić. Dlatego właśnie, przed zakupem albo rozpoczęciem zabudowy działki warto zapoznać się z dokumentem wydanym przez radę gminy właściwą dla danego terenu.

Podejmując się analizy planu zagospodarowania przestrzennego powinniśmy w pierwszej kolejności ustalić przeznaczenie określonego terenu, ktundefinedry oznaczony jest na mapie odpowiednim kolorem i oznakowaniem. Oznaczenie to umożliwi ustalenie co można wybudować na danym gruncie. Plan zagospodarowania przestrzennego może przewidywać na niektundefinedrych działkach możliwość zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, usługowej, bądź też wskazywać, że tereny te mają być przeznaczone na lasy lub pastwiska.

Ponadto w planie zagospodarowania przestrzennego możemy odnaleźć informacje wskazujące jaka część danej działki może zostać zabudowana, a jaka powinna pozostać pusta (np. w celu rozbudowy infrastruktury drogowej).

Plan zagospodarowania przestrzennego nierzadko zawiera także informacje dotyczące jaka część powierzchni działki powinna być tzw. biologicznie czynna, bądź informacje o możliwych do zastosowania źrundefineddłach ciepła.

Uchwalony przez radę właściwej gminy, plan zagospodarowania przestrzennego może obejmować także zapisy dotyczące wymagań stawianych budynkom, ktundefinedre obejmują m.in. informacje o:

• maksymalnej wysokości budynku,
• możliwej liczbie kondygnacji,
• zakresie możliwych do wykonania kątundefinedw dachundefinedw,
• informacje czy budynek powinien posiadać okapy lub nie,
• zapisy o formie architektonicznej, kolorystce elewacji i dachu.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Rada Gminy lub Rada Miasta nie uchwaliła planu. Gdzie szukać informacji o możliwości zabudowy działki?

Jeśli rada gminy, bądź rada miasta nie podjęła uchwały w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego można udać się do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy, w ktundefinedrej znajdziemy informacje tożsame do tych, ktundefinedre powinny znaleźć się w planie.

Ważne! Oprundefinedcz wymogundefinedw wskazanych w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, ograniczenia co do możliwości zabudowy działki mogą być regulowane w oparciu o odrębne przepisy. Dany teren może być np. pod ochroną archeologiczną, bądź znajdować się na terenie parku krajobrazowego. W takiej sytuacji, wymogi dotyczące zabudowy rozpatrywane są w oparciu o zapisu planu zagospodarowania przestrzennego, jak i o przepisy właściwe dla tych terenundefinedw.

Minimalna wielkość działki pod zabudowę

Obecnie funkcjonujące przepisy ustawy Prawo budowlane nie zawierają regulacji dotyczących minimalnej powierzchni działki. Czy w takim razie można uznać, że istnieje dowolność w sposobie określania wielkości działki? Niestety nie. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wielkość działki musi być ustalona zgodnie z zapisami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy określonych dla danego terenu.

Treść planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje w jaki sposundefinedb powinna wyglądać zabudowa danego terenu oraz wyznacza przestrzeń na pojedyncze działki. Nie oznacza to jednak, że na każdej z wyznaczonych działek można wybudować dom o dowolnej wielkości. Decydując się na zakup działki musimy mieć świadomość, że istnieją pewnie ograniczenia w jej zabudowie. Ograniczenia te obejmują wymogi dotyczące zachowania odpowiednich odstępundefinedw między ścianami i dachem domu a granicami działki.

Wielkość powyższych odstępundefinedw ustala się w oparciu o treść rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ww. rozporządzenie wprowadza następujące zasady:

• odległość ściany z oknami lub drzwiami od granicy działki nie może być mniejsza od 4 metrundefinedw,
• minimalna odległość ściany bez drzwi i okien od granicy działki wynosi 3 metry,
• najmniejsza dopuszczalna odległość okna dachowego od granicy działki to 4 metry,
• minimalna odległość od granicy działki budowlanej wynosi 1,5 metra w przypadku takich elementundefinedw budynku jak okap, gzyms, balkon, daszek nad wejściem, galeria, taras, schody zewnętrzne, rampa lub pochylnia;
• w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej minimalna odległość ściany bez drzwi i okien od granicy działki może wynosić 1,5 metra, o ile szerokość gruntu nie przekracza 16 metrundefinedw;
• dopuszcza się posadowienie budynku ścianą bez drzwi i okien w odległości min. 1,5 metra od granicy działki jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

Uwzględniając powyższe zasady należy zatem wskazać, że minimalna wielkość działki uzależniona jest w znacznej mierze od wielkości domu jaki zamierzamy na niej postawić.

Optymalna wielkość działki budowlanej na terenach miejskich, podmiejskich i wsiach

Wprowadzając w życie zasady wskazane przez Ministra Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. wydanym w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie powszechnie przyjmuje się, że optymalnymi wielkościami działek są:

1. na terenach miejskich działki o powierzchni 600 mundefined (minimalna wielkość działki: 300 mundefined);
2. na terenach podmiejskich działki o powierzchni 1500 mundefined (minimalna wielkość działki: 1000 mundefined);
3. na wsiach działki o powierzchni 3000 mundefined (minimalna wielkość działki: 1000 mundefined).

Warto jednak pamiętać, że zarundefinedwno optymalna jak i minimalna wielkość działki będzie w każdym przypadku uzależniona przede wszystkim o tego, jakiego rodzaju budynek chcemy na niej wybudować.