Sprzedaż mieszkania. Jakie formy zabezpieczenia sprzedawcy funkcjonują w obrocie prawnym?

Czy możliwe jest zabezpieczenie otrzymania uzgodnionej zapłaty w oparciu o treść art. 488 § 1 KC? Czy ubezpieczenie OC pośrednika nieruchomości obejmuje sytuację, w której po zawarciu umowy sprzedaży kupujący odmówi zapłaty ceny?


O czym przeczytasz?

Sprzedając mieszkanie podejmujemy szereg działań zmierzających do sprawdzenia informacji dotyczących kupującego, w tym przede wszystkim jego sytuacji finansowej. Czy sprzedający może w umowie sprzedaży zabezpieczyć przysługujące mu uprawnienie do otrzymania uzgodnionej zapłaty? Jeśli tak – jakie działania może podjąć. Czy w sytuacji gdy kupujący uchyla się z zapłatą ceny po podpisaniu umowy sprzedaży możliwe jest dochodzenie roszczeń z umowy ubezpieczenia OC pośrednika nieruchomości?

Umowa sprzedaży mieszkania – podstawowe kwestie

Zgodnie z definicją umowy sprzedaży zawartą w treści art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotą umowy sprzedaży jest przewłaszczenie rzeczy ze sprzedawcy na kupującego, w zamian za uzyskanie wierzytelności o cenę. Cena w umowie sprzedaży jest ekwiwalentem dla sprzedawanej rzeczy, a zatem sprzedawca chce uzyskać pieniądze, bo należna mu cena może się wyrażać tylko jako świadczenie pieniężne.

Trzeba jednak w tym miejscu zaznaczyć, że zapłata określonej ceny jest w typowej umowie sprzedaży równoznaczna z jej wykonaniem. Skutkiem podstawowym umowy, płynącym z jej zawarcia, jest stanie się przez kupującego właścicielem rzeczy i uzyskanie przez to prawa do jej posiadania, korzystania z niej i rozporządzania nią.

W nauce prawa uznaje się, że umowa sprzedaży jest umową o charakterze:

  • dwustronnie zobowiązującym (oznacza to, że zarówno kupującemu jak i sprzedającemu przypisywana jest rola dłużnika jak i wierzyciela. Skutkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz wydania przedmiotu sprzedaży, z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłata ceny oraz odebranie rzeczy),
  • konsensualnym (umowa dochodzi do skutku poprzez oświadczenie woli sprzedawcy o zamiarze sprzedania rzeczy za określoną cenę i wyrażeniu zgody przez kupującego),
  • kauzalnym (umowa dochodzi do skutku z jakiejś ściśle określonej przyczyny),
  • zobowiązująco – rozporządzającym (obok skutku zobowiązującego umowa sprzedaży wywołuje także skutek rozporządzający),
  • odpłatnym (kupujący zobowiązany jest do zapłaty ceny w zamian za nabywaną rzecz lub prawo),
  • wzajemnym (świadczeniu sprzedawcy odpowiada świadczenie kupującego w postaci zapłacenia ceny).

Na marginesie należy wskazać, że w polskim porządku prawnym Kodeks cywilny przewiduje tzw. „przymus notarialny” w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 158 KC,

umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Czy możliwe jest zabezpieczenie sprzedawcy do otrzymania zapłaty w oparciu o treść art. 488 § 1 KC?

Jednym z najczęściej spotykanych - a przynajmniej pożądanych przez sprzedających - sposobów zabezpieczenia uprawienia sprzedawcy do otrzymania zapłaty za mieszkanie będącego przedmiotem umowy sprzedaży jest uwzględnienie w jej zapisach postanowienia wskazującego, że wydanie mieszkania kupującemu nastąpi później niż zapłata ceny. Zgodnie z 488 KC świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Uwzględnienie tego rodzaju zabezpieczenia w treści umowy jest co prawda działaniem zgodnym z prawem i wywodzi się z faktu, że umowa sprzedaży jest umową wzajemną do której stosuje się przepisy dotyczące świadczeń wzajemnych, a zatem także art. 488 KC. Jednakże to zabezpieczenie jest jedynie iluzoryczne!  Zgodnie bowiem z art. 157 KC

własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Zatem zabezpieczenie wskazane z art. 488 KC może jedynie dotyczyć wydania mieszkania (posiadania), a nie przeniesienia właności. Własność przeszła bowiem w chwili podpisania umowy sprzedaży (aktu notarialnego) na nabywcę i dotychczasowym właścicielom pozostaje tylko roszczenie o zapłaty ceny. Nowym natomiast przysługuje roszczenie o wydanie rzeczy (mieszkania). Jak wyżej wskazałem, to są dwa podstawowe zobowiązania umowy sprzedaży.

W przypadku umów sprzedaży nieruchomości dotychczasowi właściciele nieruchomości bardzo często decydują się na uwzględnienie w umowie sprzedaży nieruchomości zapisu zastrzegającego wydanie nieruchomości po dokonaniu odpowiedniej zapłaty. Postanowienie to ma na celu odpowiednie zabezpieczenie interesów sprzedawcy, ale - jak widać - dotyczy ono wyłącznie wydania mieszkania.

Zabezpieczenie uprawnienia sprzedawcy do otrzymania zapłaty – art. 777 § 1 pkt. 4 KPC

Obok art. 488 § 1 k.c., jednym z najbardziej powszechnych sposobów zabezpieczenia uprawienia sprzedawcy do otrzymania uzgodnionej zapłaty jest poddanie kupującego egzekucji w oparciu o treść art. 777 § 1 pkt. 4 KPC, zabezpieczenie nazywane w żargonie prawniczym "trzema siekierkami".

Aby taka egzekucja była możliwa koniecznym jest złożenie przez kupującego w akcie notarialnym oświadczenia, z którego treści wynikać będzie, że zobowiązuje się on zapłacić sprzedającemu umówioną cenę w określonym terminie i w odniesieniu do tego zobowiązania poddaje się wprost z tego aktu egzekucji na podstawie art. 777 KPC.

W sytuacji złożenia przez kupującego ww. oświadczenia akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży staje się tytułem egzekucyjnym na mocy którego, w przypadku opóźnienia w zapłacie, po stronie sprzedającego powstaje uprawnienie do zwrócenia się do sądu rejonowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika) z wnioskiem o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności. Akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi tzw. tytuł egzekucyjny umożliwiający szybsze wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika sądowego.

Aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji z art. 777 KPC, uzupełnionemu o klauzulę wykonalności, przypisywana jest moc prawna równa wyrokowi sądu w sprawie o zapłatę. W konsekwencji sprzedający może, bez konieczności wszczynania postępowania sądowego, dochodzić zapłaty na drodze postępowania egzekucyjnego. Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest z całego majątku dłużnika (kupującego), w tym także z nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Inne formy zabezpieczenia uprawnienia sprzedawcy do otrzymania uzgodnionej zapłaty

Formą zabezpieczenia uprawienia sprzedawcy do otrzymania ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży nieruchomości jest również zabezpieczenie zapłaty poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości, w tym także nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy sprzedaży. W takim przypadku, ustanowiona na nieruchomości hipoteka podlega ujawnieniu w księdze wieczystej i wywołuje taki skutek, że osoba na rzecz której ujawniona jest hipoteka (wierzyciel - sprzedający) może, co do zasady, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami  dochodzić zapłaty w drodze licytacji nieruchomości - bez względu na to, czyją własność obciążona nieruchomość stanowi.

Innym sposobem zabezpieczenia zapłaty może być także poręczenie. Mianem poręczenia nazywane jest zobowiązanie osoby trzeciej polegające na tym, że musi ona zapłacić na równi z kupującym, gdyby ten swojego obowiązku nie spełnił. Z uwagi na fakt, że poręczenia udzielane są najczęściej jedynie grzecznościowo i wiążą się z dużym ryzykiem majątkowym poręczyciela, są one stosowane dość rzadko.

Zabezpieczenie sprzedawcy do otrzymania zapłaty poprzez dokonanie czynności przez notariusza

Sposobem na zabezpieczenie uprawienia sprzedawcy do otrzymania uzgodnionej z kupującym zapłaty może być także tzw. depozyt notarialny, kształtowany w oparciu o treść art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

Zgodnie z treścią cytowanego przepisu, notariusz, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, może przyjąć na przechowanie pieniądze. W takim przypadku, notariusz sporządza protokół, w którym oprócz stwierdzenia, że przyjął od określonej osoby umówioną kwotę, wymienia również osobę uprawnioną do otrzymania pieniędzy oraz warunki od których uzależniona jest wypłata.

Warto zaznaczyć, że czynność przyjęcia przez notariusza na przechowanie w celu wydania wskazanej osobie lub jego następcy prawnemu, m.in. pieniędzy, określana mianem „depozytu notarialnego”, wywołuje skutki prawne jedynie między notariuszem a deponentem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt: I ACa 1/15).

Czy ubezpieczenie OC pośrednika nieruchomości obejmuje sytuację, w której po zawarciu umowy sprzedaży kupujący odmówi zapłaty ceny?

Profesjonalny podmiot jakim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy osób działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone ich działaniem.

Do podstawowych działań (obowiązków) pośrednika w obrocie nieruchomościami należy przede wszystkim wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, umów nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, umów najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, bądź też innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Tu znajdziesz wzory z omówieniem umów pośrednictwa w sprzedaży i kupnie nieruchomości.

W konsekwencji należy przyjąć, że o ile pośrednik nieruchomości zobowiązany jest do podejmowania działań zmierzających do zawarcia umowy (np. skompletowanie dokumentów nieruchomości, prowadzenie negocjacji z osobami zainteresowanymi kupnem nieruchomości, przygotowanie umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży nieruchomości), tak jego obowiązki co do zasady wygasną z chwilą podpisania umowy sprzedaży nieruchomości. A zatem, w przypadku gdy po zawarciu umowy sprzedaży kupujący uchyla się od zapłaty ustalonej w umowie ceny, to możliwość dochodzenia roszczeń z umowy ubezpieczenia OC pośrednika jest znacznie utrudniona.

Nie wszystko stracone. Pośrednik w obrocie nieruchomości zobowiązany jest bowiem do przestrzegania zasad etyki zawodowej. Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, w której przez cały okres od odnalezienia kupca do momentu podpisania umowy pośrednik zapewniał, że kupujący ma środki na kupno nieruchomości i ustaloną cenę zapłaci, a w rzeczywistości stało się inaczej, to przyjąć można, że jego usługa pośrednictwa została wykonana na niskim poziomie, a kupujący będzie mógł wystąpić z odpowiednim roszczeniem do pośrednika nieruchomości. Oczywiście trzeba udowodnić winę pośrednika i umyślność wprowadzenia sprzedawcy w błąd.

Informacje dotyczące zapłaty ceny przez kupującego, jego zapewnienia co do płynności finansowej są bowiem informacjami wypływającymi na decyzję o sprzedaży nieruchomości konkretnemu podmiotowi. Brak wiedzy pośrednika nieruchomości w tym zakresie, może zostać odczytany jako wadliwe wykonywania obowiązków uaktualniające jego odpowiedzialność. Warto jednak zaznaczyć, że w takim przypadku pośrednik nieruchomości będzie najprawdopodobniej bronił się faktem, że zawarta umowa pośrednictwa została wykonana prawidłowo, bowiem podjęte przez niego działania doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Pośrednicy nieruchomości uważają najczęściej, że podstawowym obowiązkiem pośrednika nieruchomości jest co do zasady prowadzenie negocjacji oraz przygotowanie umów, a inne obowiązki względem klienta muszą wynikać z treści umowy zawartej między sprzedającym, a pośrednikiem.

Warto jednak zaznaczyć, że obowiązki pośrednika nieruchomości nie zawsze muszą wynikać bezpośrednio z umowy, ale także z tzw. istoty stosunku pomiędzy zawodowym pośrednikiem a klientem. W sytuacji, w której pośrednik doprowadził do finalizacji umowy sprzedaży, a kupujący uchyla się od zapłaty ceny, a można udowodnić, że pośrednik nie działał z tzw. szczególną starannością przy doborze osoby kupującego, ani nie kierował się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz działał, to w konsekwencji istnieją jakieś przesłanki do przypisania mu odpowiedzialności i dochodzenia roszczeń.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome