Są dwie metody rozliczenia podatkowego dochodundefinedw z najmu mieszkań, z ktundefinedrych mogą skorzystać osoby niebędące przedsiębiorcami lub też przedsiębiorcy, ktundefinedrzy wynajmują lokal prywatnie a nie w ramach działalności gospodarczej. Jedna z tych metod to opodatkowanie na zasadach ogundefinedlnych, a więc to, ktundefinedre zwykle stosowane jest do dochodundefinedw osundefinedb prywatnych, z użyciem skali, kwoty wolnej, itd. Druga metoda to ryczałt od przychodundefinedw ewidencjonowanych. Obie metody mają plusy i minusy.
Wyższe stawki podatku, ale w zamian można odliczyć koszty
Zacznijmy od opodatkowania na zasadach ogundefinedlnych. Chodzi o zeznanie, ktundefinedre podatnicy składają najczęściej, dokonywane na formularzu PIT 36. Dochody z najmu należy wpisać w części E w rubryce 6 (undefinedNajem i dzierżawaundefined).
Wadą rozliczenia najmu na zasadach ogundefinedlnych jest, że kwoty z tego źrundefineddła doliczane są do innych dochodundefinedw, co może sprawić, że łączna kwota dochodundefinedw przekroczy prundefinedg 85 528 zł, co sprawi, że podatnik wpadnie w drugą stawkę podatkową, wynoszącą 32 proc. (liczy się ją od nadwyżki ponad wymieniony prundefinedg podatkowy). Jeśli ktoś wiec uzyskuje wysokie dochody z innych źrundefineddeł, powinien rozważyć, czy nie skorzystać z drugiej metody rozliczeń.
Plusem rozliczenia na zasadach ogundefinedlnych jest to, że w tej metodzie można wpisać koszty, a więc wszystkie wydatki, związane z lokalem czy lokalami, z ktundefinedrych czerpie się dochundefinedd.
Takim kosztem jest np. podatek od nieruchomości, wydatki związane z remontem, odsetki od kredytu hipotecznego (ale tylko odsetki) czy też amortyzacja lokalu. Jeśli ktoś ma umowę na wynajem sformułowaną w taki sposundefinedb, że najemca płaci jedną sumę, a wynajmujący z tej kwoty opłaca media, czynsz itd., wtedy owe wydatki też są kosztem. A więc im wyższe koszty, tym bardziej korzystne robi się opodatkowanie na zasadach ogundefinedlnych.
Amortyzacja pomaga obniżyć podatek
Wspominaliśmy o remoncie undefined zwłaszcza jeśli podatnik wydał sporo pieniędzy na modernizację lokalu, warto rozważyć opodatkowanie na zasadach ogundefinedlnych. Chodzi o to, że jeśli te wydatki sięgnęły 30 proc. wartości lokalu, dają one prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji, ktundefinedra może wynieść nawet 10 proc. rocznie (amortyzacja to stały odpis, będący kosztem z punktu widzenia podatkowego, ktundefinedrego celem jest uaktualnienie wartości budynku).
Jest jeszcze jedna możliwość stosowania stawki indywidualnej. Można to zrobić, jeśli pod wynajem przeznaczyliśmy mieszkanie używane, w ktundefinedrym poprzedni właściciel mieszkał co najmniej 5 lat. Tutaj ważna uwaga undefined jeśli właściciel lokalu najpierw w nim mieszkał, a potem zaczął go wynajmować, to nie może zastosować stawki indywidualnej bez względu na to, ile lat w nim spędził. Chodzi wyłącznie o mieszkania kupione od innych osundefinedb.
Standardowa stawka amortyzacji dla mieszkań stanowiących odrębną własność to 1,5 proc. początkowej wartości, a więc ceny zakupu, powiększonej o dodatkowe koszty, takie, jak koszt aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt założenia hipoteki. Jeśli wynajmujemy spundefinedłdzielcze mieszkanie własnościowe, to stawka amortyzacji wynosi 2,5 proc. Ta rundefinedżnica bierze się stąd, że w tym przypadku amortyzujemy prawo majątkowe (bo tym jest właśnie spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Podatek zryczałtowany: niższe stawki, ale kosztundefinedw nie ma
Druga metoda to rozliczenie przy zastosowaniu zryczałtowanego podatku od przychodundefinedw ewidencjonowanych. Jest to odrębny podatek, opisany w osobnej ustawie (o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektundefinedrych przychodundefinedw osiąganych przez osoby fizyczne). Jego cechą charakterystyczną jest, że stawka liczona jest nie od dochodu, jak w przypadku rozliczeń na zasadach ogundefinedlnych, ale od przychodu undefined toteż nie ma w nim kosztundefinedw.
Stawka wynosi 8,5 proc., jeśli kwota uzyskanego przychodu nie przekracza 100 tys. zł. Jeśli ten prundefinedg zostanie przekroczony, do nadwyżki ponad 100 tys. stosuje się stawkę 12,5 proc. przychodundefinedw. Rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT 28, a przychody wpisuje się w części C (rubryka 3 undefinedZ najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umundefinedw o podobnym charakterzeundefined).
Warto pamiętać, że PIT 28 należy złożyć w drugiej połowie lutego undefined czyli od 15 dnia tego miesiąca do jego zakończenia. No i pojawiła się w tym podatku pewna nowość. Jeszcze niedawno trzeba było informować urząd skarbowy o wyborze tej metody opodatkowania, teraz wystarczy wpłacić zaliczkę czy zapłacić podatek (jeśli umowa najmu została zawarta w końcundefinedwce roku), a urząd skarbowy uznaje to za wskazanie metody opodatkowania.
Jak już wspomnieliśmy, wybundefinedr tej metody opodatkowania oznacza, że nie można tutaj zastosować kosztundefinedw podatkowych. Liczy się wyłącznie przychundefinedd. Dlatego dla osundefinedb, ktundefinedre chcą rozliczać się ryczałtem, bardzo ważne jest takie sformułowanie umowy, aby opłata za najem została wskazana w sposundefinedb jasny i oddzielona od innych kosztundefinedw, jak choćby te ponoszone za media, na rzecz wspundefinedlnoty mieszkaniowej czy spundefinedłdzielni itd. W innym wypadku, jak choćby wpisaniu do umowy jednej ogundefinedlnej kwoty, podatek trzeba będzie płacić od niej właśnie, co będzie oznaczać jego zawyżenie.
Czy trzeba płacić zaliczki na podatek?
Osoby, ktundefinedre uzyskują dochody z najmu, powinny opłacać zaliczki na podatek. Ci, ktundefinedrzy rozliczają się wg skali podatkowej, powinni zapłacić zaliczkę do 20 dnia następnego miesiąca przypadającego po tym, w ktundefinedrym otrzymali dochundefinedd z najmu. Podobnie jest w przypadku rozliczających się przy użyciu ryczałtu undefined w ich przypadku zaliczka rundefinedwnież powinna zostać wpłacona do 20 dnia miesiąca następującego po tym, ktundefinedrego dotyczy ryczałt. Wyjątkiem jest grudzień undefined zaliczkę za grudzień płaci się przy rozliczeniu rocznym.
