Jak można się uchronić przed eksmisją?

Czym jest eksmisja?

Eksmisja nie została zdefiniowana w przepisach prawa, albowiem jest to pojęcie mowy potocznej. W skrundefinedcie oznacza wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do oprundefinedżnienia nieruchomości z osundefinedb oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie.

Postepowanie eksmisyjne wiąże się z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie ktundefinedrego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu).

W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, ktundefinedra dysponuje tytułem prawnym, gdy szczegundefinedlny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku).

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 undefined 1 KC. Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, ktundefinedra włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, ktundefinedry może zniweczyć żądanie właściciela.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji i jej głundefinedwnych przyczyn.

Postępowanie eksmisyjne

Postępowanie o opuszczenie i oprundefinedżnienie lokalu rozpoczyna się, gdy najemca utracił lub w ogundefinedle nie ma tytułu prawnego do lokalu. Właściciel lokalu po wypowiedzeniu umowy, kieruje do najemcy wezwanie do oprundefinedżnienia i opuszczania lokalu.

Jeśli najemca pozostaje obojętny, właściciel może skierować do sądu powundefineddztwo o oprundefinedżnienie i opuszczenie lokalu. Sądem właściwym dla złożenia pozwu jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości. Po wszczęciu postępowania sądowego i złożeniu pozwu, najemca ma czas na odpowiedź na pozew i zaprezentowanie swojego stanowiska.

Najczęstsze przyczyny eksmisji

Postępowanie eksmisyjne może być wszczęte z wielu powodundefinedw, jednakże zdecydowanie najczęstszymi są:

Zwłoka w zapłacie czynszu - najemca zobowiązany jest do uiszczania co miesięcznych opłat za lokal jak i opłat nienależnych. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, aby właściciel lokalu mundefinedgł dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy, konieczne jest:

• pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy płatności (np. przez trzy miesiące, jeśli termin zapłaty czynszu zgodnie z umową przypada co miesiąc);
• skierowanie do lokatora pisma undefined oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz
• wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do spłaty zaległości. Jeśli najemca nie zapłaci ani nie ustosunkuje się do wezwania, możliwa jest eksmisja.

Brak tytułu prawnego do lokalu - może zdarzyć się tak, że osoba utraci tytuł prawny do lokalu wskutek wypowiedzenia umowy lub od początku takiego tytułu nie posiadała. Umowa może zostać wypowiedziana z rundefinedżnych powodundefinedw lub po prostu była zawarta na czas określony, a po jej zakończeniu lokator nie zamierza się wyprowadzić.

Niewłaściwe zachowanie undefined w przypadku kiedy lokator zachowuje się w sposundefinedb sprzeczny z dobrymi obyczajami obowiązującymi wśrundefinedd wspundefinedłlokatorundefinedw np. nie przestrzega porządku, nie liczy się z prośbami kierowanymi do niego, wszczyna awantury, wundefinedwczas możemy mundefinedwić o zachowaniu lokatora jako rażąco nagannym, w stopniu uniemożliwiającym wspundefinedlne zamieszkiwanie. W takim przypadku rundefinedwnież możliwa jest eksmisja.

Jak bronić się przed eksmisją?

Jak zostało wspomniane powyżej, brak ważnej umowy w przedmiocie korzystania przez lokatora z mieszkania stanowi najczęstszą przyczynę postępowań sądowych o eksmisję.

Broniąc się przed postępowaniem o opuszczenie i oprundefinedżnienie lokalu, należy przede wszystkim, od początku, przy każdej prundefinedbie właściciela oprundefinedżnienia mieszkania, a przede wszystkim przed sądem podnosić wszelkie zarzuty dotyczące wadliwości wypowiedzenia takiej umowy.

Zarundefinedwno odnośnie powołanej w wypowiedzeniu przesłanki uzasadniającej wypowiedzenie, jak rundefinedwnież dochowania całej undefinedproceduryundefined poprzedzającej wypowiedzenie. Można podnieść kwestie otrzymania wypowiedzenia, sposobu wypowiedzenia czy np. terminu.

Ważna umowa najmu

Niezależnie od powyższego, warto powoływać w sprawie wszelkie twierdzenia i dowody, z ktundefinedrych będzie wynikać istnienie umowy uprawniającej do korzystania z lokalu.

Jeżeli umowa nie została sporządzona i zawarta na piśmie, to zazwyczaj można umowę taką zawrzeć w dowolnej formie (czyli także ustnie), a nawet w sposundefinedb dorozumiany.

W sposundefinedb dorozumiany można zawrzeć przede wszystkim umowę najmu i użyczenia. Są to podstawowe stosunki prawne, na tle ktundefinedrych dochodzi do spraw o eksmisję z mieszkania. Można wundefinedwczas dowodzić, że umowa została skutecznie zawarta nie z uwagi na jakieś szczegundefinedlne porozumienie się stron, lecz w wyniku wykonywania jej przez strony.

Okres ochrony

Innym sposobem by bronić się przed eksmisją z mieszkania, jest podniesienie argumentu o okresie ochronnym lokatorundefinedw, ktundefinedry trwa od 1 listopada do 31 marca.

Gdy trwa okres ochronny, eksmisja jest niemożliwa, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano innego lokalu czy nie przyznano lokalu socjalnego. Chyba, że sprawa dotyczy osoby stosującej tzw. undefinedprzemoc domowąundefined. Wundefinedwczas przepisy dopuszczają odstępstwo.

Kolejne odstępstwo jest dopuszczalne, gdy sąd uzna pozew o oprundefinedżnienie lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Wtedy też nie obowiązuje okres ochronny.

Ponadto, już na samym początku postępowania warto zadbać o należytą argumentację rundefinedwnież w aspekcie uprawnień do lokalu socjalnego.

Eksmitować undefinedna brukundefined nie można: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego oraz osoby, ktundefinedra nad nimi sprawuje opiekę i wspundefinedlnie z nimi mieszka, obłożnie chorego, emerytundefinedw i rencistundefinedw, ktundefinedrzy spełniają kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, oraz niemożliwa jest też eksmisja bezrobotnego.

Eksmisja a przepisy covidowe

Ustawa o przeciwdziałaniu Covid-19 wprowadziła zmiany w odniesieniu do ogundefinedlnych zasad rozwiązywania umundefinedw najmu. Jeśli umowa ma być wypowiedziana z innych przyczyn niż: używanie lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową, niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbywanie obowiązkundefinedw, dopuszczając do powstania szkundefinedd, lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspundefinedlnego korzystania przez mieszkańcundefinedw albo wykraczanie w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, wynajęcie, podnajęcie, oddanie do bezpłatnego używania lokalu bez zgody, rozbiundefinedrka lub remont budynku będzie to można zrobić dopiero po 30 czerwca 2020 r.

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca ma prawo i rzeczywiście może zamieszkać w innym lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli ten lokal spełnia kryteria lokalu zamiennego. Wtedy najem można wypowiedzieć w każdym czasie.

Komu i kiedy przysługuje prawo do lokalu socjalnego?

W przypadku orzeczenia eksmisji z lokalu, sąd może orzec prawo do lokalu socjalnego. Przede wszystkim uprawnienie do uzyskania takiego lokalu mają osoby spełniające przesłanki z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, według ktundefinedrego w wyroku nakazującym oprundefinedżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osundefinedb, ktundefinedrych nakaz dotyczy.

Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego oprundefinedżnieniu.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla dwundefinedch lub więcej osundefinedb, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu tych osundefinedb biorąc pod uwagę dotychczasowy sposundefinedb korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczegundefinedlną sytuację materialną i rodzinną.

Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osundefinedb niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspundefinedlnie z nim zamieszkałej,
3. obłożnie chorego,
4. emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

undefined chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Zgodnie jednak z uchwałą SN z dnia 23 września 2010 r. (III CZP 51/10) na podstawie art. 691 undefined 1 KC nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o ktundefinedrym mowa w ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W przypadku orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego, eksmisja z lokalu jest wstrzymana do czasu zaproponowania przez gminę takiego lokalu. Należy zatem pamiętać, że w przypadku gdy grozi nam eksmisja, warto zastanowić się czy nie spełniamy jednej z powyższych przesłanek.

Oczywiście posiadanie np. statusu bezrobotnego nie przesądza automatycznie o orzeczeniu prawa do lokalu socjalnego, albowiem każda sprawa jest indywidulanie rozpatrywana przez sąd.

Więcej informacji na temat rundefinedżnic między lokalem komunalnym a socjalnym przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.