Jeśli inwestor proponuje rozwiązania wykraczające poza projekt, kierownik budowy powinien się temu sprzeciwić. Ważny wyrok

Kierownik budowy nie jest w procesie budowlanym podmiotem wyłącznie wykonującym polecenia inwestora. Ma obowiązek nakazać zmianę sposobu wykonywania robót jeśli stwierdzi, że wykonawca działa niezgodnie z projektem


O czym przeczytasz?

Proces budowlany w polskim prawie

Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 tejże ustawy.

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Zatem kolejnym obowiązkiem inwestora jest uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

W tym miejscu przeczytasz i zmianach w procesie budowlanym.

Inwestor w procesie budowlanym

Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 07 lipca 1994 troku Prawo budowlane, inwestor jest uczestnikiem procesu budowlanego. Inwestor jest jedynym uczestnikiem procesu budowlanego, ktundefinedry jest stroną postępowania administracyjnego zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę czy innych postępowań, dla ktundefinedrych podstawę prawnomaterialną stanowią przepisy Prawa budowlanego.

W niektundefinedrych postępowaniach undefined np. w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie undefined jest on jedyną stroną w postępowaniu administracyjnym. Nie musi on jednak, co oczywiste, legitymować się żadnymi uprawnieniami budowlanymi.

Prawo budowlane posługuje się terminem "inwestor" w wielu miejscach, jednak nie zawiera definicji legalnej tego pojęcia. Ze wszystkich przepisundefinedw obecnie obowiązującej ustawy wynika jednak, że inwestorem jest podmiot, bez ktundefinedrego woli ani nie może funkcjonować budowa w sensie faktycznym, ani nie może się toczyć postępowanie administracyjne zmierzające do wydania pozwolenia na budowę, gdyż jedynie inwestor może złożyć wniosek inicjujący postępowanie w tej sprawie.

Inwestor może być właścicielem nieruchomości, bądź może legitymować się innym tytułem o charakterze rzeczowym do nieruchomości, na ktundefinedrej mają być prowadzone roboty budowlane, ale nie jest to wymagane. Musi mieć on jedynie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W tym miejscu dowiesz się kim jest inwestor w procesie budowlanym.

Kierownik budowy

Zgodnie z art. 17 ustawy Prawo budowlane, kierownik budowy jest uczestnikiem procesu budowlanego.

Zgodnie z art. 41 tejże ustawy Inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzundefinedr nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robundefinedt budowlanych, dla ktundefinedrych wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, dokonanie zgłoszenia budowy lub dokonanie zgłoszenia instalowania.

Do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robundefinedt budowlanych inwestor dołącza się m. in. informację wskazującą imiona i nazwiska osundefinedb, ktundefinedre będą sprawować funkcję kierownika budowy oraz dołącza kopie zaświadczenia dotyczącego posiadanych uprawnień w zakresie sprawowania samodzielnych funkcji w budownictwie wraz z kopią decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności.

W tym miejscu dowiesz się więcej na temat kierownika budowy.

Przesłanki wydania orzeczenia przez Sąd Okręgowy w Olsztynie

Orzeczenie Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 2 marca 2021 r. (sygn. akt: IX Ca 1677/19) jest konsekwencją sporu wynikłego na linii zamawiający undefined wykonawca. Powundefinedd złożył do Sądu pozew o zapłatę przeciwko spundefinedłce z o.o. oraz dwundefinedm osobom fizycznym ją reprezentującym.

W uzasadnieniu pozwu, powundefinedd domagał się zapłaty kwoty 38.286,99 zł wraz z ustawowymi odsetkami, wskazując, że podpisał ze spundefinedłką umowę na budowę domu, ktundefinedra nie została wykonana w sposundefinedb prawidłowy. Błędy w wykonaniu obiektu dotyczyły m.in. izolacji pionowej, drenażu, komina w kotłowni, komina obsługującego kominek, zewnętrznej południowej ściany domu (pokoju dziennego 1/5), przejścia z pomieszczenia 1/7 do 1/10, otworu w stropie na schody, więźby dachowej, tymczasowego krycia dachu papą i podłoża pod posadzki.

W tym miejscu znajdziesz wzundefinedr umowy na sprawowaniu nadzoru autorskiego wraz z omundefinedwieniem.

Zdaniem powoda wykonawca nie wykonał budynku zgodnie z umową, a kierownik budowy istotnie zaniedbał swoje obowiązki.

Pozwana spundefinedłka wniosła o oddalenie pozwu. Podniosła, że roboty budowlane zostały wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną. Zdaniem spundefinedłki inwestor często kupował materiały inne niż zalecała i dokonał bardzo wielu zmian bez wymaganego pozwolenia i pomimo sprzeciwu kierownika budowy nalegał, aby przerundefinedbki te zostały wykonane.

Spundefinedłka podkreśliła, że w trakcie wykonywania prac inwestor nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń do pracy kierownika budowy. Rundefinedwnież w dzienniku budowy brak jest stosownych adnotacji.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat dziennika budowy.

Powundefineddztwo zasługiwało na uwzględnienie

Rozpoznający sprawę Sąd Rejonowy w Olsztynie uznał powundefineddztwo w części, zasądzając od pozwanych na rzecz powoda kwotę 22.090,52 zł z odsetkami ustawowymi za opundefinedźnienie.

W toku postępowania przed Sądem I instancji, powołany biegły z zakresu budownictwa stwierdził liczne odstępstwa od projektu architektoniczno undefined budowlanego inwestycji. Stwierdzone odstępstwa, za wyjątkiem wykonania pod tarasem podpiwniczenia i niewykonania trzeciego komina, są odstępstwami nieistotnymi.

Umowa o roboty budowlane nie została wykonana przez wykonawcę w sposundefinedb prawidłowy. W budynku ujawniono wady:

  1. brak fasety (wyoblenia) na styku ściany zewnętrznej fundamentowej z ławą fundamentową;
  2. wadliwe wykonanie przeciwwilgociowej izolacji pionowej ścian zewnętrznych;
  3. brak właściwego przewiązania obmurowania komina systemowego;
  4. niestaranne wylanie płyty betonowej posadzki oraz brak jej poziomu; odchylenia wynoszą około 2 cm;
  5. niewykonanie pod posadzką w pomieszczeniu 1/5 nawiewu undefined 160 pod kominek;
  6. wykonanie więźby dachowej niezgodnie z wiedzą techniczną, tj. nie dokonano właściwych połączeń, a także nie zastosowano w kalenicy szczeliny wentylacyjnej;
  7. drenaż opaskowy wykonany został niezgodnie z wiedzą techniczną, tj. wykonano jedynie 3 studzienki kontrolne, podczas gdy zalecanym jest, aby studzienki te znajdowały się we wszystkich narożnikach budynku - w przypadku budynku powoda powinno być 6 studzienek. Umieszczenie mniejszej ilości studzienek wpływa na krundefinedtszy okres eksploatacji drenażu. Ponadto wykonawca nie zastosował zasypki żwirowej, zastosowano natomiast zasypkę piaskowo-żwirową;
  8. zwichrowane kominy nad połacią dachową.

Sąd Rejonowy w Olsztynie uznał, więc że umowa o roboty budowlane nie została wykonana w sposundefinedb prawidłowy przez wykonawcę, co doprowadziło do powstania szkody po stronie powoda. Sąd I instancji nie podzielił argumentundefinedw wykonawcy, że wpływ na powstanie szeregu stwierdzonych wad budowlanych miała jakość zakupywanych przez inwestora materiałundefinedw budowlanych. Biegły nie zakwestionował bowiem jakości zastosowanych materiałundefinedw, a wyłącznie sposundefinedb ich położenia czy też zamontowania przez wykonawcę.

W tym miejscu dowiesz się kim jest projektant w procesie budowlanym.

Zawinił kierownik budowy

Sąd I instancji uznał, iż nie tylko wykonawca nieprawidłowo wykonał przedmiot umowy. Odpowiedzialność za powstałą szkodę ponosi rundefinedwnież kierownik budowy, ktundefinedry w zakresie sprawowanego nadzoru nad inwestycją powoda dopuścił się licznych zaniedbań, ktundefinedre pozostają w ścisłym związku z powstałą szkodą.

Sąd wskazał, że kierownik budowy wykonywał swoje obowiązki niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wskazana niezgodność polegała na tym, że kierownik budowy nie sporządził protokolarnego przejęcia od inwestora i odpowiedniego zabezpieczenia terenu budowy.

Ponadto kierownik budowy nie wywiązał się z obowiązku należytego przeprowadzenia dokumentacji budowy w ramach dziennika budowy, a mianowicie nie dokonywał wpisundefinedw mundefinedwiących o odstępstwach w wykonaniu prac budowlanych w stosunku do projektu budowlanego, pomimo, iż podstawy ku temu zachodziły.

Co więcej, kierownik budowy nie zgłaszał rundefinedwnież inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robundefinedt ulegających zakryciu bądź zanikających.

Sąd Rejonowy w Olsztynie podkreślił, że pomimo stwierdzenia nieprawidłowości robundefinedt wykonanych przez wykonawcę kierownik budowy ograniczał się jedynie do zasygnalizowania mu ich wystąpienia. Nie czynił natomiast żadnych starań, aby wymundefinedc na wykonawcy usunięcie spostrzeżonych wad.

Sąd zwrundefinedcił uwagę, że rolą kierowania budowy jest sprawdzanie poprawności prac wykonywanych przez wykonawcę, ktundefinedry wszak może nawet nie posiadać jakichkolwiek uprawnień w zakresie budownictwa. Z tego względu odpowiedzialność kierownika budowy jest znacząca.

Wszelkie nieprawidłowości winny być wpisywane do dziennika budowy, zwłaszcza gdy wykonawca nie stosuje się do zaleceń kierowania. Ostatecznie istnieje możliwość zrezygnowania z dalszej umowy. W świetle powyższego Sąd stwierdził, że skoro nie wykonał obiektu budowlanego zgodnie z umową, a kierownik budowy, istotnie zaniedbał spoczywające na nim obowiązki związane z pełnioną funkcją, obaj ponoszą odpowiedzialność za powstałą szkodę.

Apelacja pozwanej spundefinedłki i wyrok

Od wyroku Sądu I instancji apelację złożyła pozwana spundefinedłka. Po rozpoznaniu sprawy w dniu 2 marca 2021 r., Sąd Okręgowy w Olsztynie apelację oddalił. W uzasadnieniu wyroku Sąd II instancji podkreślił, że treść opinii biegłego wskazuje, że jakość zakupionych przez powoda materiałundefinedw nie miała wpływu na powstanie wad budynku.

Charakter wad przeczy rundefinedwnież temu, że ich źrundefineddłem były działania powoda. Sąd wskazał, że kierownik budowy ma powinność nakazania zmiany sposobu wykonywania robundefinedt, jeśli stwierdzi, że faktycznie wykonujący je podmiot działa niezgodnie z projektem lub narusza właściwe przepisy oraz odmundefinedwić wykonania decyzji inwestora jeśli prowadzą one do sprzeczności procesu budowlanego z opisanym wyżej wzorcem wymaganym przez Prawo budowlane.

Kierownik budowy nie jest więc w procesie budowlanym podmiotem wyłącznie wykonującym polecenia inwestora. Ma obowiązek kierowania budową i czynnego wpływania na decyzje inwestora (ewentualnie ich korygowania) lub domagania się, by przed ich wykonaniem uzyskać wymaganą przez przepisy prawa budowlanego aprobatę.

Jeśli inwestor proponuje rozwiązania wykraczające poza projekt, kierownik budowy winien się temu sprzeciwić. Sąd ocenił, że w omawianej sprawie doszło do rażącego naruszenia przez pozwanego wzorcundefinedw wymaganej od niego przez prawo zawodowej staranności.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!