Hipoteka i domniemanie zgodności wpisu w KW ze stanem rzeczywistym. Czy można je obalić?

Hipoteka ogundefinedlnie

Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Art. 244 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku undefined Kodeks cywilny odsyła do przepisundefinedw szczegundefinedlnych w ktundefinedrych hipoteka została uregulowana.

Hipoteka uregulowana została w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Istota hipoteki została uregulowana w art. 65 tejże ustawy

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy ktundefinedrego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W tym miejscu znajdziesz wszystko o kupnie mieszkania obciążonego hipoteką.

Przedmiot hipoteki

Przedmiotem hipoteki może być także:

• użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
• spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział wspundefinedłwłaściciela, oraz przysługujący wspundefinedłuprawnionemu udział we wspundefinedlności praw wymienionych pkt 1 i 2 powyżej.

Rodzaje hipotek

Najczęściej wyrundefinedżnia się hipoteki z punktu widzenia źrundefineddła powstania, a więc:

• hipoteki umowne;
• hipoteki przymusowe;
• hipoteki z mocy prawa (ustawowa).

Niezależnie od źrundefineddła powstania wyrundefinedżnia się także hipotekę łączną.

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna ustanawiana jest w drodzy umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości jako dłużnikiem np. pożyczkobiorcą, a wierzycielem np. pożyczkodawcą.

Oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 undefined 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku undefined Kodeks cywilny) pod rygorem nieważności, natomiast oświadczenie woli wierzyciela może być złożone w sposundefinedb dowolny (art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku undefined Kodeks cywilny).

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

W tym miejscu dowiesz się na co zwrundefinedcić uwagę przy pisaniu umowy o ustanowienie hipoteki i znajdziesz wzundefinedr do pobrania.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa uregulowana została w art. 109 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Wierzyciel, ktundefinedrego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. powstaje wbrew woli właściciela nieruchomości.

Zatem hipoteka przymusowa powstaje wbrew woli właściciela nieruchomości.

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:

1. postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2. postanowienia prokuratora;
3. decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczegundefinedlne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4. dokumentu zabezpieczenia, o ktundefinedrym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 roku o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatkundefinedw, należności celnych i innych należności pieniężnych;
5. zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o ktundefinedrej mowa w pkt 4.

Warto podkreślić, że wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej.

Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Hipoteka z mocy prawa

Hipoteka powstała z mocy prawa, nie została uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka ta ma charakter wyjątkowy, a ich powstanie uzależnione jest od przepisundefinedw prawa.

Jednym z takich przepisundefinedw prawa jest art. 1037 undefined 3 z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego undefinedWierzyciel, ktundefinedremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentundefinedw następuje na wniosek wierzyciela.undefined

Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece nie będzie miał zastosowania. Powyższe oznacza, to że do powstanie tej hipoteki nie jest potrzebny wpis do księgi wieczystej.

Hipoteka łączna (ogundefinedlnie)

Ostatnim rodzajem hipoteki jest hipoteka łączna, uregulowana w art. 79 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia wspundefinedłwłasności przez wspundefinedłwłaściciela, ktundefinedrego udział był obciążony tą hipoteką.

Jeżeli wspundefinedłwłaścicielowi nieruchomości, ktundefinedrego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział wspundefinedłwłaściciela. Jeżeli w wyniku podziału wspundefinedłwłaścicielowi nieruchomości, ktundefinedrego udział był obciążony hipoteką przypada nieruchomość z dopłatą, zdanie poprzednie stosuje się odpowiednio.

Postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej wspundefinedłwłasność, na mocy ktundefinedrego wspundefinedłwłaściciel nieruchomości, ktundefinedrego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.

Wierzyciel, ktundefinedremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektundefinedrych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może rundefinedwnież według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczegundefinedlne nieruchomości.

W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposundefinedb podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, ktundefinedre wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.

Informacje o hipotece

Hipoteka ujawniona w IV dziale księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Dlatego też, funkcjonowanie hipoteki normują przepisy ustawy o księgach wieczystych. Zatem wszystkie informacje na temat hipoteki znajdują się właśnie w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Wpisanie hipoteki w księdze wieczystej odbywa się na wniosek wieczystoksięgowy.

Więcej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Rundefinedwnież wykreślenie hipoteki odbywa się na wniosek wieczystoksięgowy.

W tym miejscu dowiesz się jak dokonać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Ciekawy kazus z rozstrzygnięciem, ktundefinedre ma wpływ na wszystko

Powundefineddztwo o zapłatę przeciwko swoim dłużnikom wniosła Powszechna Kasa Oszczędnościowa SA (wierzyciel). Przy sprzedaży budynku okazało się, że w akcie notarialnym jedno mieszkanie jest wydzielone z nieruchomości objętej księgą wieczystą, ktundefinedra była obciążona hipoteką.

Sprzedający zobowiązał się w wyznaczonym terminie przedłożyć zaświadczenie o wykreśleniu z księgi wieczystej hipoteki. Ponadto, gdyby doszło do wyegzekwowania przez wierzyciela hipotecznego od pozwanego całości lub części żądanej kwoty, pozwany miał otrzymać od sprzedającego zwrot całej ceny za ktundefinedrą nabył lokal.

Wierzytelność banku nie została zozaspokojona.

Batalia dwuinstancyjna i na tym nie koniec. Rozbieżne orzecznictwo SN

W ocenie Sądu Okręgowego roszczenie było zasadne. A Sąd Apelacyjny w Warszawie przy rozpoznawaniu apelacji powziął wątpliwości, ktundefinedre przedstawił Izbie Cywilnej Sądu Najwyższego.

Sąd Apelacyjny wskazał m.in. na istnienie rozbieżnych poglądundefinedw prezentowanych przez Sąd Najwyższy co do sposobundefinedw zwalczania przez dłużnika rzeczowego wpisu hipoteki umownej zabezpieczającej wierzytelność na nieruchomości stanowiącej własność takiej osoby.

Podniundefinedsł, że w kilku sprawach o takich samych stanach faktycznych, w ktundefinedrych zapadły wyroki korzystne dla dłużnikundefinedw rzeczowych pozwanych przez wierzyciela hipotecznego o zapłatę części należności zabezpieczonych hipoteką umowną łączną, Sąd Najwyższy, na skutek skarg kasacyjnych, wydał odmienne rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu zagadnienia prawnego zauważono, że do usunięcia niezgodności wpisu konstytucyjnego z rzeczywistym stanem prawnym nie wystarczy obalenie jego podstawy materialnej, lecz konieczne jest także obalenie wpisu, co można dokonać tylko w sprawie wszczętej na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej i jego obalenie. Bardzo istotny ostatni wyrok SN

Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej uregulowane zostało w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Brak jest podstaw normatywnych do rundefinedżnicowania zakresu zastosowania tego domniemania w zależności od charakteru wpisu, w związku z czym należy przyjąć, że dotyczy ono zarundefinedwno wpisundefinedw deklaratywnych, jak i konstytutywnych.

Brak możliwości zrundefinedżnicowania wpisundefinedw deklaratywnych i konstytutywnych odnosi się rundefinedwnież do obalenia domniemania prawdziwości wpisu, co oznacza, że zarundefinedwno co do wpisundefinedw deklaratywnych, jak i konstytutywnych (w tym wpisu hipoteki) może to nastąpić w każdym postępowaniu cywilnym, także w postępowaniu przeciwko dłużnikowi odpowiadającemu rzeczowo (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 września 2020 roku o sygnaturze akt I CSK 680/18).

Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o ktundefinedrym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy) (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2021 roku, o sygnaturze akt III CZP 28/21).

Reasumując, możliwe jest obalenie domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej uregulowane w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.