Uciążliwe dźwięki pochodzące od sąsiada. Jakie kroki można podjąć?

Rzadko mamy wpływ na to, kto zostanie naszym sąsiadem. Jest to o tyle ważne, że chcemy mieć w swoim mieszkaniu oazę spokoju. Co można zrobić z hałaśliwym sąsiadem? To pytanie brzmi jeszcze głośniej w okresie pandemii.


O czym przeczytasz?

Co zrobić w sytuacji, gdy z mieszkania sąsiada dochodzą dźwięki, ktundefinedre utrudniają nam swobodne korzystanie z nieruchomości? Jakie działania można podjąć w takim przypadku i czym są immisje? Informacje znajdziesz w poniższym tekście.

Immisje undefined podstawa prawna

Podstawę rozważań nad zagadnieniem immisji stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny. Zgodnie z regulacją zawartą w treści art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może oddziaływać negatywnie na nieruchomości znajdujące się w granicach takiego oddziaływania. Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa. Granice te powinny zostać wyznaczone przy uwzględnieniu zarundefinedwno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osundefinedb narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Z uwagi na konieczność zapewnienia ochrony interesu sąsiadundefinedw koniecznym stało się wprowadzenie ustawowych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Treść wskazanego wcześniej art. 144 KC stanowi zatem skutek wypracowanego przez ustawodawcę kompromisu między właścicielami nieruchomości

Unormowanie zawarte w art. 144 KC ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, ktundefinedre zakłundefinedciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie undefinedprzeciętnej miaryundefined zakłundefinedceń

Ocena undefinedprzeciętnej miaryundefined powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunkundefinedw, panujących w środowisku osundefinedb zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczegundefinedlnych nieruchomości. Ocena ta powinna także uwzględniać powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, ktundefinedre wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłundefinedceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wundefinedwczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

Z uwagi na powyższe, warto zaznaczyć, że na przykład głośne szczekanie psa z ogrundefineddka obok będzie bardziej akceptowane w okolicy gdzie znajduje się schronisko dla bezdomnych zwierząt, niż na przykład na spokojnym osiedlu pod miastem.

Analizując zagadnienie undefinedprzeciętnej miaryundefined warto także wskazać, że oceniając przeciętną miarę zakłundefinedceń, o jakiej mowa w art. 144 KC koniecznym jest zbadanie częstotliwość zakłundefinedceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źrundefineddła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia
05 października 2017 r., sygn. akt: I ACa 1520/16).

Rodzaje immisji

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybrać postać immisji bezpośredniej lub immisji pośredniej.

Immisje bezpośrednie rozumiane jako bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności) są zakazane. Wynika to bezpośrednio z treści art. 140 KC., zgodnie z ktundefinedrym właściciel może korzystać z przysługującego mu przedmiotu własności z jednoczesnym wyłączeniem innych osundefinedb.

Immisje pośrednie rozumiane są jako ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źrundefineddłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, wstrząsundefinedw, zapachundefinedw czy hałasundefinedw, ktundefinedre utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do kategorii immisji pośrednich zaliczane są rundefinedwnież zanieczyszczenia powietrza oraz zakłundefinedcenia
w zakresie odbioru sygnału telewizyjnego lub radiowego.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że cytowany powyżej art. 144 KC wyznacza jedynie granice dopuszczalnych immisji pośrednich.

W kategorii immisji pośrednich można wyrundefinedżnić:

  • immisje pozytywne undefined oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się substancji lub energii;
  • immisje negatywne undefined polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie
    in. fal radiowych lub telewizyjnych, promieni słonecznych.

Ponadto możliwe jest także rozrundefinedżnienie:

  • immisji materialnych undefined występują w sytuacji przenikania na nieruchomość sąsiednią cząstek materii
    (np. płyny, gazy) lub pewnych ściśle określonych sił (np. wstrząsy, hałasy);
  • immisji niematerialnych undefined oddziałują na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, zwłaszcza
    na poczucie bezpieczeństwa, estetyki czy niezależności. Do immisji niematerialnych nie znajduje zastosowania treść art. 144 k.c., a przepisy o ochronie dundefinedbr osobistych.

W niektundefinedrych przypadkach zakwalifikowanie określonego oddziaływania na nieruchomość sąsiednią jako immisje materialne lub niematerialne może być utrudnione. Szczegundefinedlnie utrudnione może być określenie rodzaju immisji w sytuacji gdy mamy do czynienia m.in. z hałasem. Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w orzeczeniach Sądu Najwyższego, m.in. w wyroku SN z dnia 02 kwietnia 1981 r. (sygn. akt: I CR 80/81) oraz wyroku SN z dnia 11 października 2007 r. (sygn. akt: IV CSK 264/07).

Głośno za ścianą? Pierwsze czynności.

Nierzadko zakończenie sporu spowodowanego korzystaniem przez właściciela z nieruchomości ponad przeciętną miarę może nastąpić w wyniku przeprowadzenia rozmowy z sąsiadem. W trakcie takiej rozmowy warto zwrundefinedcić uwagę sąsiadowi, że jego głośne zachowanie jest dla nas niekomfortowe i przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości. Bardzo często bowiem zdarza się, że sąsiad nie zdaje sobie z prawy ze swoich negatywnych działań.

Rozmowa powinna być przeprowadzona w sposundefinedb spokojny i uprzejmy. Agresywny ton może zostać niepotrzebnie odebrany jako groźba, a to może w konsekwencji doprowadzić do eskalacji konfliktu. Powyższe może mieć znaczenie także w sytuacji potecjalnego powundefineddztwa. Sąd zawsze na początki przewodu sądowego bada czy strony prundefinedbowały polubownie rozwiązać konflikt czy spundefinedr sądowy nie jest przedwczesny. Jeśli się okaże, że tak jest, strona pozywająca jest na gorszej pozycji procesowej.

Interwencja Straży Miejskiej lub Policji

Jeśli mimo przeprowadzonych z sąsiadem rozmundefinedw, działania przez niego podejmowane w dalszym ciągu uniemożliwiają swobodne korzystanie z nieruchomości, skutecznym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie do Straży Miejskiej lub Policji z prośbą o podjęcie interwencji.

Zgodnie bowiem z treścią art. 51 undefined 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. undefined Kodeks wykroczeń

kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłundefinedca spokundefinedj, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że ww. służby zobowiązane są do przyjęcia zgłoszenia i podjęcia interwencji.

Jeżeli mimo wezwania Straży Miejskiej lub Policji sąsiad odmawia zmiany swojego zachowania, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby wezwane na miejsce służby wystąpiły do sądu z wnioskiem o jego ukaranie.

Droga sądowa undefined roszczenie negatoryjne

W sytuacji gdy upomnienia nie przynoszą zamierzonego rezultatu, właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 undefined 2 k.c.).

Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrundefinedcenie może polegać na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środkundefinedw, ktundefinedre doprowadzą do ograniczenia immisji. Jeżeli na przykład w wyniku zamontowania odpowiednich paneli akustycznych intensywność dźwiękundefinedw pochodzących z nieruchomości sąsiedniej ulegnie odpowiedniemu zmniejszeniu do granic undefinedprzeciętnej miaryundefined należy ocenić to jako swoiste zadośćuczynienie roszczeniu właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem nie musi zawsze polegać na konieczności przywrundefinedcenia stanu poprzedniego. Powyższe zostało potwierdzone m.in. w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (sygn. akt: III CZP 4/84).

Ponadto w oparciu o treść art. 222 undefined 2 KC analizowanego w związku z treścią art. 144 KC właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zakazania immisji, ktundefinedre zakłundefinedcają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, ktundefinedre dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robundefinedt pozwoliłyby na takie immisje. Przykładem powyższego może być m.in. sytuacja w ktundefinedrej właściciel sąsiedniej nieruchomości decyduje się na zakup mikrofonundefinedw do karaoke i zamontowanie głośnikundefinedw na ścianach swojego mieszkania.

Legitymacja do wystąpienia z roszczeniem przeciwko właścicielowi nieruchomości powodującego immisję

Legitymacja czynna (kto może pozywać) do wystąpienia z roszczeniem przysługuje właścicielowi nieruchomości na ktundefinedrą skierowano immisje, najemcy, dzierżawcy oraz podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego.

Legitymacja bierna (kto może być pozywanym) przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości wyjściowej, władającemu nieruchomością, bezpośredniemu wykonawcy oraz temu, w ktundefinedrego interesie dokonano immisji na nieruchomości wyjściowej.

Immisja na przykładzie głośnego zachowania dziecka sąsiadundefinedw

Bardzo często zdarza się, że dzieci sąsiadundefinedw mieszkających obok zachowują się na tyle głośno, że przeszkadza to osobom zamieszkującym nieruchomość obok. Co można zrobić gdy głośne zabawny dzieci lub nauka gry na instrumencie szczegundefinedlnie utrudnia korzystanie z nieruchomości sąsiedniej?

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 426 KC małoletni, ktundefinedry nie ukończył lat trzynastu, nie ponosi odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. W konsekwencji wydawać się może, że sąsiad, ktundefinedremu zachowanie dzieci mieszkających obok utrudnia korzystanie z nieruchomości ma związane ręce.

Warto jednak pamiętać, że o ile dziecko do lat 13 nie ponosi bezpośredniej odpowiedzialności za swoje działanie, tak odpowiedzialność za jego zachowanie spoczywa na osobach, ktundefinedre z mocy ustawy lub umowy zobowiązane są do nadzoru nad nim. Osobami tymi są najczęściej rodzice lub opiekunowie, będący przedstawicielami ustawowymi dziecka i to na nich ciążyć będzie odpowiedzialność za jego głośne zachowanie, zaliczane jest
do kategorii immisji pośrednich. Warto jednak zaznaczyć, że zarundefinedwno rodzic jak i osoba sprawująca nadzundefinedr lub pieczę nad dzieckiem może bronić się wskazując, że uczyniła zadość obowiązkowi nadzoru albo, że szkoda powstałaby nawet wundefinedwczas, gdyby starannie wykonywała nadzundefinedr.

Przyjmując jednak, że w większości przypadkundefinedw głośne zachowanie dziecka spowodowane jest winą w nadzorze osundefinedb sprawujących nad nim pieczę, sąsiad ktundefinedremu głośne zachowanie dziecka przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości może wystąpić do sądu z roszczeniem negatoryjnym o przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń. W takim przypadku, to rodzice lub opiekunowie głośnego dziecka, a nie ono samo staną się stroną postępowania.

Mając na uwadze powyższe, przy hałasujących dzieciach sąsiada, droga do oczekiwanego porządku jest nieco wydłużona. Po pierwsze bowiem należy wykazać fakt wystąpienia immisji. Pundefinedźniej uzasadnić, że jest ona ponad przeciętną miarę, a dopiera na końcu - jeśli dziecko ma nieskończone 13 lat - udowodnić błąd w nadzorze nad dzieckiem. To może być prawdziwa "ścieżka zdrowia". Powodzenia ;)

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!