Wiele osundefinedb decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego przyjmuje, że nowo wybudowane mieszkanie będzie wolne od wad. Często jednak zdarza się, że nawet w najlepiej wykończonym na pierwszy rzut oka mieszkaniu zdarzają się usterki. Czy w takiej sytuacji możemy wystąpić do dewelopera z żądaniem naprawienia wady w oparciu o gwarancję? Czy w każdym przypadku kupujący mieszkanie z rynku pierwotnego może z niej skorzystać?
Gwarancja deweloperska - podstawa prawna
Podstawę rozważań nad zagadnieniem gwarancji deweloperskiej stanowią przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny. Ponadto regulacje kodeksowe uzupełniane są rundefinedwnież o przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) oraz o przepisy ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumentundefinedw.
Czym jest gwarancja deweloperska?
Gwarancja deweloperska stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, ktundefinedre przyjmuje formę szczegundefinedlnego rodzaju zapewnienia. Co ważne, jest ono całkowicie dobrowolne i może kształtować w rundefinedżny postanowienia umowne dotyczące gwarancji. Deweloper poprzez udzielenie gwarancji przypisuje sobie odpowiedzialność za wykryte przez kupującego usterki lub wady mieszkania. W konsekwencji undefined w przypadku wykrycia określonej wady, to po stronie dewelopera materializuje się obowiązek jej usunięcia, bądź naprawienia na własny koszt. Są przynajmniej dwie przyczyny takiego działania po stronie przedsiębiorcundefinedw oddających komercyjnie swoje budynki nabywcom. Po pierwsze jest to swego rodzaju podkreślenie swojej jakości i undefineddanie słowaundefined o jej istnieniu. Ponadto, jest to doskonały element marketingowy każdej inwestycji.
Zagadnienia związane z gwarancją deweloperską i jej funkcjonowaniem na rynku pierwotnym nierzadko stanowią przedmiot rozstrzygnięć sądundefinedw powszechnych. Tak na przykład, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 kwietnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 295/14) wskazał, że gwarancja stanowi zapewnienie, że dana rzecz jest dobrej jakości, a w wypadku wystąpienia wady w toku zgodnej z przeznaczeniem eksploatacji, zostanie ona usunięta przez naprawę lub będzie dostarczona rzecz wolna od wad. Przy gwarancji pojęcie wady akcentuje zdolność rzeczy do normalnego użytku, jaką mieć ona powinna, do normalnego, oczekiwanego funkcjonowania.
Często można także spotkać się z sytuacją, w ktundefinedrej deweloper decyduje się przenieść na osobę kupującą mieszkanie gwarancje udzielone przez producentundefinedw poszczegundefinedlnych elementundefinedw budynku mieszkalnego (tj. drzwi, okna, schody czy balustrady). W takiej sytuacji, gdy dojdzie do usterki undefined to po stronie kupującego ciąży obowiązek zwrundefinedcenia się o jej usuniecie bezpośrednio do producenta odpowiedniego elementu budynku. Warto pamiętać, że w przypadku tak określonych zasad gwarancji, po stronie dewelopera ciąży obowiązek przekazania kupującemu niezbędnych instrukcji wraz z gwarancjami producentundefinedw najpundefinedźniej w dniu przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania.
Forma udzielenia gwarancji deweloperskiej
Jak zostało wyżej wskazane, udzielenie gwarancji przez dewelopera ma charakter fakultatywny, a zatem po stronie dewelopera nie ciąży żaden prawny obowiązek uwzględnienia jej w zapisach umowy deweloperskiej. Jeśli jednak w umowie znajduje się zapis poświęcony gwarancji, to w takiej sytuacji powinien on przybrać formę tzw. oświadczenia gwarancyjnego. Oświadczenie to powinno być sformułowane w sposundefinedb jasny i zrozumiały, a ponadto zawierać takie elementy jak:
- nazwę i adres gwaranta (w tym przypadku dewelopera);
- czas trwania ochrony gwarancyjnej;
- uprawienia przysługujące kupującemu w razie stwierdzenia wady;
- odpowiednie stwierdzenie wskazujące na fakt, że gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień kupującego wynikających z przepisundefinedw o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.
Okres trwania gwarancji deweloperskiej
Jeśli deweloper decyduje się na udzielenie gwarancji, koniecznym jest umieszczenie w umowie deweloperskiej odpowiednich postanowień regulujących kwestie związane z okresem jej trwania. Minimalnym, a zarazem najbardziej standardowym okresem trwania gwarancji udzielonej przez dewelopera jest okres 2 lat. Okres ten nie jest przypadkowy i wynika wprost z treści art. 577 undefined 4 KC, zgodnie z ktundefinedrym jeżeli nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi dwa lata od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Ustawodawca wskazuje minimalny okres trwania gwarancji i nic nie stoi na przeszkodzie aby deweloper w treści zawieranej umowy termin ten odpowiednio wydłużył.
A co jeśli okres gwarancji upłynął, jednak wykrycie wady nastąpiło przed zakończeniem wskazanego w umowie okresu gwarancji? W takiej sytuacji istotne mogą okazać się rozstrzygnięcia sądundefinedw powszechnych, ktundefinedre niejednokrotnie dokonywały interpretacji tej kwestii. Jednym z przydatnych orzeczeń jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, ktundefinedry wskazuje, że undefinedObowiązki gwarancyjne istnieją, dopundefinedki cel gwarancji nie zostanie osiągnięty. Kupujący, ktundefinedry dochodzi uprawnień z tytułu gwarancji po upływie terminu gwarancyjnego, obowiązany jest udowodnić, że wady rzeczy ujawniły się przed jego upływemundefined (wyrok z dnia 24 września 2012 r., sygn. akt: I ACa 206/12).
Zgłaszanie roszczeń gwarancyjnych undefined w jaki sposundefinedb to zrobić?
Co zrobić w sytuacji gdy odkryliśmy wadę w mieszkaniu, a podpisana umowa wprowadza obowiązek dewelopera do naprawy usterek na zasadach gwarancji? W pierwszej kolejności powinniśmy upewnić się, że zaobserwowana przez nas wada objęta jest przewidzianą w umowie gwarancją deweloperską. Jeśli w umowie odnajdziemy zapis z ktundefinedrego wynika, że dana usterka objęta jest gwarancją, to w takim przypadku koniecznym staje się skierowanie odpowiedniego zgłoszenia do firmy deweloperskiej. Warto pamiętać, że zgłoszenie powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać szczegundefinedłowy opis wady. Warto załączyć do zgłoszenia rundefinedwnież odpowiednią dokumentację fotograficzną.
Gwarancja deweloperska a rękojmia za wady nieruchomości
Gwarancja deweloperska i rękojmia za wady nieruchomości to dwie odrębnie funkcjonujące od siebie instytucje prawne, choć kupujący mieszkanie może na ich podstawie żądać co do zasady tego samego undefined tj. żądać naprawienia lub wymiany uszkodzonej rzeczy. Przy czym jak zostało to już wskazane wcześniej, zapisy gwarancji deweloperskiej to dobrowolne postanowienia umowne, ktundefinedry zakres oraz czas trwania zostają bezpośrednio ustalone między stronami w treści zawieranej przez nich umowy. Ponadto umowa deweloperska może kształtować szczegundefinedłową listę usterek, ktundefinedre deweloper zobowiązuje się naprawić lub wymienić na własny koszt. W przypadku rękojmi undefined jej funkcjonowanie w obrocie deweloperskim jest obowiązkowe, a deweloper nie może podjąć żadnych czynności, ktundefinedre zmierzałyby do jej wyłączenia lub ograniczenia.
W prawie wskazuje się, że gwarancja deweloperska i rękojmia to dwa rundefinedżne pojęcia, a jednocześnie dwa wspundefinedłistniejące ze sobą instrumenty prawne. To kupującemu mieszkanie - jako podmiotowi zgłaszającemu wadę deweloperowi - przysługuje uprawnienie do wyboru jednej z ww. form kształtujących odpowiedzialność dewelopera. Deweloper nie może pozbawić kupującego prawa do rękojmi za wady nieruchomości, natomiast gwarancja stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie.
Warto także pamiętać, że kupujący mieszkanie może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady niezależnie od uprawnień wynikających z ustalonej w umowie deweloperskiej gwarancji. W konsekwencji wykonanie uprawnień wynikających z gwarancji w żadnym stopniu nie wyłącza i nie ogranicza odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi. Powyższe wynika w szczegundefinedlności z faktu, że w razie skorzystania przez kupującego z uprawnień z gwarancji deweloperskiej bieg terminu przedawnienia rękojmi ulega odpowiedniemu zawieszeniu z dniem zawiadomienia dewelopera o powstałej wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia wydania przez dewelopera decyzji o odmowie wykonania obowiązkundefinedw wynikających z gwarancji, bądź od dnia w ktundefinedrym nastąpił bezskuteczny upływ terminu wyznaczonego na usunięcie wady. W konsekwencji, jeśli kupujący mieszkanie skorzystał z uprawnień wynikających z przyznanej mu gwarancji deweloperskiej, to na czas postepowania zawieszony zostaje 5-letni termin odpowiedzialności dewelopera na zasadach rękojmi. Wiecej o samej rękojmi na rynku nieruchomości można przeczytać tutaj.
Klauzule niedozwolone z zakresu gwarancji w umowach deweloperskich undefined stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw
Nierzadko zdarza się, że deweloperzy tworząc postanowienia umowne dotyczące gwarancji deweloperskiej stosują pojęcia nieostre i niejednoznaczne, ktundefinedre umożliwiają swobodną interpretację umowy. O ile przyjmuje się, że wszelkie niejasności tłumaczy się na korzyść konsumenta (w tym przypadku - kupującego mieszkanie z rynku pierwotnego), tak w obrocie do dziś zdarzają się sytuacje w ktundefinedrych deweloperzy wykorzystując niewiedzę kupujących zamieszczają w umowach deweloperskich tzw. klauzule niedozwolone. Zastosowane tych klauzul w umowie zawartej między deweloperem a kupującym (konsumentem) powoduje, że takie zapisy są niewiążące dla stron i jednocześnie rodzi po stronie konsumenta uprawienie do żądania ich natychmiastowego usunięcia.
Zgodnie z treścią raportu kontroli wzorcundefinedw umownych stosowanych w umowach deweloperskich sporządzonego przez specjalistundefinedw z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw, za klauzule niedozwolone uznano m.in. następujące postanowienia umowne:
- undefinedWszelkie przerundefinedbki i dokonywanie jakichkolwiek zmian bez uzgodnienia ze Sprzedającym pozbawiają Kupującego prawa do gwarancji i rękojmi.undefined;
- undefinedUprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania i budynku wygasają po upływie 3 miesięcy od upływu terminundefinedw wymienionych w gwarancji.undefined;
- undefinedW przypadku wykonania przez Zamawiającego istotnych, niezgodnych z Projektem zmian w Przedmiocie Nabycia następuje utrata uprawnień wynikających z tytułu gwarancji i rękojmiundefined.
Mając na uwadze poruszone w niniejszym artykule kwestie, warto pamiętać, że podpisując umowę deweloperską opłaca się poświęcić kilka chwil na dokładne sprawdzenie czy znajdują się w niej zapisy związane z gwarancją undefined o ile oczywiście deweloper jej udzielił. Jeśli tak undefined warto szczegundefinedłowo przeanalizować wszystkie postanowienia aby mieć pewność, że deweloper nie zastosował w umowie żadnych postanowień, ktundefinedre naruszałyby interes kupującego mieszkanie. W przypadku gdy chociażby jedna kwestia związana z gwarancją budzi niepokundefinedj powinniśmy podjąć rozmowy z deweloperem w sprawie usunięcia powstałych nieścisłości.
