Gwarancja ceny w umowie deweloperskiej. Czy w dobie galopujących cen nieruchomości na rynku pierwotnym kupujący mogą spać spokojnie?

Przeżywamy gorący okres na pierwotnym rynku nieruchomości. Ceny nowych mieszkań rosną w skali dawno nie widzianej. Wysoki popyt wymusza pośpieszne decyzje o zakupie. A co ceną lokalu?


O czym przeczytasz?

Co deweloper to inna praktyka

Pytanie czy możliwa jest zmiana ceny pada coraz częściej. Jeśli tak to na jakich warunkach? W tym artykule postaram się odpowiedzieć bardziej szczegółowo na nurtujące nabywców kwestie dotyczące stabilności ceny kupowanego mieszkania.

Zagadnieniem na inny artykuł pozostaje coraz częściej spotykana praktyka zrywania umów przedwstępnych czy deweloperskich. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Tu prócz samych emocji związanych z pewną wizją nowego lokum należy się przyjrzeć po pierwsze zapisom każdej z tych, zrywanych świadomie, umów, ale także pewnej polityce sprzedawców, w tym deweloperów, która mieści takie czy inne postępowania.

Wracając do tematu ceny lokalu, muszę podkreślić, że każdy deweloper na rynku nieruchomości ma swoją praktykę i zasady postępowania, zaś moja analiza pokazuje bardziej sytuacje oparte na zasadach ogólnych, kiedy cena może ulec zmianie i na jakiej zasadzie.

Cena w umowie deweloperskiej

W każdej umowie deweloperskiej konieczne jest określenie wysokości i terminów lub warunków spełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego na rzecz nabywcy, zgodnie z art. art. 22 ust. 1 pkt 2 i 12 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Cena musi być określona w sposób jasny i przejrzysty niepozostawiający żadnych wątpliwości po stronie konsumenta, ile ma on zapłacić za dany lokal.

W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do m. in. do wybudowania budynku, w tym lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty umówionej przez strony ceny. Brak zapłaty przez nabywcę umówione ceny może skutkować odstąpieniem przez dewelopera od umowy deweloperskiej, po spełnieniu warunków określonych przez ustawodawcę.

Praktyką na rynku pierwotnym jest, że cena płatna jest przez nabywcę w ratach. Przeważnie w umowach deweloperskich strony postanawiają, że o terminach wymagalności poszczególnych rat nabywca zawiadamiany będzie przez dewelopera wezwaniem do zapłaty, za pośrednictwem poczty elektronicznej wysłanym na wskazany przez nabywcę adres mailowy. Dlatego w umowie deweloperskiej przy opisie stron nabywcy podają adresy mailowe.

Strony w umowie deweloperskiej określaną również termin płatności wymagalnych rat przeważnie na 14 dni. Termin ten zazwyczaj liczony jest od dnia wysłania wezwania drogą elektroniczną. Powyższe nie ma nigdy zastosowania do rat co do których termin płatności został określony w sposób dat dziennych, tj. zaliczka/zadatek. Jednym z załączników umowy deweloperskiej jest harmonogram płatności w którym opisane są poszczególne raty.

Kiedy cena może ulec zmianie?

Zastanawiasz się pewnie teraz kiedy cena może ulec zmianie i czy w ogóle może? Na tak postanowione pytanie odpowiedzieć należy w następujący sposób. Deweloper zawierając umowę deweloperską wskazuje w niej cenę za jaką nabywca nabędzie prawo własności Lokalu wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej i ewentualnie innymi prawami takimi jak prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych.

Zatem czy istnieje ryzyko zmiany ceny? Odpowiedź na to pytanie jest pozytywna. Zatem kiedy cena może ulec zmianie? Cena może ulec zmianie np. w przypadku zmiany wysokości podatku VAT. Praktyka pokazuje, że w umowach deweloperskich znajdują się odpowiednie zapisy co do takich sytuacji.

VAT w górę. Co wtedy?

Jeżeli po dniu zawarcia umowy deweloperskiej stawka podatku VAT za przedmiot umowy ulegnie podwyższeniu, deweloperowi przysługuje prawo odpowiedniego podwyższenia ceny brutto.

Często znajdziemy w umowach deweloperskich prawo odstąpienia, jak przysługuje nabywcy w takiej sytuacji. Prawo odstąpienia oczywiście musi zostać obwarowane odpowiednim terminem, aby strony umowy deweloperskiej wiedziały kiedy nabywca może odstąpić w takiej sytuacji od umowy deweloperskiej, aby nie pozostawać w stanie zawieszenia dłużej niż to konieczne w takiej sytuacji.

Co w przypadku skorzystania przez nabywcę takiego uprawnienia?

Pamiętać należy, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej aby było skuteczne to musi zawierać zgodę wyrażoną w formie z podpisem notarialnie poświadczonym na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej jakie zostało wpisane na jego rzecz. Brak takiej zgody powoduje, że oświadczenie o odstąpienie jest nieskuteczne. Nieskuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy powoduje, że umowa deweloperska nadal obowiązuje nabywcę i dewelopera, i każdy z nich musi wywiązywać się ze swoich zobowiązań wynikających z zawartej umowy deweloperskiej. Niezależnie od przesłanek takiego odstąpienia.

Termin odstąpienia

Jeśli prawo odstąpienia obarczone jest terminem (o czym mowa powyżej), to wówczas oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno być złożone w takim samym terminie. Ponadto zgoda na wykreślenie wyżej wymienionego roszczenia także musi zostać złożona w samym terminie co oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Niedochowanie terminu powoduje, że umowa deweloperska nadal będzie obowiązywać strony, a oświadczenie nabywcy o odstąpieniu będzie wywoływać żadnych skutków prawnych, czyli będzie bezskuteczne.

Pamiętajmy o księdze wieczystej

Odnośnie zgody nabywcy na wykreślenie wyżej wymienionego roszczenia, wyjaśnić należy, iż deweloper bez tej zgody  nie wykreśli roszczenia nabywcy z działu III księgi wieczystej. Przypomnieć należy, że wniosek o wpis tego roszczenia składany jest w każdym akcie notarialnym, którego przedmiotem jest umowa deweloperska.

W związku z czym częstą praktyką deweloperów mającą na celu zabezpieczenie ich interesów jest uregulowanie w umowie przy tej zgodzie kary umownej, która będzie mieć zastosowanie, gdy nabywca w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera nie wyrazi stosownej zgody na wykreślenie roszczenia w określonym terminie od dnia doręczenia nabywcy oświadczenia dewelopera o odstąpieniu od umowy.

Sposób zawiadomienia o zmianie ceny

Jeżeli po dniu zawarcia umowy deweloperskiej stawka podatku VAT za przedmiot umowy ulegnie obniżeniu, o czym mowa powyżej, Deweloper przeważnie ustala odpowiednio nową cenę brutto, informując na piśmie Nabywcę o wysokości nowej stawki podatku VAT i jej wpływie na cenę.

Warto być uważnym

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że różne są praktyki deweloperów na pierwotnym rynku nieruchomości. Jeśli nabywca chciałby się upewnić, że jego umowa deweloperska jaką zawarł z deweloperem nie przewiduje jakiś specjalnych zapisów dotyczących wzrostu cen, to należy taką umowę skonsultować z prawnikiem.

Uważam, że przy umowach przewidujących bardzo doniosłe konsekwencje, tak jak umowy związane z obrotem nieruchomościami, wielce wskazane jest korzystanie z usług prawników. Najlepiej takich, którzy zajmują się tą branżą, ponieważ znają oni niuanse tegoż rynku.

Nadmienić także należy, iż mając na uwadze galopujące ceny część deweloperów wprowadza zapisy o możliwości zmiany ceny w przypadku zmiany cen materiałów budowlanych. Jednakże zapisy takie powinny zawierać konkrety. Czyli kiedy i w jakich sytuacjach, po spełnieniu jakich przesłanek deweloper może próbować zmieniać cenę. W tym miejscu wskazać należy, iż taka praktyka stosowana na rynku nie jest powszechna i nie każdy deweloper stosuje takie praktyki.

Dlatego u deweloperów cenionych na rynku deweloperskim umowy deweloperskie stanowią w większości przypadku odzwierciedlenie obecnie obowiązującej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która wprost przewiduje, że cena w umowie deweloperskiej musi zostać wskazana. Jest to jeden z wielu obowiązkowych elementów umowy deweloperskiej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement