Kiedyś to było...
Jeszcze kilka lat temu osoba nie będąca rolnikiem, jeśli tylko dysponowała odpowiednią kwotą mogła zakupić ziemię w postaci gruntundefinedw rolnych. Sytuacja uległa zmianie, od czasu ogłoszenia Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektundefinedrych innych ustaw, ktundefinedra weszła w życie 30 kwietnia 2016 r.
Od tego momentu wprowadzono liczne ograniczenia związane z obrotem nieruchomościami rolnymi. Ograniczenia te dotyczą nie tylko zbycia i zakupu nieruchomości rolnej, ale rundefinedwnież konieczności prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę nieruchomości.
Czym w ogundefinedle jest grunt rolny?
Zgodnie z brzmieniem art. 46(1) kodeksu cywilnego: undefinednieruchomości rolne (grunty rolne) to takie, ktundefinedre są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwundefinedrczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.undefined
Przytoczona powyżej definicja, oznacza, że kluczowe znaczenie w określeniu czy dany grunt jest gruntem rolnym mają przepisy prawne. Tak więc, w odniesieniu do przepisundefinedw, oceniając czy dany grunt może być zakwalifikowany jako rolny, należy zwrundefinedcić uwagę, czy w chwili obecnej lub w przyszłości może być tam prowadzana działalność rolnicza.
Opierając się na powyższej definicji ustawodawca, w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazał, że za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Zatem, nawet jeśli nieruchomość nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do celundefinedw rolnych, ale kiedyś w przyszłości, może służyć takiemu celowi, będzie traktowana jako nieruchomość rolna.
Stanowisko to potwierdza, szerokie orzecznictwo, m.in. wyrok NSA z dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06), w ktundefinedrym to Sąd określił, że: o rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposundefinedb obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, ktundefinedre potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo. Kryterium wyodrębniającym (cechą wyrundefinedżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposundefinedb jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwundefinedrczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnejundefined.
Istnieją jednak pewne wyjątki od tej kwalifikacji, albowiem zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego: undefinedw rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są nieruchomościami rolnymi takie, ktundefinedre są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 46[1] KC, lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolne[2].undefined( Postanowienie SN z dnia 15 maja 2009 r., sygn. II CSK 9/09).
Jeśli więc nieruchomość, ktundefinedrą chcemy zakupić zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego leży w obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne, wundefinedwczas możemy mieć pewność, że nieruchomość nie jest rolna, zatem obrundefinedt nią nie podlega ograniczeniom przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Co jednak, gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego?
W przypadku, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, bardzo trudno jest stwierdzić czy dana ziemia kwalifikuje się jako grunt rolny czy nie. W celu odpowiedniej weryfikacji z pomocą przychodzą definicję kodeksowe, co nie wrundefinedży raczej nadmiernej precyzji w odpowiedzi na mnożące się pytania.
Zgodnie z nimi, nie będą nieruchomościami rolnymi te, ktundefinedre ze względu na swundefinedj charakter nie są lub nie mogą być wykorzystywane na cele rolne. Wundefinedwczas ograniczenia wynikające z ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektundefinedrych innych ustaw, nie będą obowiązywać. W teorii zatem wydaje się to proste.
Kto może zakupić grunt rolny?
Skoro już wiemy, czym jest grunt rolny, to chcąc zakupić ziemię stanowiącą nieruchomość rolną, należy zastanowić się jakie warunki trzeba spełniać aby mundefinedc ją nabyć.
Jak zostało wspomniane na początku artykułu, po ogłoszeniu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektundefinedrych innych ustaw, nabycie nieruchomości rolnej, stało się znacznie ograniczone. Przede wszystkim dlatego, że poza kilkoma wyjątkami, aby nabyć tego rodzaju grunt trzeba mieć status rolnika.
Kim zatem jest rolnik?
Czy posiadając ogrundefineddek działkowy i hodując w nim warzywa mogę nazwać się rolnikiem?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 6 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, ktundefinedrych łączna powierzchnia użytkundefinedw rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze ktundefinedrej jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Do okresu 5 lat zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
Uważa się, że osoba fizyczna:
1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
- pracuje w tym gospodarstwie,
- podejmuje wszelkie decyzje dotyczące proundefinedwaundefineddzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;
2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
- wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
- tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przyundefineddatundefinednym do prowadzenia działalności rolniundefinedczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
- wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyploundefinedmowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
- wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.undefined
Uznać zatem należy, że aby posiadać status rolnika, należy spełnić przesłanki wymienione w ustawie. Niestety, brak spełnienia tych przesłanek powoduje, że zakup gruntundefinedw rolnych jest znacznie ograniczony.
Czy jest możliwy zakup gruntundefinedw rolnych nie będąc rolnikiem?
Osoba fizyczna, nie będąca rolnikiem może zakupić nieruchomość rolną, jednak, pod pewnymi warunkami i tylko w niektundefinedrych przypadkach, ściśle określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
O ile w przypadku nieruchomości rolnych poniżej 0,3 ha, nie ma problemu z zakupem gruntundefinedw rolnych, ponieważ zostały wyłączone z ustawy, to już powyższej tej powierzchni zakup ziemi wiąże się z licznymi ograniczeniami.
Po pierwsze osoba nie będąca rolnikiem, może zakupić nieruchomość rolną o powierzchni do 1 hektara, jednakże może zrobić to dopiero, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie skorzysta z prawa pierwokupu. W takim przypadku notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży i przesyła ją do KOWR. Jeśli ten nie wypowie się lub złoży oświadczenie, że nie jest zainteresowany zakupem nieruchomości, wundefinedwczas może ją nabyć osoba zainteresowana, nie będąca rolnikiem.
Trzeba jednak pamiętając, że nabywając taki grunt, nie można go zbyć przed upływem 5 lat. Ponadto, osoba ktundefinedra posiada już grunty rolne, po zakupie nowej nieruchomości, zobowiązana będzie prowadzić gospodarstwo rolne, jeśli łączna wielkość posiadanych gruntundefinedw rolnych przekroczy 1 ha.
Kolejnym wyłączeniem kiedy nie-rolnik może zakupić grunty rolne, jest sytuacja, kiedy osoba nabywająca nieruchomość jest osobą bliską zbywcy. Nie ma wundefinedwczas warunku pierwokupu gruntu przez KOWR. Co więcej, powierzchnia sprzedawanych gruntundefinedw rolnych może przekroczyć 1 ha, ale nie może być większa niż powierzchnia 300 ha użytkundefinedw rolnych.
Co jednak, kiedy nie jesteśmy rolnikami a chcemy nabyć nieruchomość powyżej 1 ha?
Zakup nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha może nastąpić w drodze decyzji za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wniosek o wydanie decyzji może złożyć zbywca, jeśli wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom wskazanymi w ustawie, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej, a nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej lub w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntundefinedw rolnych.
Jednakże o zgodę może wystąpić rundefinedwnież osoba fizyczna, ktundefinedra posiada kwalifikacje rolnicze, spełnia warunek określony w ustawie lub zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze ktundefinedrej położona jest jedna z nieruchomości rolnych, ktundefinedra wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
Należy rundefinedwnież mieć na uwadze, że decydując się na zakup działek powyżej 1 ha, istnieje obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od ich nabycia oraz zakaz ich odsprzedaży w tym terminie.
Inne wyjątki ustawowe - miasta
Specyficznie wygląda rundefinedwnież sytuacja w przypadku nieruchomości rolnych znajdujących się w granicach administracyjnych miast.
Jeżeli bowiem w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, wundefinedwczas, (jeśli działka będzie miała poniżej 1 ha), nabywający nie będzie zobowiązany do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego oraz będzie mundefinedgł ją sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia.
Podsumowanie
Zmiany wprowadzone Ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa spowodowały liczne ograniczenia w możliwości zakupu gruntundefinedw rolnych.
Jeżeli więc taki teren jest dla nas interesujący, to przede wszystkim, jeśli nie kupujemy go od osundefinedb bliskich, należy pamiętać, aby zakupiona przez nas działka nie przekraczała 1 ha. W przeciwnym razie, będziemy nie tylko związani 5-letnim zakazem sprzedaży nieruchomości, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami, zostaniemy zmuszeni do prowadzenia działalności rolniczej w określonym czasie.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
