Grunty rolne. Kto to jest rolnik i kiedy trzeba nim być chcąc kupić ziemię?

Czy każda osoba nie będąca rolnikiem może kupić ziemie rolną? Jak w polskim prawie definiowany jest rolnik? Jakie warunki trzeba spełniać by stać się właścicielem działki rolnej? A z dopuszczalnym areałem?


O czym przeczytasz?

Kiedyś to było...

Jeszcze kilka lat temu osoba nie będąca rolnikiem, jeśli tylko dysponowała odpowiednią kwotą mogła zakupić ziemię w postaci gruntów rolnych.  Sytuacja uległa zmianie, od czasu ogłoszenia Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która weszła w życie 30 kwietnia 2016 r.

Od tego momentu wprowadzono liczne ograniczenia związane z obrotem nieruchomościami rolnymi. Ograniczenia te dotyczą nie tylko zbycia i zakupu nieruchomości rolnej, ale również konieczności prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę nieruchomości.

Czym w ogóle jest grunt rolny?

Zgodnie z brzmieniem art. 46(1) kodeksu cywilnego: „nieruchomości rolne (grunty rolne) to takie, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Przytoczona powyżej definicja, oznacza, że kluczowe znaczenie w określeniu czy dany grunt jest gruntem rolnym mają przepisy prawne. Tak więc, w odniesieniu do przepisów, oceniając czy dany grunt może być zakwalifikowany jako rolny, należy zwrócić uwagę, czy w chwili obecnej lub w przyszłości może być tam prowadzana działalność rolnicza.

Opierając się na powyższej definicji ustawodawca, w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazał, że za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Zatem, nawet jeśli nieruchomość nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do celów rolnych, ale kiedyś w przyszłości, może służyć takiemu celowi, będzie traktowana jako nieruchomość rolna.

Stanowisko to potwierdza, szerokie orzecznictwo, m.in. wyrok NSA z  dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06), w którym to Sąd określił, że: o rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, które potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo. Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej”.

Istnieją jednak pewne wyjątki od tej kwalifikacji, albowiem zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego: „w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są nieruchomościami rolnymi takie, które są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 46[1] KC, lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolne[2].”( Postanowienie SN z dnia 15 maja 2009 r., sygn. II CSK 9/09).

Jeśli więc nieruchomość, którą chcemy zakupić zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego leży w obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne, wówczas możemy mieć pewność, że nieruchomość nie jest rolna, zatem obrót nią nie podlega ograniczeniom przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Co jednak, gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego?

W przypadku, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, bardzo trudno jest stwierdzić czy dana ziemia kwalifikuje się jako grunt rolny czy nie. W celu odpowiedniej weryfikacji z pomocą przychodzą definicję kodeksowe, co nie wróży raczej nadmiernej precyzji w odpowiedzi na mnożące się pytania.

Zgodnie z nimi, nie będą nieruchomościami rolnymi te, które ze względu na swój charakter nie są lub nie mogą być wykorzystywane na cele rolne. Wówczas ograniczenia wynikające z ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nie będą obowiązywać. W teorii zatem wydaje się to proste.

Kto może zakupić grunt rolny?

Skoro już wiemy, czym jest grunt rolny, to chcąc zakupić ziemię stanowiącą nieruchomość rolną, należy zastanowić się jakie warunki trzeba spełniać aby móc ją nabyć.

Jak zostało wspomniane na początku artykułu, po ogłoszeniu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nabycie nieruchomości rolnej, stało się znacznie ograniczone. Przede wszystkim dlatego, że poza kilkoma wyjątkami, aby nabyć tego rodzaju grunt trzeba mieć status rolnika.

Kim zatem jest rolnik?

Czy posiadając ogródek działkowy i hodując w nim warzywa mogę nazwać się rolnikiem?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 6 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Do okresu 5 lat zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

  • pracuje w tym gospodarstwie,
  • podejmuje wszelkie decyzje dotyczące pro­wa­dzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

  • wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
  • tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przy­dat­nym do prowadzenia działalności rolni­czej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplo­mowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.”

Uznać zatem należy, że aby posiadać status rolnika, należy spełnić przesłanki wymienione w ustawie. Niestety, brak spełnienia tych przesłanek powoduje, że zakup gruntów rolnych jest znacznie ograniczony.

Czy jest możliwy zakup gruntów rolnych nie będąc rolnikiem?

Osoba fizyczna, nie będąca rolnikiem może zakupić  nieruchomość rolną, jednak, pod pewnymi warunkami i tylko w niektórych przypadkach, ściśle określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

O ile w przypadku nieruchomości rolnych poniżej 0,3 ha, nie ma problemu z zakupem gruntów rolnych, ponieważ zostały wyłączone z ustawy, to już powyższej tej powierzchni zakup ziemi wiąże się z licznymi ograniczeniami. 

Po pierwsze osoba nie będąca rolnikiem, może zakupić nieruchomość rolną o powierzchni do 1 hektara, jednakże może zrobić to dopiero, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie skorzysta z prawa pierwokupu.  W takim przypadku notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży i przesyła ją do KOWR. Jeśli ten nie wypowie się lub złoży oświadczenie, że nie jest zainteresowany zakupem nieruchomości, wówczas może ją nabyć osoba zainteresowana, nie będąca rolnikiem.

Trzeba jednak pamiętając, że nabywając taki grunt, nie można go zbyć przed upływem 5 lat. Ponadto, osoba która posiada już grunty rolne, po zakupie nowej nieruchomości, zobowiązana będzie prowadzić gospodarstwo rolne, jeśli łączna wielkość posiadanych gruntów rolnych przekroczy 1 ha.

Kolejnym wyłączeniem kiedy nie-rolnik może zakupić grunty rolne, jest sytuacja, kiedy osoba nabywająca nieruchomość jest osobą bliską zbywcy. Nie ma wówczas warunku pierwokupu gruntu przez KOWR. Co więcej, powierzchnia sprzedawanych gruntów rolnych może przekroczyć 1 ha, ale nie może być większa niż powierzchnia 300 ha użytków rolnych.

Co jednak, kiedy nie jesteśmy rolnikami a chcemy nabyć nieruchomość powyżej 1 ha?

Zakup nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha może nastąpić w drodze decyzji za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wniosek o wydanie decyzji może złożyć zbywca, jeśli wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom wskazanymi w ustawie, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej, a nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej lub w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Jednakże o zgodę może wystąpić również osoba fizyczna, która posiada kwalifikacje rolnicze, spełnia warunek określony w ustawie lub zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Należy również mieć na uwadze, że decydując się na zakup działek powyżej 1 ha, istnieje obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od ich nabycia oraz zakaz ich odsprzedaży w tym terminie.

Inne wyjątki ustawowe - miasta

Specyficznie wygląda również sytuacja w przypadku nieruchomości rolnych znajdujących się w granicach administracyjnych miast.

Jeżeli bowiem w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, wówczas, (jeśli działka będzie miała poniżej 1 ha), nabywający nie będzie zobowiązany do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego oraz będzie mógł ją sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Podsumowanie

Zmiany  wprowadzone Ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa spowodowały liczne ograniczenia w możliwości zakupu gruntów rolnych.

Jeżeli więc taki teren jest dla nas interesujący, to przede wszystkim, jeśli nie kupujemy go od osób bliskich, należy pamiętać, aby zakupiona przez nas działka nie przekraczała 1 ha. W przeciwnym razie, będziemy nie tylko związani 5-letnim zakazem sprzedaży nieruchomości, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami, zostaniemy zmuszeni do prowadzenia działalności rolniczej w określonym czasie.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować