Garaż w nieruchomości wspólnej. Jak można wykorzystywać własne miejsce w hali garażowej? Czy regulamin wiąże wszystkich?

Garaż undefined podstawowe kwestie

Zakup nowego mieszkania z miejscem postojowym znacząco wpływa na komfort i jakość naszej codzienności. Możliwość korzystania z miejsca parkingowego w garażu podziemnym gwarantuje pewien komfort - nie trzeba szukać wolnej przestrzeni do zaparkowania samochodu i nikt nie może zająć wyznaczeonego dla nas miejsca.

Każdy garaż musi spełniać wymogi prawne co do jego wielkości. Zgodnie z regulacjami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie od dnia wejścia w życie ww. rozporządzenia (tj. od dnia 09 grudnia 2018 r.) obowiązują następujące wymiary garażu:

• miejsce postojowe dla samochodu osobowego nie może być mniejsze niż 2,5 x 5 m, a w wypadku samochodundefinedw użytkowanych przez osoby niepełnosprawne 3,6 x 5 m;
• odległość między dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą musi wynosić co najmniej 0,3 m, natomiast gdy w garażu wielostanowiskowym są słupy, to między tą krawędzią a słupem musi być co najmniej 0,1 m i jednocześnie musi być zapewnione swobodne otwarcie drzwi samochodu;
• stanowiska postojowe w garażu przeznaczone dla samochodundefinedw, z ktundefinedrych korzystają osoby niepełnosprawne, zawsze powinny mieć zapewniony dojazd na wundefinedzku inwalidzkim z drogi manewrowej do drzwi samochodu co najmniej z jednej strony, o szerokości nie mniejszej niż 1,2 m.

Z powyższych regulacji wynika, że nowa minimalna wewnętrzna szerokość garażu dla jednego samochodu wynosi 3,1 m (2,5 + 2 x 0,3).

Hala garażowa

W rzeczywistości bardzo często zdarza się, że budynki wielorodzinne posiadają podziemną halę garażową z miejscami postojowymi dla samochodundefinedw i komundefinedrkami lokatorskimi. Z prawnego punktu widzenia hala garażowa może być zarundefinedwno częścią nieruchomości wspundefinedlnej undefined tak samo jak części budynkundefinedw poza lokalami czy teren dookoła nich undefined albo osobnym lokalem niemieszkalnym. W jaki sposundefinedb odrundefinedżnić kiedy mamy do czynienia z halą garażową jako częścią nieruchomości wspundefinedlnej, a kiedy z halą garażową traktowaną jako lokal niemieszkalny?

1. Zasady ponoszenia kosztundefinedw utrzymania

Gdy hala garażowa uznawana jest za część nieruchomości wspundefinedlnej koszty jej utrzymania pokrywane są przez wszystkich właściciele lokali proporcjonalnie do udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej (nawet w sytuacji gdy nie dysponują oni miejscami postojowymi). Natomiast w przypadku hali garażowej kwalifikowanej jako samodzielny lokal niemieszkalny - koszty jej utrzymania dzielone są jedynie pomiędzy wspundefinedłwłaścicieli, ktundefinedrym przysługuje prawo do korzystania z miejsc postojowych.

2. Sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.

W sytuacji gdy hala garażowa stanowi część nieruchomości wspundefinedlnej, prawo do korzystania z miejsca postojowego można przenieść na inną osobę jedynie razem z prawem własności mieszkania. Jeśli jednak, hala garażowa jest odrębnym lokalem niemieszkalnym to sprzedaż udziałundefinedw w prawie jej wspundefinedłwłasności może nastąpić niezależnie od sprzedaży samego mieszkania.

3. Podatek od nieruchomości.

Jeżeli hala garażowa jest odrębnym lokalem niemieszkalnym to w takiej sytuacji jej wspundefinedłwłaściciele płacą wyższy podatek od nieruchomości i ewentualnie opłatę za użytkowanie wieczyste niż wundefinedwczas, gdyby była ona częścią nieruchomości wspundefinedlnej.

4. Cena dewelopera.

Jeśli hala garażowa stanowi część nieruchomości wspundefinedlnej to cena miejsca postojowego objęta jest preferencyjną stawką podatku VAT w wysokości 8%. Natomiast, gdy hala stanowi odrębny lokal niemieszkalny, wundefinedwczas należy zapłacić stawkę VAT w wysokości podstawowej 23%.

Regulamin użytkowania miejsca w hali garażowej

Przyjmując, że w znacznej ilości przypadkundefinedw hala garażowa stanowi części nieruchomości wspundefinedlnej, to w celu ustalenia zasad jej użytkowania możliwym jest podjęcie przez wspundefinedlnotę mieszkaniową (tj. ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości) stosownej uchwały w sprawie regulaminu wykorzystywania miejsca w hali garażowej.

Regulamin wykorzystywania miejsca w hali garażowej powinien w szczegundefinedlności zawierać:

1. postanowienia ogundefinedlne,
2. zasady użytkowania miejsc postojowych,
3. obowiązki użytkownika miejsc postojowych,
4. postanowienia dotyczące kar i opłat za korzystanie z miejsc postojowych,
5. postanowienia końcowe.

Uchwalenie regulaminu wykorzystania miejsca w hali garażowej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich wspundefinedłwłaścicieli. Często może się jednak zdarzyć, że niektundefinedrzy właściciele odmundefinedwią wyrażenia zgody na przyjęcie regulaminu. Co można w takiej sytuacji zrobić? Z pomocą przychodzą regulacje zawarte w art. 199 KC.

Zgodnie z treścią ww. artykułu, do rozporządzania rzeczą wspundefinedlną oraz do innych czynności, ktundefinedre przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli. W braku takiej zgody wspundefinedłwłaściciele, ktundefinedrych udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, ktundefinedry orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.

Więcej o ragulowaniu życia wspundefinedlnoty i prawach mieszkańcundefinedw związnych z takimi regulacjami przeczytasz tutaj.

Składowanie przedmiotundefinedw w garażu undefined czy jest dozwolone?

Zgodnie z treścią undefined 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

mianem undefinedgarażuundefined określa się samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodundefinedw osobowych.

Uwzględniając powyższą regulację należy wskazać, że prawodawca wprost wyłączył możliwość korzystania z garażu w inny sposundefinedb niż jako miejsce do przechowywania i obsługi samochodundefinedw.

Niestety, mieszkańcy lokali bardzo często skupiając się na swojej własnej wygodzie decydują się na składowanie na miejscach postojowych przedmiotundefinedw łatwopalnych, takich jak np. wundefinedzki dziecięce, foteliki samochodowe, drewno, meble czy kartony, powodując tym samym złamanie przepisundefinedw poprzez naruszenie warunkundefinedw ochrony przeciwpożarowej.

Zgodnie z treścią undefined 4 ust. 1 pkt. 11 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 07 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynkundefinedw, innych obiektundefinedw budowlanych i terenundefinedw, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich zabronione jest składowanie materiałundefinedw palnych na drogach komunikacji ogundefinedlnej służących ewakuacji lub umieszczanie przedmiotundefinedw na tych drogach w sposundefinedb zmniejszający ich szerokość albo wysokość poniżej wymaganych wartości określonych w przepisach techniczno-budowlanych.

Ponadto zgodnie z brzmieniem undefined 4 ust. 1 pkt. 16 ww. rozporządzenia, zabrania się także lokalizowania elementundefinedw wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposundefinedb zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej poniżej wartości wymaganych w przepisach techniczno-budowlanych.

Uwzględniając regulacje zawarte w ww. rozporządzeniach należy zatem uznać, że w garażach możliwe jest przechowywanie jedynie samochodundefinedw osobowych, bowiem usytuowanie na miejscu postojowym innych niż samochody przedmiotundefinedw powodowałoby ograniczenie wymaganej szerokości drogi ewakuacyjnej.

Ponadto odpowiedzi co do kwestii związanej z możliwością składowania przedmiotundefinedw (w tym materiałundefinedw palnych) można odnaleźć w omawianych wcześniej regulaminach wykorzystywania miejsca w hali garażowej. Regulaminy te niemal zawsze zawierającą postanowienia o niedopuszczalności składowania materiałundefinedw palnych w tych obszarach (lub bardziej ogundefinedlnie undefined o konieczności przestrzegania przepisundefinedw przeciwpożarowych).

Więcej na temat przechowywania w garażu podziemnym pojazdundefinedw z instalacją LPG przeczytasz tutaj.

Kto ponosi winę i jakie są kary za pożar, jeżeli obok były składowane przedmioty?

Mając na uwadze fakt, iż hale garażowe co do zasady stanowią najczęściej element nieruchomości wspundefinedlnej, to w przypadku pożaru podmiotem obciążonym odpowiedzialnością będzie wspundefinedlnota mieszkaniowa - niezależnie od tego do kogo należą przedmioty, ktundefinedre przyczyniły się do powstania pożaru.

A co w sytuacji, gdy w wyniku pożaru składowanych w hali garażowej materiałundefinedw nastąpi zniszczenie aut lub budynku? W takim przypadku najważniejszą kwestią jest możliwość uzyskania ewentualnego odszkodowania od wspundefinedlnoty mieszkaniowej. Często jedynym ratunkiem pozostaje jej polisa ubezpieczeniowa, ponieważ wspundefinedlnota może nie posiadać środkundefinedw własnych przewidzianych na tego typu zdarzenia. Warto jednak pamiętać, że obecnie brak jest przepisundefinedw, ktundefinedre nakładałyby na wspundefinedlnoty mieszkaniowe obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia.

Ponadto warto także zaznaczyć, że w przypadku niektundefinedrych wspundefinedlnot mieszkaniowych, ktundefinedre mają wykupione ubezpieczenie, to w umowach z ubezpieczycielem, w celu zapłaty niższej skkładki są zaniżane wartości budynku (tzw. niedoubezpieczenie). W konsekwencji może się zdarzyć, że ubezpieczyciel zdecyduje się na wypłatę mniejszej kwoty. Wypłacone środki mogą w takiej sytuacji nie starczyć na pokrycie rzeczywistej szkody.

Kwestia odpowiedzialności odnosi się jednak nie tylko do sytuacji, gdy dojdzie już do faktycznego pożaru, ale także do sytuacji w ktundefinedrej istnieje zagrożenie, że może do niego dojść. W takim przypadku zastosowanie znajdują przepisy ustaw karnych. Na szczegundefinedlną uwagę zasługuje m.in. art. 82 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. undefined Kodeks wykroczeń. Zgodnie z brzmieniem undefined 1 cytowanego artykułu, kto dokonuje czynności, ktundefinedre mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji, polegających m.in. na:

1) niedozwolonym używaniu otwartego ognia, paleniu tytoniu i stosowaniu innych czynnikundefinedw mogących zainicjować zapłon materiałundefinedw palnych;

2) wykonywaniu prac niebezpiecznych pod względem pożarowym bez ich wymaganego zabezpieczenia,

3) używaniu instalacji, urządzeń i narzędzi niepoddanych wymaganej kontroli lub niesprawnych technicznie, albo użytkowaniu ich w sposundefinedb niezgodny z przeznaczeniem lub warunkami określonymi przez producenta, jeżeli może się to przyczynić do powstania pożaru, wybuchu lub rozprzestrzeniania ognia;

4) napełnianiu gazem płynnym butli na stacjach paliw, stacjach gazu płynnego i w innych obiektach nieprzeznaczonych do tego celu;

5) nieprzestrzeganiu zasad bezpieczeństwa przy używaniu lub przechowywaniu materiałundefinedw niebezpiecznych pożarowo, w tym gazu płynnego w butlach;

6) garażowaniu pojazdu silnikowego w obiektach i pomieszczeniach nieprzeznaczonych do tego celu
z nieoprundefinedżnionym zbiornikiem paliwa i nieodłączonym na stałe zasilaniem akumulatorowym;

7) składowaniu materiałundefinedw palnych na drogach komunikacji ogundefinedlnej służących ewakuacji lub umieszczaniu przedmiotundefinedw na tych drogach w sposundefinedb zmniejszający ich szerokość albo wysokość poniżej wymaganych wartości;

8) składowaniu materiałundefinedw palnych na nieużytkowych poddaszach lub na drogach komunikacji ogundefinedlnej
w piwnicach;

9) składowaniu materiałundefinedw palnych pod ścianami obiektu bądź przy granicy działki, w sposundefinedb naruszający zasady bezpieczeństwa pożarowego;

10) uniemożliwianiu lub ograniczaniu dostępu do urządzeń przeciwpożarowych, gaśnic, urządzeń uruchamiających instalacje gaśnicze i sterujących takimi instalacjami oraz innymi instalacjami wpływającymi na stan bezpieczeństwa pożarowego obiektu, wyłącznikundefinedw i tablic rozdzielczych prądu elektrycznego, kurkundefinedw głundefinedwnej instalacji gazowej, a także wyjść ewakuacyjnych oraz okien dla ekip ratowniczych;
11) uniemożliwianiu lub ograniczaniu dostępu do źrundefineddeł wody do celundefinedw przeciwpożarowych;

- podlega karze aresztu (od 5 do 30 dni), nagany lub grzywny w drodze mandatu karnego od 20,00 zł
do 5.000,00 zł.

Motocykle na częściach wspundefinedlnych nieruchomości

O ile przepisy prawne nie rozstrzygają wprost kwestii związanej z możliwością składowania motorundefinedw na częściach wspundefinedlnych nieruchomości, to trzeba mieć zawsze na uwadze, że motor - jak inne przedmioty - nie może zastawiać drogi ewakuacyjnej lub też przeszkadzać w ewakuacji mieszkańcundefinedw m.in. w przypadku pożaru.

Powyższy wymundefinedg wynika wprost z treści undefined 4 ust. 1 pkt. 16 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 07 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynkundefinedw, innych obiektundefinedw budowlanych i terenundefinedw, zgodnie z ktundefinedrego brzmieniem, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione lokalizowanie elementundefinedw wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposundefinedb zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej.

Uwzględniając powyższe należy uznać, że część wspundefinedlna nieruchomości jak na przykład korytarz na klatce schodowej jest drogą ewakuacyjną, a zatem przechowywanie na niej motoru jest zabronione.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości stawiania motoru na części nieruchomości wspundefinedlnej jakim jest hala garażowa, sytuacja ta ma się niemal identycznie. A zatem postawienie motoru poza wyznaczonym miejscem postojowym w garażu może zmniejszać szerokość drogi ewakuacyjnej, co przemawia za tym, iż przetrzymywanie go w garażu jest zabronione.

Ponadto zgodnie z definicją undefinedgarażuundefined, zawartą w undefined 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, garażem jest samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodundefinedw osobowych. Czytając powyższą regulację bardzo literalnie należy wskazać, że przy pryncypialnym podejściu do przepisundefinedw możnaby uznać, że motor nie jest samochodem osobowym, a zatem jego przetrzymywanie w hali garażowej nie jest dozwolone.

Oczywiście to zbyt daleko idące wnioski, ktundefinedrych nie należy traktować aż tak dosłownie. Jednakże, dla wyznawcundefinedw legalistycznego podejścia do życia, w idealnym świecie, właściciel motocykla powinien wystąpić do wspundefinedlnoty mieszkaniowej z wnioskiem o podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na parkowanie motocykla na terenie garażu.

Rowery na częściach wspundefinedlnych nieruchomości

Kwestia składowania rowerundefinedw na częściach wspundefinedlnych nieruchomości kształtuje się niemal identycznie jak w przypadku motocykli. W konsekwencji należy zatem uznać, że o ile przepisy prawne nie rozstrzygają wprost kwestii związanej z możliwością składowania rowerundefinedw na częściach wspundefinedlnych nieruchomości, tak trzeba mieć na uwadze, że rower nie może zastawiać drogi ewakuacyjnej lub też przeszkadzać w ewakuacji mieszkańcundefinedw m.in. w przypadku pożaru.

Wymundefinedg ten wynika z treści undefined 4 ust. 1 pkt. 16 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 07 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynkundefinedw, innych obiektundefinedw budowlanych i terenundefinedw, zgodnie z ktundefinedrym, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione lokalizowanie elementundefinedw wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposundefinedb zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej.

Część wspundefinedlna nieruchomości, jak na przykład korytarz na klatce schodowej, jest drogą ewakuacyjną, a zatem należy przyjąć, że składowanie rowerundefinedw jest zabronione, bowiem w razie np. pożaru, mieszkańcy muszą mieć możliwość szybkiego i sprawnego opuszczenia każdego piętra. Przy czym, jeśli przechowywanie roweru na częściach nieruchomości wspundefinedlnej nie będzie przyczyniać się do naruszenia przepisundefinedw przeciwpożarowych, to właściciel jednośladu może go przechowywać.

Choć znowu, żaby robić to w pełni legalnie, powinien wystąpić do wspundefinedlnoty mieszkaniowej o podjęcie stosownej uchwały w sprawie wyrażenia zgody na przetrzymywanie roweru np. w hali garażowej lub ewentualnie na klatce schodowej. Takie sprawy może także załątatwić regluamin wspundefinedlnoty podjęty w drodze uchwały.