Garaż w nieruchomości wspólnej. Jak można wykorzystywać własne miejsce w hali garażowej? Czy regulamin wiąże wszystkich?

Czy i jak można przechowywać rowery i motocykle, a także inne rzeczy ruchome na miejscu postojowym? Kto ponosi winę i jakie są kary za pożar ?


O czym przeczytasz?

Garaż – podstawowe kwestie

Zakup nowego mieszkania z miejscem postojowym znacząco wpływa na komfort i jakość naszej codzienności. Możliwość korzystania z miejsca parkingowego w garażu podziemnym gwarantuje pewien komfort - nie trzeba szukać wolnej przestrzeni do zaparkowania samochodu i nikt nie może zająć wyznaczeonego dla nas miejsca.

Każdy garaż musi spełniać wymogi prawne co do jego wielkości. Zgodnie z regulacjami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie od dnia wejścia w życie ww. rozporządzenia (tj. od dnia 09 grudnia 2018 r.) obowiązują następujące wymiary garażu:

  • miejsce postojowe dla samochodu osobowego nie może być mniejsze niż 2,5 x 5 m, a w wypadku samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne 3,6 x 5 m;
  • odległość między dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą musi wynosić co najmniej 0,3 m, natomiast gdy w garażu wielostanowiskowym są słupy, to między tą krawędzią a słupem musi być co najmniej 0,1 m i jednocześnie musi być zapewnione swobodne otwarcie drzwi samochodu;
  • stanowiska postojowe w garażu przeznaczone dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, zawsze powinny mieć zapewniony dojazd na wózku inwalidzkim z drogi manewrowej do drzwi samochodu co najmniej z jednej strony, o szerokości nie mniejszej niż 1,2 m.

Z powyższych regulacji wynika, że nowa minimalna wewnętrzna szerokość garażu dla jednego samochodu wynosi 3,1 m (2,5 + 2 x 0,3).

Hala garażowa

W rzeczywistości bardzo często zdarza się, że budynki wielorodzinne posiadają podziemną halę garażową z miejscami postojowymi dla samochodów i komórkami lokatorskimi. Z prawnego punktu widzenia hala garażowa może być zarówno częścią nieruchomości wspólnej – tak samo jak części budynków poza lokalami czy teren dookoła nich – albo osobnym lokalem niemieszkalnym. W jaki sposób odróżnić kiedy mamy do czynienia z halą garażową jako częścią nieruchomości wspólnej, a kiedy z halą garażową traktowaną jako lokal niemieszkalny?

  1. Zasady ponoszenia kosztów utrzymania

Gdy hala garażowa uznawana jest za część nieruchomości wspólnej koszty jej utrzymania pokrywane są przez wszystkich właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej (nawet w sytuacji gdy nie dysponują oni miejscami postojowymi). Natomiast w przypadku hali garażowej kwalifikowanej jako samodzielny lokal niemieszkalny - koszty jej utrzymania dzielone są jedynie pomiędzy współwłaścicieli, którym przysługuje prawo do korzystania z miejsc postojowych.

  1. Sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.

W sytuacji gdy hala garażowa stanowi część nieruchomości wspólnej, prawo do korzystania z miejsca postojowego można przenieść na inną osobę jedynie razem z prawem własności mieszkania. Jeśli jednak, hala garażowa jest odrębnym lokalem niemieszkalnym to sprzedaż udziałów w prawie jej współwłasności może nastąpić niezależnie od sprzedaży samego mieszkania.

  1. Podatek od nieruchomości.

Jeżeli hala garażowa jest odrębnym lokalem niemieszkalnym to w takiej sytuacji jej współwłaściciele płacą wyższy podatek od nieruchomości i ewentualnie opłatę za użytkowanie wieczyste niż wówczas, gdyby była ona częścią nieruchomości wspólnej.

  1. Cena dewelopera.

Jeśli hala garażowa stanowi część nieruchomości wspólnej to cena miejsca postojowego objęta jest preferencyjną stawką podatku VAT w wysokości 8%. Natomiast, gdy hala stanowi odrębny lokal niemieszkalny, wówczas należy zapłacić stawkę VAT w wysokości podstawowej 23%.

Regulamin użytkowania miejsca w hali garażowej

Przyjmując, że w znacznej ilości przypadków hala garażowa stanowi części nieruchomości wspólnej, to w celu ustalenia zasad jej użytkowania możliwym jest podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową (tj. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości) stosownej uchwały w sprawie regulaminu wykorzystywania miejsca w hali garażowej.

Regulamin wykorzystywania miejsca w hali garażowej powinien w szczególności zawierać:

  1. postanowienia ogólne,
  2. zasady użytkowania miejsc postojowych,
  3. obowiązki użytkownika miejsc postojowych,
  4. postanowienia dotyczące kar i opłat za korzystanie z miejsc postojowych,
  5. postanowienia końcowe.

Uchwalenie regulaminu wykorzystania miejsca w hali garażowej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Często może się jednak zdarzyć, że niektórzy właściciele odmówią wyrażenia zgody na przyjęcie regulaminu. Co można w takiej sytuacji zrobić? Z pomocą przychodzą regulacje zawarte w art. 199 KC.

Zgodnie z treścią ww. artykułu, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Więcej o ragulowaniu życia wspólnoty i prawach mieszkańców związnych z takimi regulacjami przeczytasz tutaj.

Składowanie przedmiotów w garażu – czy jest dozwolone?

Zgodnie z treścią § 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

mianem „garażu” określa się samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych.

Uwzględniając powyższą regulację należy wskazać, że prawodawca wprost wyłączył możliwość korzystania z garażu w inny sposób niż jako miejsce do przechowywania i obsługi samochodów.

Niestety, mieszkańcy lokali bardzo często skupiając się na swojej własnej wygodzie decydują się na składowanie na miejscach postojowych przedmiotów łatwopalnych, takich jak np. wózki dziecięce, foteliki samochodowe, drewno, meble czy kartony, powodując tym samym złamanie przepisów poprzez naruszenie warunków ochrony przeciwpożarowej.

Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 pkt. 11 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 07 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich zabronione jest składowanie materiałów palnych na drogach komunikacji ogólnej służących ewakuacji lub umieszczanie przedmiotów na tych drogach w sposób zmniejszający ich szerokość albo wysokość poniżej wymaganych wartości określonych w przepisach techniczno-budowlanych.

Ponadto zgodnie z brzmieniem § 4 ust. 1 pkt. 16 ww. rozporządzenia, zabrania się także lokalizowania elementów wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposób zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej poniżej wartości wymaganych w przepisach techniczno-budowlanych.

Uwzględniając regulacje zawarte w ww. rozporządzeniach należy zatem uznać, że w garażach możliwe jest przechowywanie jedynie samochodów osobowych, bowiem usytuowanie na miejscu postojowym  innych niż samochody przedmiotów powodowałoby ograniczenie wymaganej szerokości drogi ewakuacyjnej.

Ponadto odpowiedzi co do kwestii związanej z możliwością składowania przedmiotów (w tym materiałów palnych) można odnaleźć w omawianych wcześniej regulaminach wykorzystywania miejsca w hali garażowej. Regulaminy te niemal zawsze zawierającą postanowienia o niedopuszczalności składowania materiałów palnych w tych obszarach (lub bardziej ogólnie – o konieczności przestrzegania przepisów przeciwpożarowych).

Więcej na temat przechowywania w garażu podziemnym pojazdów z instalacją LPG przeczytasz tutaj.

Kto ponosi winę i jakie są kary za pożar, jeżeli obok były składowane przedmioty?

Mając na uwadze fakt, iż hale garażowe co do zasady stanowią najczęściej element nieruchomości wspólnej, to w przypadku pożaru podmiotem obciążonym odpowiedzialnością będzie wspólnota mieszkaniowa - niezależnie od tego do kogo należą przedmioty, które przyczyniły się do powstania pożaru.

A co w sytuacji, gdy w wyniku pożaru składowanych w hali garażowej materiałów nastąpi zniszczenie aut lub budynku? W takim przypadku najważniejszą kwestią jest możliwość uzyskania ewentualnego odszkodowania od wspólnoty mieszkaniowej. Często jedynym ratunkiem pozostaje jej polisa ubezpieczeniowa, ponieważ wspólnota może nie posiadać środków własnych przewidzianych na tego typu zdarzenia. Warto jednak pamiętać, że obecnie brak jest przepisów, które nakładałyby na wspólnoty mieszkaniowe obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia.

Ponadto warto także zaznaczyć, że w przypadku niektórych wspólnot mieszkaniowych, które mają wykupione ubezpieczenie, to w umowach z ubezpieczycielem, w celu zapłaty niższej skkładki są zaniżane wartości budynku (tzw. niedoubezpieczenie). W konsekwencji może się zdarzyć, że ubezpieczyciel zdecyduje się na wypłatę mniejszej kwoty. Wypłacone środki mogą w takiej sytuacji nie starczyć na pokrycie rzeczywistej szkody.

Kwestia odpowiedzialności odnosi się jednak nie tylko do sytuacji, gdy dojdzie już do faktycznego pożaru, ale także do sytuacji w której istnieje zagrożenie, że może do niego dojść. W takim przypadku zastosowanie znajdują przepisy ustaw karnych. Na szczególną uwagę zasługuje m.in. art. 82 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń. Zgodnie z brzmieniem § 1 cytowanego artykułu, kto dokonuje czynności, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji, polegających m.in. na:

1) niedozwolonym używaniu otwartego ognia, paleniu tytoniu i stosowaniu innych czynników mogących zainicjować zapłon materiałów palnych;

2) wykonywaniu prac niebezpiecznych pod względem pożarowym bez ich wymaganego zabezpieczenia,

3) używaniu instalacji, urządzeń i narzędzi niepoddanych wymaganej kontroli lub niesprawnych technicznie, albo użytkowaniu ich w sposób niezgodny z przeznaczeniem lub warunkami określonymi przez producenta, jeżeli może się to przyczynić do powstania pożaru, wybuchu lub rozprzestrzeniania ognia;

4) napełnianiu gazem płynnym butli na stacjach paliw, stacjach gazu płynnego i w innych obiektach nieprzeznaczonych do tego celu;

5) nieprzestrzeganiu zasad bezpieczeństwa przy używaniu lub przechowywaniu materiałów niebezpiecznych pożarowo, w tym gazu płynnego w butlach;

6) garażowaniu pojazdu silnikowego w obiektach i pomieszczeniach nieprzeznaczonych do tego celu
z nieopróżnionym zbiornikiem paliwa i nieodłączonym na stałe zasilaniem akumulatorowym;

7) składowaniu materiałów palnych na drogach komunikacji ogólnej służących ewakuacji lub umieszczaniu przedmiotów na tych drogach w sposób zmniejszający ich szerokość albo wysokość poniżej wymaganych wartości;

8) składowaniu materiałów palnych na nieużytkowych poddaszach lub na drogach komunikacji ogólnej
w piwnicach;

9) składowaniu materiałów palnych pod ścianami obiektu bądź przy granicy działki, w sposób naruszający zasady bezpieczeństwa pożarowego;

10) uniemożliwianiu lub ograniczaniu dostępu do urządzeń przeciwpożarowych, gaśnic, urządzeń uruchamiających instalacje gaśnicze i sterujących takimi instalacjami oraz innymi instalacjami wpływającymi na stan bezpieczeństwa pożarowego obiektu, wyłączników i tablic rozdzielczych prądu elektrycznego, kurków głównej instalacji gazowej, a także wyjść ewakuacyjnych oraz okien dla ekip ratowniczych;
11) uniemożliwianiu lub ograniczaniu dostępu do źródeł wody do celów przeciwpożarowych;

- podlega karze aresztu (od 5 do 30 dni), nagany lub grzywny w drodze mandatu karnego od 20,00 zł 
do 5.000,00 zł.

Motocykle na częściach wspólnych nieruchomości

O ile przepisy prawne nie rozstrzygają wprost kwestii związanej z możliwością składowania motorów na częściach wspólnych nieruchomości, to trzeba mieć zawsze na uwadze, że motor - jak inne przedmioty - nie może zastawiać drogi ewakuacyjnej lub też przeszkadzać w ewakuacji mieszkańców m.in. w przypadku pożaru.

Powyższy wymóg wynika wprost z treści § 4 ust. 1 pkt. 16 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 07 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, zgodnie z którego brzmieniem, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione lokalizowanie elementów wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposób zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej.

Uwzględniając powyższe należy uznać, że część wspólna nieruchomości jak na przykład korytarz na klatce schodowej jest drogą ewakuacyjną, a zatem przechowywanie na niej motoru jest zabronione.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości stawiania motoru na części nieruchomości wspólnej jakim jest hala garażowa, sytuacja ta ma się niemal identycznie. A zatem postawienie motoru poza wyznaczonym miejscem postojowym w garażu może zmniejszać szerokość drogi ewakuacyjnej, co przemawia za tym, iż przetrzymywanie go w garażu jest zabronione.

Ponadto zgodnie z definicją „garażu”, zawartą w § 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, garażem jest samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych. Czytając powyższą regulację bardzo literalnie należy wskazać, że przy pryncypialnym podejściu do przepisów możnaby uznać, że motor nie jest samochodem osobowym, a zatem jego przetrzymywanie w hali garażowej nie jest dozwolone.

Oczywiście to zbyt daleko idące wnioski, których nie należy traktować aż tak dosłownie. Jednakże, dla wyznawców legalistycznego podejścia do życia, w idealnym świecie, właściciel motocykla powinien wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej z wnioskiem o podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na parkowanie motocykla na terenie garażu.

Rowery na częściach wspólnych nieruchomości

Kwestia składowania rowerów na częściach wspólnych nieruchomości kształtuje się niemal identycznie jak w przypadku motocykli. W konsekwencji należy zatem uznać, że o ile przepisy prawne nie rozstrzygają wprost kwestii związanej z możliwością składowania rowerów na częściach wspólnych nieruchomości, tak trzeba mieć na uwadze, że rower nie może zastawiać drogi ewakuacyjnej lub też przeszkadzać w ewakuacji mieszkańców m.in. w przypadku pożaru.

Wymóg ten wynika z treści § 4 ust. 1 pkt. 16 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 07 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, zgodnie z którym, w obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione lokalizowanie elementów wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposób zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej.

Część wspólna nieruchomości, jak na przykład korytarz na klatce schodowej, jest drogą ewakuacyjną, a zatem należy przyjąć, że składowanie rowerów jest zabronione, bowiem w razie np. pożaru, mieszkańcy muszą mieć możliwość szybkiego i sprawnego opuszczenia każdego piętra. Przy czym, jeśli przechowywanie roweru na częściach nieruchomości wspólnej nie będzie przyczyniać się do naruszenia przepisów przeciwpożarowych, to właściciel jednośladu może go przechowywać.

Choć znowu, żaby robić to w pełni legalnie, powinien wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o podjęcie stosownej uchwały w sprawie wyrażenia zgody na przetrzymywanie roweru np. w hali garażowej lub ewentualnie na klatce schodowej. Takie sprawy może także załątatwić regluamin wspólnoty podjęty w drodze uchwały.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować