Fotowoltaika na dachu wspólnoty mieszkaniowej. Co trzeba zrobić, żeby baterie solarne znalazły się na dachu bloku? Na co uważać przy montażu?

Od czego zacząć i jakie czynności należy podjąć, by na dachach budynków mieszkalnych wielorodzinnych zainstalować baterie? Co jest konieczne przed rozpoczęciem procedur administracyjnych we właściwych organach administracyjnych?


O czym przeczytasz?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa, co to takiego?

Ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspundefinedlnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.

Życie wspundefinedlnoty mieszkaniowej i jej regulamin

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspundefinedlnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminundefinedw. Regulamin to nic innego jak zbiundefinedr zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członkundefinedw np. wspundefinedlnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspundefinedlnoty. Postanowienia regulaminundefinedw nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorundefinedw i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązkundefinedw. Najczęściej poprzez regulaminy wspundefinedlnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.

Nieruchomość wspundefinedlna i baterie

Nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

Ostatnimi laty w Polsce w niesamowitym tempie przybywa gospodarstw domowych, ktundefinedre korzystają z urządzeń do generowania prądu z promieni słonecznych. Pisaliśmy niejednokrotnie i programach wsparcia dla tego typu przedsięwzięć, ale także o tendencji w naszym społeczeństwie.

W tym miejscu możesz przeczytać na temat rosnącej liczby mikroinstalacji w Polsce. Jesteśmy na 5 miejscu w Europie.

Okazuje się, że nie tylko pojednyńcze gospodarstwa domowe wyrażają chęć instalacji modułundefinedw fotowoltaicznych. Jak wskazuje nam ekspert, Wojciech Kowalczyk z ESOLEO: coraz więcej właścicieli budynkundefinedw wielomieszkaniowych, w tym wspundefinedlnot mieszkaniowych zgłasza się po rozwiazania pozwalające produkować energię na własne potrzeby. Co ciekawe, po odpowiedniej analizie zwykle te potrzeby są znacznie większe niż możliwości, ktundefinedre stwarza powierzchnia i konstrukcja dachu.

Dach jako część nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego

Jak już wiemy, nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy. Reasumując dach wchodzi w skład nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a to właśnie dach - z oczywustych względundefinedw - jest najczęściej wybieranym miejscem montażu instalacj.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspundefinedlnej?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, ktundefinedre jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczegundefinedlności:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspundefinedlnej;
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztundefinedw zarządu;
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej;
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałundefinedw w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałundefinedw we wspundefinedłwłasności nieruchomości wspundefinedlnej;
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej;
  8. nabycie nieruchomości;
  9. wytoczenie powundefineddztwa, o ktundefinedrym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztundefinedw związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarundefinedwno do użytku poszczegundefinedlnych właścicieli lokali, jak i do wspundefinedlnego użytku właścicieli co najmniej dwundefinedch lokali, ktundefinedre zaliczane będą do kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną;
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej oraz ustalenie wysokości udziałundefinedw w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspundefinedlnych;
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ktundefinedremu zarząd nieruchomością wspundefinedlną powierzono w sposundefinedb określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztundefinedw, a także rozliczeń z innych tytułundefinedw na rzecz nieruchomości wspundefinedlnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną składają się w szczegundefinedlności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspundefinedlnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczegundefinedlnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członkundefinedw zarządu lub zarządcy.

Uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej a baterie solarne

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosundefinedw właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałundefinedw, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa chciałaby na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego zamontować baterie solarne to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z czym potrzebna jest uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli ogundefinedłu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej.

Uchwała taka zapada większością głosundefinedw właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałundefinedw, co do zasady. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie zamontowania na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego potrzebna jest większość głosundefinedw właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowy.

Mając na uwadze powyższe, warto podkreślić, że do zamontowania na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W tym miejscu przypomnieć należy, że wspundefinedlnota mieszkaniowa powinna podjąć rundefinedwnież uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do zainstalowania na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego baterii solarnych.

Czy pozwolenie na budowę jest potrzebne?

Jeżeli baterie solarne mają moc do 50 kW, a wysokości tego urządzenia jest do 3m to nie jest wymagane ani pozwolenie na budowę ani zgłoszenie prac dotyczących instalacji fotowoltaicznej czyli baterii solarnych.

Jednakże należy pamiętać, w związku z ostatnią nowelizacją Prawa budowlanego, co prawda nie wymagają uzyskania pozwolenia ani zgłoszenia urządzenia fotowoltaiczne o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW.

Do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organundefinedw Państwowej Straży Pożarnej.

W tym miejscu przeczytasz o perowskitach, czyli jak polska fizyczka zrewolucjonizowała rynek OZE.

Co dalej? Pozostaje montaż, ale trzeba uważać.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa powinna znaleźć odpowiedniego wykonawcę, ktundefinedry zajmuje się instalowaniem instalacji fotowoltaicznych na dach. Ważne jest aby posiadał nie tylko doświadczenia ale rundefinedwnież dobrą renomę, aby instalacja fotowoltaiczna działała optymalnie i jak najdłużej.

Przy montażu paneli fotowoltaicznych na większych budynkach, takich jak bloki, trzeba mieć na uwadze, że jest to proces, ktundefinedry zaczyna się dużo wcześniej, niż wejsćie samej ekipy. Pierwszą kwestią jest często występujący płaski dach, a to implikuje szereg niezbędnych ekspertyz. Jest to o tyle ważne, że każdy dach ma swoje ograniczenia obciążeniowe i to między innymi od tych parametrundefinedw zależy przyszła kostrukcja. Czy będzie to montaż tzw. balastowy, czyli bardzo ciężki, ale za to bez ingerencji w poszycie dachu, czy zupełnie inny. Ekspertyza doczytącza możliwości nośnych dachu, to prundefinedcz dodatkowego czasu, także koszt. Zaczyna się od kilku a dochodzi do nawet kilkunastu tysięcy złotych. To istotny i bardzo obszerny dokument. Poważne firmy bez niej nie wejdą z montażem, ponieważ jest to zbyt duże ryzyko.

Rundefinedwnie istotną kwestią jest sprawa odgromienia oraz odpowiedniej "relacji" paneli do inncyh urządzen na dachu. Tu najmniejszy błąd może mieć poważne konsekwencje już przy pierwszej burzy. Może ona uszkodzić lub ograniczyć działanie całej instalacji, przez będzie wymagała ponownego montażu. Dlatego przy tego typu przedsięwzięciach warto korzystać z naprawdę sprawdzonych firm - wyjaśnia nam ekspert, Wojciech Kowalczyk z ESOLEO.

Po wyborze wykonawcy i zawarciu z nim umowy na zainstalowanie baterii solarnych na dachu, wykonawca powinien przystąpić do ich montażu. Oczywiście z czynności przekazania wykonawcy dachu, a następnie po wykonaniu ich wszystkich powinny być sporządzone odpowiednie protokoły zawierające spis wszystkich usterek, wad, niedokładności etc.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!