Fotowoltaika na dachu wspólnoty mieszkaniowej. Co trzeba zrobić, żeby baterie solarne znalazły się na dachu bloku? Na co uważać przy montażu?

Od czego zacząć i jakie czynności należy podjąć, by na dachach budynków mieszkalnych wielorodzinnych zainstalować baterie? Co jest konieczne przed rozpoczęciem procedur administracyjnych we właściwych organach administracyjnych?


O czym przeczytasz?

Wspólnota mieszkaniowa, co to takiego?

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Życie wspólnoty mieszkaniowej i jej regulamin

Celem usprawnienia swojej działalności i zachowania porządku na swoim terenie, wspólnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminów. Regulamin to nic innego jak zbiór zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członków np. wspólnot.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspólnoty. Postanowienia regulaminów nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorów i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązków. Najczęściej poprzez regulaminy wspólnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

Nieruchomość wspólna i baterie

Nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspólną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wózkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

Ostatnimi laty w Polsce w niesamowitym tempie przybywa gospodarstw domowych, które korzystają z urządzeń do generowania prądu z promieni słonecznych. Pisaliśmy niejednokrotnie i programach wsparcia dla tego typu przedsięwzięć, ale także o tendencji w naszym społeczeństwie.

W tym miejscu możesz przeczytać na temat rosnącej liczby mikroinstalacji w Polsce. Jesteśmy na 5 miejscu w Europie.

Okazuje się, że nie tylko pojednyńcze gospodarstwa domowe wyrażają chęć instalacji modułów fotowoltaicznych. Jak wskazuje nam ekspert, Wojciech Kowalczyk z ESOLEO: coraz więcej właścicieli budynków wielomieszkaniowych, w tym wspólnot mieszkaniowych zgłasza się po rozwiazania pozwalające produkować energię na własne potrzeby. Co ciekawe, po odpowiedniej analizie zwykle te potrzeby są znacznie większe niż możliwości, które stwarza powierzchnia i konstrukcja dachu.

Dach jako część nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego

Jak już wiemy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspólną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy. Reasumując dach wchodzi w skład nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a to właśnie dach - z oczywustych względów - jest najczęściej wybieranym miejscem montażu instalacj.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspólnej?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, które jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczególności:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
  8. nabycie nieruchomości;
  9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej a baterie solarne

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa chciałaby na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego zamontować baterie solarne to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z czym potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwała taka zapada większością głosów właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałów, co do zasady. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie zamontowania na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego potrzebna jest większość głosów właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowy.

Mając na uwadze powyższe, warto podkreślić, że do zamontowania na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W tym miejscu przypomnieć należy, że wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć również uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do zainstalowania na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego baterii solarnych.

Czy pozwolenie na budowę jest potrzebne?

Jeżeli baterie solarne mają moc do 50 kW, a wysokości tego urządzenia jest do 3m to nie jest wymagane ani pozwolenie na budowę ani zgłoszenie prac dotyczących instalacji fotowoltaicznej czyli baterii solarnych.

Jednakże należy pamiętać, w związku z ostatnią nowelizacją Prawa budowlanego, co prawda nie wymagają uzyskania pozwolenia ani zgłoszenia urządzenia fotowoltaiczne o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW.

Do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej.

W tym miejscu przeczytasz o perowskitach, czyli jak polska fizyczka zrewolucjonizowała rynek OZE.

Co dalej? Pozostaje montaż, ale trzeba uważać.

Wspólnota mieszkaniowa powinna znaleźć odpowiedniego wykonawcę, który zajmuje się instalowaniem instalacji fotowoltaicznych na dach. Ważne jest aby posiadał nie tylko doświadczenia ale również dobrą renomę, aby instalacja fotowoltaiczna działała optymalnie i jak najdłużej.

Przy montażu paneli fotowoltaicznych na większych budynkach, takich jak bloki, trzeba mieć na uwadze, że jest to proces, który zaczyna się dużo wcześniej, niż wejsćie samej ekipy. Pierwszą kwestią jest często występujący płaski dach, a to implikuje szereg niezbędnych ekspertyz. Jest to o tyle ważne, że każdy dach ma swoje ograniczenia obciążeniowe i to między innymi od tych parametrów zależy przyszła kostrukcja. Czy będzie to montaż tzw. balastowy, czyli bardzo ciężki, ale za to bez ingerencji w poszycie dachu, czy zupełnie inny. Ekspertyza doczytącza możliwości nośnych dachu, to prócz dodatkowego czasu, także koszt. Zaczyna się od kilku a dochodzi do nawet kilkunastu tysięcy złotych. To istotny i bardzo obszerny dokument. Poważne firmy bez niej nie wejdą z montażem, ponieważ jest to zbyt duże ryzyko.

Równie istotną kwestią jest sprawa odgromienia oraz odpowiedniej "relacji" paneli do inncyh urządzen na dachu. Tu najmniejszy błąd może mieć poważne konsekwencje już przy pierwszej burzy. Może ona uszkodzić lub ograniczyć działanie całej instalacji, przez będzie wymagała ponownego montażu. Dlatego przy tego typu przedsięwzięciach warto korzystać z naprawdę sprawdzonych firm - wyjaśnia nam ekspert, Wojciech Kowalczyk z ESOLEO.

Po wyborze wykonawcy i zawarciu z nim umowy na zainstalowanie baterii solarnych na dachu, wykonawca powinien przystąpić do ich montażu. Oczywiście z czynności przekazania wykonawcy dachu, a następnie po wykonaniu ich wszystkich powinny być sporządzone odpowiednie protokoły zawierające spis wszystkich usterek, wad, niedokładności etc.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement