Eksmisja a przepisy covidowe. Czy znowu można eksmitować najemców?

Jednym z rozwiązań, które miało chwilowo ulżyć i ochronić najuboższych, był zakaz eksmisji. Dziś, kiedy pandemia dobiega końca, wracają przedpandemiczne przepisy. Rynek sugerował, że zakaz ten był bezcelowy i krzywdzący wynajmujących.


O czym przeczytasz?

Czym jest eksmisja?

Pod pojęciem eksmisji rozumie się wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do oprundefinedżnienia lokalu lub nieruchomości z osundefinedb oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie. Zatem postępowanie kolokwialnie nazywane eksmisyjnym zmierza do odzyskania władztwa nad lokalem, do ktundefinedrego posiadamy tytuł prawny.

Postępowanie eksmisyjne wiąże się z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie ktundefinedrego można używać rzeczy cudzej, np. wypowiedzenie umowy najmu.

W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, ktundefinedra dysponuje tytułem prawnym, gdy szczegundefinedlny przepis na to zezwala, np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku.

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 undefined 1 k.c. Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, ktundefinedra włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, ktundefinedry może zniweczyć żądanie właściciela.

Eksmisję można odnosić do postępowania przed sądem lub odpowiednim organem, zmierzającym do wydania orzeczenia nakazującego określonej osobie wydanie rzeczy.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji i jej głundefinedwnych przyczyn

Początek problemundefinedw właścicieli lokali

Wszystko zaczęło się w momencie wybuchu pandemii. Rządy starały się wychodzić z pogłębiającego się kryzysu, co rusz szukając nowych rozwiązań. Pewny novum była zatem ustawa undefinedcovidowaundefined, ktundefinedra regulowała wiele kwestii w czasie obowiązywania pandemii.

Zgodnie z art. 15zzu cytowanej ustawy z 2 marca 2020 r., undefined(undefined) od 31 marca 2020 r. w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii nie wykonuje się tytułundefinedw wykonawczych nakazujących oprundefinedżnienie lokalu mieszkalnego. Przepisu tego nie stosuje się m.in. w przypadku orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Zakaz obowiązuje do czasu zniesienia zakazu eksmisji albo odwołania stanu epidemiiundefined.

W ocenie Ministerstwa Sprawiedliwości zakaz ten podyktowany był względami humanitarnymi w stosunku do osundefinedb, ktundefinedrych sytuacja majątkowa pogorszyła się wskutek pandemii, wobec czego nie mogą oni regulować wszystkich zobowiązań. Jednakże resort na każdym kroku powtarzał, że zakaz jest rozwiązaniem tymczasowym i ściśle uzależnionym od sytuacji epidemicznej.

Właściciele lokali poczuli się sfrustrowani, bo poniekąd odebrano im prawo do ich własności gwarantowane w Konstytucji. Do akcji wkroczyły instytucje najwyższego szczebla, jak Rzecznik Praw Obywatelskich. Kwestionował on zasadności zakazu, zwracając uwagę, że na początku rozwoju pandemii pochylenie się nad sytuacją osundefinedb, ktundefinedrych sytuacja majątkowa uległa pogorszeniu, wydawało się w pełni uzasadnione, niemniej zakaz miał być rozwiązaniem tymczasowym, uzależnionym od sytuacji epidemicznej.

Co rundefinedwnie istotne, zakaz wprowadzono na początku stanu epidemii. W związku z tym objął on głundefinedwnie sytuacje, gdy obowiązek oprundefinedżnienia lokalu mieszkalnego orzeczono jeszcze przed ogłoszeniem tego stanu, a więc bez związku z nim. Jego głundefinedwnymi undefinedbeneficjentamiundefined nie stały się zatem osoby, ktundefinedrych sytuacja majątkowa uległa pogorszeniu w czasie pandemii.

Powyższe pokazuje, że warto zawczasu pomyśleć o najbezpieczniejszej z umundefinedw najmu, czyli najmie okazjonalnym.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym

Ustawa ukraińska płomykiem nadziei

Patowa sytuacja ciągnęła się w zasadzie od dwundefinedch lat, aż do wiosny 2022 r., kiedy została znowelizowana ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz.U. 2022 poz. 583). Nowelizacja dotycząca zniesienie zakazu eksmisji została przyjęta przez Senat bez poprawek i podpisana przez Prezydenta RP.

Ustawą z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektundefinedrych innych ustaw rząd uchylił wprowadzający zakaz eksmisji (artykuł 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczegundefinedlnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorundefinedb zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, potocznie zwanej ustawą covidową.)

Można by uznać, że właściciele lokali mogą odetchnąć z ulgą, ponieważ prawo jest znowu po ich stronie, ale czy na pewno?

Tutaj znajdziesz niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego

Ustawa o ochronie praw lokatorundefinedw i długie oczekiwanie na lokal

Wydawać by się mogło, że zniesienie zakazu eksmisji jest ostatecznym środkiem i rozwiązuje wszystkie problemy wynajmujących. Niestety tak nie jest.

W polskim prawie istnieje grupa ludzi szczegundefinedlnie chronionych przed wyrzuceniem na bruk. Grupa ta wymieniona jest enumeratywnie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i są to: kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osundefinedb niepełnosprawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 511 i 1000) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspundefinedlnie z nim zamieszkałej, obłożnie chore, emeryci lub renciści spełniające kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały undefined chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Tak więc osoby z tego grona, nawet jeśli zostanie wobec nich orzeczony nakaz opuszczenia lokalu, nie mogą zostać bez dachu nad głową. Wundefinedwczas wkracza państwo, ktundefinedre zobligowane jest zapewnić lokal socjalny. Niestety niejednokrotnie okazuje się, że na lokal socjalny czy pomieszczenie tymczasowe trzeba czekać nawet kilka lat.

Tymczasem, zgodnie z art. 1046 undefined 4 kpc: undefinedWykonując obowiązek oprundefinedżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z ktundefinedrego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do ktundefinedrego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w ktundefinedrym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w ktundefinedrym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego oprundefinedżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenieundefined.

Oznacza to, że od 21 kwietnia 2019 r. komornik po pundefinedłrocznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe nie może eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych.

W tym miejscu dowiesz się, komu przysługuje mieszkanie socjalne, a komu komunalne

Brak lokali socjalnych i co dalej?

Wprowadzone w 2019 r. zmiany spowodwały jeszcze większe problemy w poszukiwaniu wolnych lokali. Pod koniec 2020 r. wg danych GUS na pomieszczenia tymczasowe oczekiwało w Polsce 16 898 gospodarstw domowych. Tymczasem analiza Narodowego Banku Polskiego pod koniec 2018 r. wskazywała, że około 6,5 proc. mieszkań komunalnych w Polsce było niezamieszkanych. Analogiczny wynik dla sześciu największych miast wojewundefineddzkich (Warszawa, Krakundefinedw, Łundefineddź, Wrocław, Poznań i Gdańsk) wynosił aż 9 proc.

Dokładniejsze dane dotyczące sześciu metropolii wskazują, że ponad 40 proc. pustostanundefinedw zostało tu wcześniej wyłączonych z użytkowania na mocy decyzji Głundefinedwnego Urzędu Nadzoru Budowalnego. Analogiczny wynik dla mniejszych miast wojewundefineddzkich też był wysoki, gdyż wynosił niecałe 31 proc.

Aby nieco złagodzić skutki opisywanego problemu i zmniejszyć liczbę mieszkań komunalnych, ktundefinedre stoją puste, rząd zapowiadał wsparcie remontowe dla samorządundefinedw. Jednakże pomimo tych zapewnień do tej pory sytuacja nie uległa poprawie i nie wygląda na to, żeby szybko miało się to zmienić.

W tym miejscu pisaliśmy o tym jak wygląda od strony prawnej eksmisja najemcundefinedw z dziećmi.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!