Działka rekreacyjna. Jak to wygląda od strony prawnej?

Działka rekreacyjna undefined podstawowe kwestie

W polskim prawie brak jest legalnej definicji działki rekreacyjnej. Przyjmuje się, że jest to obszar przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy.

Wyrundefinedżnia się dwa podstawowe typy działek rekreacyjnych undefined Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) i działki własnościowe.

Najpopularniejszym typem działek są Rodzinne Ogrody Działkowe, położone na terenach należących do Skarbu Państwa, samorządundefinedw terytorialnych i innych stowarzyszeń, przez co nie stanowią one własności nabywcy, ale są najkorzystniejsze pod względem ekonomicznym. Drugą opcją są samodzielne nieruchomości, ktundefinedre pozostają w rękach prywatnych właścicieli.

Najkorzystniejszą decyzją jest zakup samodzielnej nieruchomości, bowiem ROD nakłada na dzierżawcundefinedw mnundefinedstwo ograniczeń. Nie posiada się działki na własność, nie można rundefinedwnież zbudować na niej budynku dowolnej wielkości ani stale mieszkać czy prowadzić działalności gospodarczej. Można wybudować jedynie obiekt o funkcji altany.

W przypadku działki rekreacyjnej natomiast o zakresie możliwej budowy decyduje treść decyzji o warunkach zabudowy lub postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działka rekreacyjna undefined jakie przepisy stosować?

Kwestie związane z działkami rekreacyjnymi, w tym kwestie związane z możliwością ich zagospodarowania, określają następujące akty prawne:

1. ustawa z 7 lipca 1994 r. undefined Prawo budowlane,
2. ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych,
3. regulamin ROD z 28 czerwca 2018 r.,
4. plan zagospodarowania ROD.

Jakie obiekty można wznieść na działce rekreacyjnej?

Na działkach rekreacyjnych zazwyczaj można wznosić domy letniskowe nieprzeznaczone do całorocznego mieszkania, altany, wiaty, a także budynki gospodarcze. W odrundefinedżnieniu od domundefinedw całorocznych, domy letniskowe nie muszą posiadać stałego dostępu do bieżącej wody lub kanalizacji. Nie ma rundefinedwnież konieczności podłączania działki do sieci elektrycznej.

W przypadku obiektundefinedw o powierzchni nieprzekraczającej 35m², budowę można przeprowadzić bez konieczności uzyskania pozwolenia. Konieczne jest jednak zgłoszenie budowy z projektem. W praktyce, o możliwościach zabudowy działki rekreacyjnej zawsze decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Działki rekreacyjne nie mają ścisłej definicji w prawie budowlanym, a w konsekwencji, jeżeli MPZP dopuszcza budowę domu całorocznego na danej parceli, należy mundefinedwić o działce budowlanej.

Dokładne wymogi dotyczące działek rekreacyjnych ROD

Szczegundefinedłowe wytyczne obowiązujące na terenie Rodzinnych Ogrundefineddkundefinedw Działkowych określają przepisy ustaw oraz regulaminundefinedw funkcjonujących na danym obszarze ROD. Zgodnie z przyjętymi w prawie zasadami, na działkach ROD:

1. dopuszczalne jest posadowienie wolno stojącego parterowego budynku rekreacji indywidualnej, przeznaczonego do okresowego wypoczynku o powierzchni użytkowej do 35 m kw., wysokości do 5 m przy dachu stromym i 4 m przy dachu płaskim, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m²,
2. dopuszczalna jest budowa wolno stojącej altany o powierzchni do 35 m kw., wysokości do 5 m przy dachu stromym i 4 m przy dachu płaskim undefined co ważne w altanie nie można mieszkać ani prowadzić działalności gospodarczej,
3. dopuszczalne jest wycięcie drzewa położonego na działce, gdy obwundefinedd pnia na wysokości 5 cm nie przekracza 35 cm (topola, wierzba, kasztanowiec, klon, robinia akacjowa, platan klonolistny) i 25 cm (inne gatunki)
4. dopuszczalne jest wyposażenie działki w altanę działkową, szklarnię, tunel foliowy, okna inspektowe, studnię lub sieć wodociągową i kanalizacyjną, sieć elektryczną, sztuczne zbiorniki wodne (oczko wodne, basen, brodzik), bezodpływowe zbiorniki na nieczystości ciekłe, pergole, murki kwiatowe, ogrundefineddki skalne, piaskownicę, huśtawkę i inne urządzenia rekreacyjne,
5. zakazane jest budowanie murowanych grilli,
6. zakazane jest wznoszenie ogrodzenia powyżej 1 m (rundefinedwnież żywopłotu),
7. zakazane jest palenie ognisk, wypalanie traw i innych odpadundefinedw,
8. zakazane jest uprawianie wyłącznie jednego gatunku roślin,
9. zakazane jest posiadanie uli oraz hodowla pszczundefinedł,
10. działkowiec jest właścicielem wszystkich nasadzeń znajdujących się na dzierżawionej przez niego działce,
11. dzierżawca działki jest także właścicielem nieruchomości postawionych na działce.

Jak kupić działkę rekreacyjną?

Najlepszym źrundefineddłem ofert są, podobnie jak w przypadku mieszkań, te publikowane na popularnych portalach ogłoszeniowych. Zawsze warto sprawdzić, czy ogłoszenie wystawione jest przez agencję nieruchomości, czy też prywatnie. Fakt ten może mieć zauważalny wpływ na cenę, ponieważ agenci zawsze pobierają prowizję od transakcji.

Rozsądnym krokiem jest sprawdzenie statusu działki w planie zagospodarowania przestrzennego. Krok ten jest istotny z punktu widzenia nabywcy, ponieważ jeśli zakupiona zostanie działka rekreacyjna z samowolą budowlaną, nowy właściciel będzie odpowiedzialny za jej rozbiundefinedrkę.

Koniecznie trzeba też sprawdzić status prawny nabywanego przybytku. Jeśli właścicielem działki jest organizacja jak np. Rodzinne Ogrody Działkowe, kupujący nie zostanie jej bezpośrednim właścicielem undefined będzie ją tylko dzierżawił.

Czym kierować się przy zakupie działki rekreacyjnej?

Wytyczne przy selekcjonowaniu atrakcyjnych ofert działek rekreacyjnych nieco przypominają poszukiwanie idealnego mieszkania. Pierwszym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie powinien być stan prawny terenu. Możliwości są dwie undefined pełna własność lub dzierżawa od instytucji. Drugi czynnik to lokalizacja.

Działki zrzeszone w ramach ROD często znajdują się blisko miast. Ich minusem może być nadmierna koncentracja dużej liczby właścicieli na stosunkowo niewielkich powierzchniach. Niektundefinedrzy cenią sobie całkowity spokundefinedj i brak ciekawskich oczu, co skłania raczej w kierunku decyzji o zakupie działki rekreacyjnej niepodlegającej władzy wspundefinedlnoty ROD.

Koszt działki rekreacyjnej

Za działkę trzeba zapłacić od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wszystko zależy od stanu zabudowy, położenia, stanu prawnego oraz przyłączenia mediundefinedw.

Warto pamiętać, że działki w pobliżu dużych aglomeracji miejskich kosztują zwykle więcej niż w okolicach mniejszych miast oraz wsi.

Dodatkowe koszty związane z nabyciem prawa do działki

Poza oczywistym kosztem wynikającym z nabycia prawa własności do nasadzeń i rzeczy znajdujących się na działce od dotychczasowego działkowicza, nowy dzierżawca zobowiązany jest do opłacenia:

1. podwyższonej opłaty ogrodowej przeznaczonej na inwestycje, remonty i bieżącą konserwację infrastruktury ogrodowej (wysokość ustala zarząd ROD, ale nie może ona przekroczyć wartości infrastruktury ogrodowej przypadającej na jedną działkę),
2. podwyższonej opłaty ogrodowej przeznaczonej na zarządzanie ROD (wysokość uchwala Okręgowa Rada PZD, nie może przekroczyć 25% minimalnego wynagrodzenia),
3. opłaty ogrodowej (corocznie uchwalana kwota na pokrycie kosztundefinedw funkcjonowania ROD),
4. indywidualnego rozliczenia za zużytą wodę i energię elektryczną (przy podłączeniu działki do danych sieci).

Czy możliwe jest przekształcenie działki rekreacyjnej w działkę budowlaną?

Na działkach położonych na terenach rekreacyjnych zwykle nie możliwości budowy domu całorocznego, chyba że inaczej stanowi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. A zatem, jeśli zależy nam na budowie takiego domu, konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu.

W praktyce wygląda to podobnie do odrolnienia działki i wiąże się z wieloma czasochłonnymi formalnościami i dodatkowymi kosztami.

Zakup działki rekreacyjnej nie jest zatem dobrą inwestycją, jeśli interesuje nas budowa domu całorocznego. Nigdy nie mamy bowiem pewności, że uda nam się przekształcić konkretną parcelę w działkę budowlaną.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.