Działka – ogródek ROD i jej status prawny. Kwestia zbycia i dziedziczenia. Prawa i obowiązki działkowców.

Działki ROD służą przede wszystkim zaspokajaniu wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa. Jaki jest jednak status prawy działek ROD? Jak kształtuje się możliwość ich nabycia i dziedziczenia? Jakie prawa i obowiązki dotyczą działkowców?


O czym przeczytasz?

Działka rekreacyjna i działkowiec

W polskim prawie brak jest obecnie legalnej definicji działki rekreacyjnej. Przyjmuje się natomiast, że jest to obszar przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy.

Wyróżnia się dwa podstawowe typy działek rekreacyjnych – działki ROD i działki własnościowe.

Zgodnie z art. 2 pkt 1) ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych działkowcem jest pełnoletnia osoba fizyczna uprawniona do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym na podstawie prawa do działki.
 
Słownik języka polskiego dopuszcza jednak także używania słowa działkowicz jako synonim słowa działkowiec.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat działek rekreacyjnych oraz co można na nich robić.

Co oznacza działka ROD?

Mianem działki ROD określa się działkę rekreacyjną zaliczaną do Rodzinnych Ogrodów Działkowych.

Na ich terenie znajdują się:

  • działki użytkowane przez osoby prywatne;
  • teren wspólny z infrastrukturą ogrodową do użytku wszystkich działkowców.

Każdy Rodzinny Ogród Działkowy (ROD) należy do Polskiego Związku Działkowców (PZD). Osoby, które decydują się na nabycie praw do działki, zyskują status działkowca i od tego momentu mogą użytkować dzierżawioną działkę.

Podmioty uprawnione do nabywania praw do Rodzinnych Ogrodów Działkowych

Prawo do użytkowania działki rekreacyjnej i status działkowca może nabyć każdy, kto jest pełnoletni i posiada stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski.

W wyjątkowych przypadkach prawa do działki rekreacyjnej mogą nabyć również obcokrajowcy posiadający kartę pobytu.

Nabycie praw do działki ROD

W chwili obecnej wyróżnia się dwie formy uzyskania prawa do działki ROD. Pierwszym z nich jest przeniesienie prawa do działki, w takiej sytuacji działkowiec przenosi swoje prawo do działki podpisując umowę w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi z osobą zainteresowaną nabyciem tego prawa.

Drugim – poprzez zawarcie tzw. umowy dzierżawy działkowej, podpisywanej z zarządem Rodzinnych Ogrodów Działkowych. Nabycie praw do działki ROD poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy w ogrodzie znajduje się wolna działka.

Ważne! Działki ROD nie można kupić na własność. Możliwe jest jedynie nabycie prawa do dzierżawy działkowej. Własnością działkowca objęte są jedynie zabudowania i nasady na działce.

Warto zaznaczyć, że z ogólnej obserwacji wynika, że najpopularniejszą formą nabycia praw do działki ROD jest obecnie przeniesienie prawa do działki, czyli po prostu "odkupienie" prawa do działki od innego działkowca.

Umowa przeniesienia praw do działki powinna mieć formę pisemną i powinna zostać podpisana w obecności notariusza, który potwierdzi tożsamość osób składających podpisy.

Ile osób może mieć prawo do dzierżawy działki ROD?

Prawo do dzierżawy działki może mieć tylko jedna osoba. Wyjątek stanowią małżeństwa, gdzie oboje małżonkowie mogą posiadać wspólne prawo do jednej działki.

Jest to jedyne odstępstwo od reguły i należy pamiętać, że nie można przenieść prawa do dzierżawy działkowej na dwie osoby, które nie są małżeństwem, nawet jeżeli są to osoby spokrewnione.

Dziedziczenie prawa do użytkowania działki ROD

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, prawo do użytkowania działki zasadniczo wygasa na skutek śmierci działkowca, przez co prawo do działki nie podlega dziedziczeniu.

Pierwszeństwo w ubieganiu się o możliwość korzystania z działki przysługuje jednak małżonkowi, który powinien złożyć oświadczenie o wstąpieniu w prawo do dzierżawy działkowej.

Po małżonku pierwszeństwo mają pozostałe osoby z najbliższej rodziny, np. dzieci.

"Zakup" działki ROD

Wyróżnia się dwa sposoby nabycia działki ROD. Pierwszym z nich jest zakup prawa do działki bezpośrednio od osoby prywatnej za kwotę ściśle z nią ustaloną. Drugim sposobem jest natomiast zawarcie z zarządem Rodzinnych Ogrodów Działkowych opisywanej wcześniej umowy dzierżawy działkowej.

Zakup działki ROD od osoby prywatnej jest rozwiązaniem znacznie szybszym, ale też droższym. Ceny działek od osób prywatnych wahają się, w zależności od położenia, od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Cena zależy od wielkości działki, położenia, stanu utrzymania, zabudowań.

Decydując się na natomiast na działkę poprzez zawarcie umowy z zarządem ROD kupujący może być pewny, że cena będzie niższa. Niemniej jednak ze względu na małą liczbę działek i duże zainteresowanie, może być trudniej ją zdobyć. Opłata za działkę przydzieloną to równowartość wpisowego i opłaty inwestycyjnej ustalonej przez zarząd. Wpisowe jest opłatą jednorazową, a jej wysokość ustalana jest przez Krajową Radę PZD.

Przeniesienie praw do działki ROD

W przypadku podjęcia decyzji o zawarciu z zarządem ROD umowy dzierżawy działkowej należy w pierwszej kolejności zadeklarować chęć zostania członkiem Polskiego Związku Działkowców poprzez złożenie podania i wypełnienie deklaracji członkowskiej. Deklarację członkowską można otrzymać bezpośrednio od zarządu ROD.

Wzory deklaracji oraz odpowiednich umów można także odnaleźć na stronie internetowej Polskiego Związku Działkowców. Po złożeniu odpowiednich dokumentów i rozpatrzeniu ich przez PZD osoba zainteresowania może otrzymać prawo użytkowania działki ROD.

Ważne! Jeśli w danym ogrodzie działkowym brak jest aktualnie działki nieużytkowanej, można złożyć podanie oraz deklarację członkowską i zaczekać aż jakaś działka się zwolni.

Zatwierdzenie przez zarząd ROD lub odmowa

W przypadku zakupu prawa do działki ROD od osoby prywatnej – wystarczające jest sporządzenie i podpisanie umowy w ramach której zostanie przeniesione prawo dzierżawy do działki ROD oraz wpłacenie ustalonej przez sprzedawcę kwoty.

Umowa będzie skuteczna dopiero w momencie jej zatwierdzenia przez zarząd ROD.

Ważne! Dotychczasowy użytkownik działki musi złożyć do zarządu wniosek o zatwierdzenie umowy, przedkładając jej egzemplarz. Na zatwierdzenie umowy zarząd ma dwa miesiące. Jeśli po tym czasie nie wpłynie odpowiedź od zarządu, przyjmuje się, że zatwierdza on umowę.

Dopiero od tego momentu nowy dzierżawca przejmuje wszelkie prawa i obowiązki ciążące na umowie dzierżawy. Odmowa zatwierdzenia wymaga uzasadnienia pisemnego.

Warto również pamiętać o tym, że opłaty za dzierżawę i inne koszty ponoszone z tytułu dzierżawy działki rekreacyjnej spoczywają na dzierżawcy, nie na konkretnej działce.

Zatem, jeśli dotychczasowy właściciel zalegał z opłatami, nie przechodzą one na nowego dzierżawcę (ale jeśli dzierżawca w danym roku nie opłacił opłaty ogrodowej, czyni to kolejny działkowicz).

Koszty związane z nabyciem prawa do działki ROD

Niezależnie od kosztów wynikających z nabycia prawa własności do nasadzeń i rzeczy znajdujących się na działce od dotychczasowego działkowicza, nowy dzierżawca zobowiązany jest także do uiszczenia:

  • podwyższonej opłaty ogrodowej przeznaczonej na inwestycje, remonty i bieżącą konserwację infrastruktury ogrodowej (wysokość ustala zarząd ROD, ale nie może ona przekroczyć wartości infrastruktury ogrodowej przypadającej na jedną działkę);
  • podwyższonej opłaty ogrodowej przeznaczonej na zarządzanie ROD (wysokość uchwala Okręgowa Rada PZD, nie może przekroczyć 25% minimalnego wynagrodzenia);
  • opłaty ogrodowej (corocznie uchwalana kwota na pokrycie kosztów funkcjonowania ROD);
  • indywidualnego rozliczenia za zużytą wodę i energię elektryczna (przy podłączeniu działki do danych sieci).

Prawa działkowca

Do podstawowych praw przysługujących działkowiczowi zalicza się przede wszystkim prawo do zagospodarowania działki, wyposażenia jej oraz korzystania z niej według własnych potrzeb. Uprawnienie w zakresie korzystania z działki jest jednak ograniczone jej przeznaczeniem, a więc przede wszystkim celami istnienia ROD.

Warto jednak pamiętać, że wszystkie obiekty, nasadzenia na działce jak i odpowiednie zachowanie na niej muszą być zgodne z ustawą z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych oraz regulaminem ROD, aby działka spełniała warunki określone w tych dokumentach i służyła do wypoczynku, rekreacji i realizacji hobby ogrodniczego, a nie do stałego, całorocznego zamieszkiwania lub organizowania głośnego wypoczynku.

Ponadto działkowicz ma także prawo do uczestniczenia w walnych zebraniach sprawozdawczych i sprawozdawczo-wyborczych, posiada czynne i bierne prawo wyborcze. Uprawnienia te dają możliwość realnego wpływania na zarządzanie ogrodem. Co więcej, każdy działkowiec ma prawo do zgłaszania zarządowi ogrodu istotnych kwestii dotyczących zarówno zagospodarowania i użytkowana ROD i działki, jak również zarządzania i funkcjonowania ogrodu.

Działkowiec przysługuje także prawo do pobierania pożytków z jej przedmiotu. Oznacza to, że działkowicz może chociażby uprawiać rośliny i następnie je zbywać. Jest również uprawniony do prowadzenia hodowli zwierząt, chyba że ich obecność będzie negatywnie oddziaływać na prawa sąsiadów.

Działkowiec ma także prawo do korzystania z terenów i obiektów wspólnych na terenie ROD, uczestniczenia w imprezach oraz uroczystościach organizowanych przez zarząd ROD. Każdy działkowicz może także bezpłatnie korzystać z biblioteki ogrodowej, tematycznych broszur związkowych oraz prelekcji, wykładów i szkoleń, które organizowane są przez Okręgowe Zarządy PZD lub zarządy ogrodów.

Obowiązki działkowca

Podstawowym obowiązkiem działkowca jest przestrzeganie regulacji zawartych w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, regulaminie ROD oraz w statucie PZD.

Działkowiec zobowiązany jest do utrzymania działki w należytym stanie, przestrzegania porządku ogrodowego w sposób określony w regulaminie, ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem działki oraz opłat ogrodowych, a także korzystania z terenu ogólnego i infrastruktury ogrodowej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych działkowców oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Ponadto działkowicz obowiązany jest także do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD w częściach przypadających na jego działkę, przez uiszczanie opłat ogrodowych. Konkretne zasady ustalania i uiszczania opłat ogrodowych określa statut stowarzyszenia ogrodowego.

Do obowiązków działkowca należy również aktualizowanie danych osobowych i adresowych w biurze zarządu ROD, co jest niezwykle ważne m.in. w przypadku zawiadomienia o pilnych sprawach związanych z funkcjonowaniem ogrodu lub niepożądanych zdarzeniach na terenie działki.

Każdy z działkowców zobowiązany jest także do dbałości o mienie ogrodowe, działania w interesie ogrodu i jego społeczności oraz przestrzegania ogólnie przyjętych zasad współżycia społecznego.

Ważne! Zapisy regulaminu dotyczą nie tylko działkowiczów, ale wszystkich osób znajdujących się na terenie ogrodu lub działek.

W części regulaminu dotyczącej spraw porządkowych znajdziemy również istotny zapis, iż obowiązkiem działkowicza jest także utrzymywanie w czystości i estetycznym stanie drogi, alei lub rowów melioracyjnych na połowie ich szerokości, gdy do nich przylegają działki po obu stronach lub na całej ich szerokości, gdy do nich przylegają działki z jednej strony.

Wygaśnięcie praw do działki ROD

Wygaśnięcie praw do działki może nastąpić na skutek:

  • rozwiązania umowy za zgodą obu stron albo upływu terminu wypowiedzenia;
  • śmierci działkowca, o ile ustawa nie stanowi inaczej;
  • likwidacji rodzinnych ogródków działkowych lub jego części, na której znajduje się działka;
  • w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

Wypowiedzenie umowy

Stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli działkowiec:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z działki lub altany w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem, niszczy infrastrukturę ogrodową albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek lub
  • spóźnia się z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • oddał działkę lub jej część osobie trzeciej do płatnego lub bezpłatnego używania.

Wypowiedzenie umowy – co może zrobić działkowiec?

W przypadku wypowiedzenia umowy z przyczyn wskazanych w ustawie, działkowcowi przysługuje prawo do złożenia pozwu o uznanie wypowiedzenia umowy za bezskuteczne albo o przywrócenie prawa do działki na poprzednich warunkach w terminie 30 dni od dnia doręczenia pisma wypowiadającego umowę.

W razie ustalenia, że wypowiedzenie umowy nastąpiło z naruszeniem przepisów ustawy, sąd orzeknie o bezskuteczności wypowiedzenia, a jeżeli umowa uległa już rozwiązaniu – o przywróceniu prawa do działki na poprzednich warunkach.

Czy działkowicze mogą pozwać stowarzyszenie ogrodowe z innych przyczyn niż wypowiedzenie umowy?

Działkowiczowi przysługuje prawo do złożenia pozwu przeciwko stowarzyszeniu ogrodowemu o stwierdzenie nieważności regulaminu rodzinnych ogródków działkowych lub jego zmian w razie ich sprzeczności z omawianą ustawą.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat