Działka o powierzchni do 1 ha. Kto może ją nabyć? Dlaczego akurat taki areał?

Polacy coraz częściej decydują się na inwestycje w postaci zakupu gruntów. Warto wiedzieć jakie występują rodzaje działek oraz czy w polskim prawie istnieją jakiekolwiek ograniczenia w zakresie powierzchni nieruchomości.


O czym przeczytasz?

Czym w ogundefinedle jest nieruchomość? Jakie rodzaje nieruchomości występują w Polsce?

Zgodnie z brzmieniem art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak rundefinedwnież budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynkundefinedw, jeżeli na mocy przepisundefinedw szczegundefinedlnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W polskim systemie wyrundefinedżnić można sześć podstawowych rodzajundefinedw działek gruntowych, a mianowicie są to: działki leśne, działki siedliskowe, działki inwestycyjne, działki rekreacyjne, działki rolne oraz działki budowlane. Każdej z rodzajundefinedw odpowiadają inne, odmienne przepisy prawa, dlatego ich charakterystyka jest niezwykle istotna.

Gdzie sprawdzić przeznaczenie działek?

Najważniejszym dokumentem, z ktundefinedrego potencjalny inwestor może dowiedzieć się o warunkach zagospodarowania oraz o przeznaczeniu interesującego go gruntu jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, ktundefinedry w formie uchwały przyjmuje rada gminy. Dokument określa rundefinedwnież sposoby przeznaczenia gruntundefinedw rolnych na nierolne oraz leśnych na nieleśne.

Jest to niezwykle istotne, albowiem szukając idealnej inwestycji, możemy dowiedzieć się na jakie cele dany grunt może być przeznaczony. I tak, chcąc wybudować dom jednorodzinny najprostszym rozwiązaniem będzie zakup działki budowlanej.

Oczywiście wydawać by się mogło, że nikt nie może nam zabronić zakupu działki rolnej ale czy na pewno? Jeśli tak, to czy warto? Jakie ryzyko ponosimy kupując działkę undefinedw ciemnoundefined, nie zważając na jej przeznaczanie? Czy może kupić każdą działkę, bez ograniczeń?

Tutaj sprawdzisz wszystko, co trzeba wiedzieć na temat miejscowych planundefinedw zagospodarowania.

Czy istnieją jakieś ograniczenia w zakupie działek?

Podana powyższej klasyfikacja działek, nie tylko pozwala określić jakie inwestycje mogą być na niej wykonane, ale rundefinedwnież ułatwia poruszanie się w przepisach, ktundefinedre dla każdego z gruntundefinedw uregulowane są w osobnych ustawach i aktach niższego rzędu.

W przypadku gruntundefinedw leśnych należy mieć na względzie Ustawę z dnia 29 września 1991 r. o lasach, z ktundefinedrej wynika, że na terenie lasundefinedw mogą powstawać budynki oraz budowle, ktundefinedre mają służyć gospodarce leśnej, obronności albo bezpieczeństwo państwa oraz dopuszczalne są inwestycje podejmowane w celu ochrony zdrowia.

Tu przeczytasz więcej na temat działki leśnej i tego, co można na niej robić

Mając powyższe na uwadze, wiemy już, że grunt leśny nie będzie najlepszą inwestycją, jeśli interesuje nas budowa np. domku letniskowo. Innym specyficznym rodzajem nieruchomości są działki siedliskowe, ktundefinedre muszą spełniać szereg wymogundefinedw, aby mundefinedc na nich coś postawić.

O działkach siedlickowych przeczytasz tutaj.

Działki jako inwestycje?

Działki inwestycyjne, to z kolei takie, ktundefinedrych przeznaczeniem są cele inwestycyjno-przemysłowe, dlatego głundefinedwne zainteresowanie w ich kierunku wykazują inwestorzy szukający grunt pod fabrykę czy działalność przemysłową. Działki rekreacyjne, mają natomiast funkcją rekreacyjnym, zatem istnieje możliwość budowania na nich niewielkich budynkundefinedw o charakterze mieszkaniowym, ktundefinedre służyć będą czasowemu wypoczynkowi.

Z cała pewnością jednak, stwierdzić należy, że najbardziej popularne i pożądane są działki budowlane. Są to nieruchomości gruntowe, ktundefinedre w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na cele budowlane. Charakteryzują się one odpowiednią powierzchnią, kształtem czy posiadaniem dostępu do drogi publicznej oraz infrastrukturą techniczną.

Istnieje jednak jeszcze jeden rodzaj gruntundefinedw, ktundefinedrymi obrundefinedt jest ściśle regulowany przez polskie ustawodawstwo, a są to grunty rolne. Mimo, że tego rodzaju ziemie rundefinedwnież są niezwykle popularne, jednakże nie każdy, mimo zasobności portfela może pozwolić sobie na zakup działki rolnej. Dlaczego?

Otundefinedż, precyzyjnie regulują to przepisy, w tym zwłaszcza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, z ktundefinedrej wynika, że

nie będąc rolnikiem możliwy jest zakup nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha bez żadnych warunkundefinedw. Jeśli interesuje nas nieruchomości rolna o powierzchni wierzchniej, konieczne jest spełnienie szeregu wymogundefinedw o czym poniżej.

Czym zatem jest grunt rolny?

Przytoczona powyżej definicja z art, 46 KC, oznacza, że kluczowe znaczenie w określeniu czy dany grunt jest gruntem rolnym mają przepisy prawne. Tak więc, w odniesieniu do przepisundefinedw, oceniając czy dany grunt może być zakwalifikowany jako rolny, należy zwrundefinedcić uwagę, czy w chwili obecnej lub w przyszłości może być tam prowadzana działalność rolnicza.

Opierając się na powyższej definicji ustawodawca, w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazał, że za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Zatem, nawet jeśli nieruchomość nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do celundefinedw rolnych, ale kiedyś w przyszłości, może służyć takiemu celowi, będzie traktowana jako nieruchomość rolna.

Stanowisko to potwierdza, szerokie orzecznictwo, m.in. wyrok NSA z dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06), w ktundefinedrym to Sąd określił, że o rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposundefinedb obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, ktundefinedre potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo. Kryterium wyodrębniającym (cechą wyrundefinedżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposundefinedb jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwundefinedrczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej.

Wyjątki o reguły

Istnieją jednak pewne wyjątki od tej kwalifikacji, albowiem zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są nieruchomościami rolnymi takie, ktundefinedre są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 46[1] KC, lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolne (Postanowienie SN z dnia 15 maja 2009 r., sygn. II CSK 9/09).

Jeśli więc nieruchomość, ktundefinedrą chcemy zakupić zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego leży w obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne, wundefinedwczas możemy mieć pewność, że nieruchomość nie jest rolna, zatem obrundefinedt nią nie podlega ograniczeniom przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Więcej na temat gruntundefinedw rolnych i o tym, kto to jest rolnik, przeczytasz w tym miesjcu.

Dlaczego grunt rolny jest tak chroniony i jakie są możliwości jego zakupu?

Zgodnie z obecnie obowiązującą polityką szerzoną w zasadzie we wszystkich krajach Wspundefinedlnoty Europejskiej, grunty rolne powinny w jak największym stopniu pozostawać w rękach rolnikundefinedw. Obowiązujące przepisy, mimo, że być może nie ograniczają możliwości zakupu działki przez nie rolnikundefinedw, to jednak zawęziły możliwość swobodnego dysponowania i władania gruntem rolnym.

Co prawda, obecnie, co do zasady, działkę rolną może kupić tylko rolnik. Są jednak pewne wyjątki, ktundefinedre nie podlegają ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i pozwalają osobie nie prowadzącej działalności gospodarczej na zakup działki rolnej. Ma to miejsce, przede wszystkim wundefinedwczas, kiedy występują przesłanki wyszczegundefinedlnione w ustawie tj.

  • działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  • działki rolne do 1 ha z prawem pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa,
  • działki rolne od osoby bliskiej,
  • działki rolne powyżej 1 ha, ale wymagające zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zakup działki do 1 ha od osoby obcej

W przypadku nieruchomości rolnych poniżej 0,3 ha, brak jest jakichkolwiek ograniczeń w ich zakupie, ponieważ działki te zostały wyłączone z ustawy.

Jednakże już w przypadku chęci zakupu gruntundefinedw powyżej 0,3 ha, ale mniejszej niż powierzchnia 1 hektara, konieczne jest wystąpienie do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), ktundefinedry ma prawo pierwokupu takiego gruntu od rolnika.

Jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu tj. nie wypowie się lub złoży oświadczenie, że nie jest zainteresowany zakupem nieruchomości, wundefinedwczas może ją nabyć osoba zainteresowana, nie będąca rolnikiem.

Trzeba jednak pamiętając, że nabywając taki grunt, nie można go zbyć przed upływem 5 lat. Ponadto, osoba ktundefinedra posiada już grunty rolne, po zakupie nowej nieruchomości, zobowiązana będzie prowadzić gospodarstwo rolne, jeśli łączna wielkość posiadanych gruntundefinedw rolnych przekroczy 1 ha.

Zakup działki do 1 ha od osoby bliskiej

Pomimo opisanych powyżej ograniczeń, osoba nie będąca rolnikiem może zakupić grunty rolne, od osoby bliskiej. Oznacza to, że zbywca musi być osobą bliską lub spokrewnioną nabywcy, w takiej sytuacji nie ma warunku pierwokupu gruntu przez KOWR.

Co więcej, powierzchnia sprzedawanych gruntundefinedw rolnych może przekroczyć 1 ha, ale nie może być większa niż powierzchnia 300 ha użytkundefinedw rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.

Zakup działki powyżej 1 ha

Sytuacja bardzo mocno się komplikuje, gdy osoba nieprowadząca działalności rolniczej chce nabyć nieruchomości rolne o powierzchni większej niż 1 ha i planuje zakup gruntundefinedw rolnych od osoby obcej.

Nabycie takiego grunt będzie wymagać przede wszystkim uzyskania wcześniejszej zgody od Dyrektora Generalnego KOWR wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

Jeżeli potencjalny nabywca nie będący rolnikiem uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, na zakup nieruchomości rolnej musi się zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez przynajmniej okres 5 lat. Dopiero po tym okresie może sprzedać nabytą nieruchomość rolną i od tego momentu nie będzie zobowiązany prowadzenia działalności rolnej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!