Działka o powierzchni do 1 ha. Kto może ją nabyć? Dlaczego akurat taki areał?

Polacy coraz częściej decydują się na inwestycje w postaci zakupu gruntów. Warto wiedzieć jakie występują rodzaje działek oraz czy w polskim prawie istnieją jakiekolwiek ograniczenia w zakresie powierzchni nieruchomości.


O czym przeczytasz?

Czym w ogóle jest nieruchomość? Jakie rodzaje nieruchomości występują w Polsce?

Zgodnie z brzmieniem art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W polskim systemie wyróżnić można sześć podstawowych rodzajów działek gruntowych, a mianowicie są to: działki leśne, działki siedliskowe, działki inwestycyjne, działki rekreacyjne, działki rolne oraz działki budowlane. Każdej z rodzajów odpowiadają inne, odmienne przepisy prawa, dlatego ich charakterystyka jest niezwykle istotna.

Gdzie sprawdzić przeznaczenie działek?

Najważniejszym dokumentem, z którego potencjalny inwestor może dowiedzieć się o warunkach zagospodarowania oraz o przeznaczeniu interesującego go gruntu jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który w formie uchwały przyjmuje rada gminy. Dokument określa również  sposoby przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne oraz leśnych na nieleśne.

Jest to niezwykle istotne, albowiem szukając idealnej inwestycji, możemy dowiedzieć się na jakie cele dany grunt może być przeznaczony. I tak, chcąc wybudować dom jednorodzinny najprostszym rozwiązaniem będzie zakup działki budowlanej.

Oczywiście wydawać by się mogło, że nikt nie może nam zabronić zakupu działki rolnej ale czy na pewno? Jeśli tak, to czy warto? Jakie ryzyko ponosimy kupując działkę „w ciemno”, nie zważając na jej przeznaczanie? Czy może kupić każdą działkę, bez ograniczeń?

Tutaj sprawdzisz wszystko, co trzeba wiedzieć na temat miejscowych planów zagospodarowania.

Czy istnieją jakieś ograniczenia w zakupie działek?

Podana powyższej klasyfikacja działek, nie tylko pozwala określić jakie inwestycje mogą być na niej wykonane, ale również ułatwia poruszanie się w przepisach, które dla każdego z gruntów uregulowane są w osobnych ustawach i aktach niższego rzędu.

W przypadku gruntów leśnych należy mieć na względzie Ustawę z dnia 29 września 1991 r. o lasach, z której wynika, że na terenie lasów mogą powstawać budynki oraz budowle, które mają służyć gospodarce leśnej, obronności albo bezpieczeństwo państwa oraz dopuszczalne są inwestycje podejmowane w celu ochrony zdrowia.

Tu przeczytasz więcej na temat działki leśnej i tego, co można na niej robić

Mając powyższe na uwadze, wiemy już, że grunt leśny nie będzie najlepszą inwestycją, jeśli interesuje nas budowa np. domku letniskowo. Innym specyficznym rodzajem nieruchomości są działki siedliskowe, które muszą spełniać szereg wymogów, aby móc na nich coś postawić.

O działkach siedlickowych przeczytasz tutaj.

Działki jako inwestycje?

Działki inwestycyjne, to z kolei takie, których przeznaczeniem są cele inwestycyjno-przemysłowe, dlatego główne zainteresowanie w ich kierunku wykazują inwestorzy szukający grunt pod fabrykę czy działalność przemysłową. Działki rekreacyjne, mają natomiast funkcją rekreacyjnym, zatem istnieje możliwość budowania na nich niewielkich budynków o charakterze mieszkaniowym, które służyć będą czasowemu wypoczynkowi.

Z cała pewnością jednak, stwierdzić należy, że najbardziej popularne i pożądane są działki budowlane. Są to nieruchomości gruntowe, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na cele budowlane. Charakteryzują się one odpowiednią powierzchnią, kształtem czy posiadaniem dostępu do drogi publicznej oraz infrastrukturą techniczną.

Istnieje jednak jeszcze jeden rodzaj gruntów, którymi obrót jest ściśle regulowany przez polskie ustawodawstwo, a są to grunty rolne. Mimo, że tego rodzaju ziemie również są niezwykle popularne, jednakże nie każdy, mimo zasobności portfela może pozwolić sobie na zakup działki rolnej. Dlaczego?

Otóż, precyzyjnie regulują to przepisy, w tym zwłaszcza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, z której wynika, że

nie będąc rolnikiem możliwy jest zakup nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha bez żadnych warunków. Jeśli interesuje nas nieruchomości rolna o powierzchni wierzchniej, konieczne jest spełnienie szeregu wymogów o czym poniżej.

Czym zatem jest grunt rolny?

Przytoczona powyżej definicja z art, 46 KC, oznacza, że kluczowe znaczenie w określeniu czy dany grunt jest gruntem rolnym mają  przepisy prawne. Tak więc, w odniesieniu do przepisów, oceniając czy dany grunt może być zakwalifikowany jako rolny, należy zwrócić uwagę, czy w chwili obecnej lub w przyszłości może być tam prowadzana działalność rolnicza.

Opierając się na powyższej definicji ustawodawca, w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazał, że za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Zatem, nawet jeśli nieruchomość nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do celów rolnych, ale kiedyś w przyszłości, może służyć takiemu celowi, będzie traktowana jako nieruchomość rolna.

Stanowisko to potwierdza, szerokie orzecznictwo, m.in. wyrok NSA z  dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06), w którym to Sąd określił, że o rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, które potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo. Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej.

Wyjątki o reguły

Istnieją jednak pewne wyjątki od tej kwalifikacji, albowiem zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są nieruchomościami rolnymi takie, które są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 46[1] KC, lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolne (Postanowienie SN z dnia  15 maja 2009 r., sygn. II CSK 9/09).

Jeśli więc nieruchomość, którą chcemy zakupić zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego leży w obszarze przeznaczonym na cele inne niż rolne, wówczas możemy mieć pewność, że nieruchomość nie jest rolna, zatem obrót nią nie podlega ograniczeniom przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Więcej na temat gruntów rolnych i o tym, kto to jest rolnik, przeczytasz w tym miesjcu.

Dlaczego grunt rolny jest tak chroniony i jakie są możliwości jego zakupu?

Zgodnie z obecnie obowiązującą polityką szerzoną w zasadzie we wszystkich krajach Wspólnoty Europejskiej, grunty rolne powinny w jak największym stopniu pozostawać w rękach rolników. Obowiązujące przepisy, mimo, że być może nie ograniczają możliwości zakupu działki przez nie rolników, to jednak zawęziły możliwość swobodnego dysponowania i władania gruntem rolnym.

Co prawda, obecnie, co do zasady, działkę rolną może kupić tylko rolnik. Są jednak pewne wyjątki, które nie podlegają ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i pozwalają osobie nie prowadzącej działalności gospodarczej na zakup działki rolnej. Ma to miejsce, przede wszystkim wówczas, kiedy występują przesłanki wyszczególnione w ustawie tj.

  • działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  • działki rolne do 1 ha z prawem pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa,
  • działki rolne od osoby bliskiej,
  • działki rolne powyżej 1 ha, ale wymagające zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zakup działki do 1 ha od osoby obcej

W przypadku nieruchomości rolnych poniżej 0,3 ha, brak jest jakichkolwiek ograniczeń w ich zakupie, ponieważ działki te zostały wyłączone z ustawy.

Jednakże już w przypadku chęci zakupu gruntów powyżej 0,3 ha, ale mniejszej niż powierzchnia 1 hektara, konieczne jest wystąpienie do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), który ma prawo pierwokupu takiego gruntu od rolnika.

Jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu tj. nie wypowie się lub złoży oświadczenie, że nie jest zainteresowany zakupem nieruchomości, wówczas może ją nabyć osoba zainteresowana, nie będąca rolnikiem.

Trzeba jednak pamiętając, że nabywając taki grunt, nie można go zbyć przed upływem 5 lat. Ponadto, osoba która posiada już grunty rolne, po zakupie nowej nieruchomości, zobowiązana będzie prowadzić gospodarstwo rolne, jeśli łączna wielkość posiadanych gruntów rolnych przekroczy 1 ha.

Zakup działki do 1 ha od osoby bliskiej

Pomimo opisanych powyżej ograniczeń, osoba nie będąca rolnikiem  może zakupić grunty rolne, od osoby bliskiej. Oznacza to, że zbywca musi być osobą bliską lub spokrewnioną nabywcy, w takiej sytuacji nie ma warunku pierwokupu gruntu przez KOWR.

Co więcej, powierzchnia sprzedawanych gruntów rolnych może przekroczyć 1 ha, ale nie może być większa niż powierzchnia 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.

Zakup działki powyżej 1 ha

Sytuacja bardzo mocno się komplikuje, gdy osoba nieprowadząca działalności rolniczej chce nabyć nieruchomości rolne o powierzchni większej niż 1 ha i planuje zakup gruntów rolnych od osoby obcej.

Nabycie takiego grunt będzie wymagać przede wszystkim uzyskania wcześniejszej zgody od Dyrektora Generalnego KOWR wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

Jeżeli potencjalny nabywca nie będący rolnikiem uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, na zakup nieruchomości rolnej musi się zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez przynajmniej okres 5 lat. Dopiero po tym okresie może sprzedać nabytą nieruchomość rolną i od tego momentu nie będzie zobowiązany prowadzenia działalności rolnej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować