Dwie księgi wieczyste nieruchomości. Czy to jest możliwe? Co można zrobić?

Księga wieczysta wskazuje stan prawny nieruchomości. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma zagwarantować potencjalnemu kupującemu autentyczność informacji. Co jednak gdy dana nieruchomość posiada dwie księgi wieczyste?


O czym przeczytasz?

Co to jest księga wieczysta (KW)?

Księga wieczysta (KW) to ogólnodostępny dokument opisujący stan prawny pojedynczej nieruchomości, w której możemy znaleźć dane dotyczące m.in. właściciela, adresu nieruchomości oraz jej powierzchni i przeznaczenia, a także hipotek.

Aktem prawnym opisującym księgi wieczyste jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Księga wieczysta ma przejrzystą budowę a znając jej numer możemy bez problemu za pomocą Internetu odszukać jej treść.

Co zawiera KW?

Księga wieczysta dzieli się na 4 rozdziały. Pierwszy z nich to informacje o nieruchomości dokładne oznaczenie nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia oraz bardziej szczegółowe: liczbę kondygnacji, pomieszczeń itd. Oprócz tego, z działu pierwszego można dowiedzieć się jakie prawa przysługują właścicielowi danej nieruchomości.

Kolejny dział drugi, mówi o tym kto jest właścicielem nieruchomości, czy też o użytkowaniu wieczystym. Dział trzeci to informację o obciążeniach np. służebności gruntowe i przesyłu, czyli praw firm przesyłowych. Jest to dział szczególnie istotny dla  potencjalnych nabywców, gdyż tam znajdują się informacje o ewentualnej egzekucji z nieruchomości.

Ostatni, dział czwarty to wpisy dotyczące hipotek, a więc ewentualnego obciążenia nieruchomości.

Wiecej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Jak można założyć księgę wieczystą?

Księgę wieczystą można założyć na dwa sposoby, albo za pomocą notariusza przy okazji aktu notarialnego umowy kupna/sprzedaży nieruchomości, jeśli taka księga nie jest jeszcze założona – na przykład w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albo samodzielnie w siedzibie sądu właściwego rejonem dla danej nieruchomości, składając odpowiedni wniosek.

Jeśli chodzi o pierwszy ze sposobów, to należy zauważyć, że na koszty założenia księgi wieczystej przez notariusza składają się: opłata sądowa w wysokości 60 zł, wpis prawa własności 200 zł, taksa notarialna około 200 zł + VAT oraz odpis aktu notarialnego 6 zł + VAT za każdą stronę wydawanego odpisu.

Notariusz może założyć księgę wieczystą tylko przy okazji innej czynności związanej z daną nieruchomością. Chcąc załatwić sprawę należy mieć ze sobą dokument potwierdzający prawo własności do danej nieruchomości, tj. akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, że takie prawo nam przysługuje.

W kasie sądu trzeba uiścić opłatę sądową w wysokości 60 zł i zapłacić za wpis prawa własności 200 zł. Należy również pamiętać, że sąd zabierze akt notarialny w oryginale. Odpis aktu notarialnego można uzyskać u notariusza, który pierwotnie akt notarialny sprzedaży spisywał.

Czy możliwe jest istnienie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości?

Zgodnie z art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

W myśl cytowanego artykułu każda nieruchomość może mieć tylko jedną księgę wieczystą bez względu na osobę właściciela.

Mimo, że sytuacje gdy dla jednej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, zdarzają się bardzo rzadko ze względu na ciągle ulepszany system prowadzenia ksiąg wieczystych, mimo wszystko jednak z błędami w tym zakresie ciągle się spotykamy.

Jest to bardzo negatywne zjawisko ze względu na brak pewności ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W sytuacji, gdy dla jednej nieruchomości są prowadzone dwie księgi wieczyste, można twierdzić, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd czuwa? Nad czym?

Mogłoby się wydawać, że skoro to sąd zmienia informację w księdze wieczystej, powinien on czuwać nad jego treścią. Tymczasem jak wskazuje art. 626(8) § 2 k.c.  rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Z treści przepisu wynika, że w zakresie sądu nie leży badanie, czy dana nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą czy też nie. W tym zakresie sąd opiera się na oświadczeniu złożonym przez osobę składającą wniosek o założenie księgi wieczystej.

Dwie księgi wieczyste, kiedy?

Jak wspomniałem powyżej, sytuacje aby były założone dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości zdarzają się niezwykle rzadko. Niemniej nie jest to wykluczone. Prowadzenie dwóch lub więcej ksiąg wieczystych dla tej samej nieruchomości jest z reguły efektem niedopatrzenia organu prowadzącego księgi wieczyste np. w sytuacji gdy zakładając księgę organ ów nie zorientował się że dla danej nieruchomości bądź jej części jest już urządzona księga wieczysta oraz, gdy wydzielając część nieruchomości nie umieścił wzmianki w księdze macierzystej o jej odłączeniu.

Ponadto, do założenia drugiej księgi wieczystej dochodzi niejednokrotnie w przypadku ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Od 15 grudnia 2000 r., tj. od momentu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, osoby, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego mogły na pisemne żądanie zawrzeć ze spółdzielnią mieszkaniową, której przysługiwało prawo do gruntu, umowę przeniesienia własności lokalu.

Owo przekształcenie następowało w formie umowy zawartej w akcie notarialnym. Z chwilą przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego właściciel lokalu zwracali się z wnioskiem do sądu o założenie księgi wieczystej, bez względu na to czy dla nieruchomości jest już urządzona księga wieczysta.

W tym miejscu znajdziesz informacje o przypadkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez KW.

Wniosek o zamknięcie księgi wieczystej

W sytuacji istnienia dualizmu ksiąg wieczystych, rozwiązaniem może być wniosek o zamknięcie jednej księgi wieczystej.

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów zamknięcia księgi wieczystej wskazuje katalog kiedy do takie zamknięcia może dojść. Dokonuje się go m.in. w sytuacji gdy jej prowadzenie stało się bezprzedmiotowe.

Należy jednak mieć na uwadze, że czynność polegającą na zamknięciu księgi wieczystej jest wyłącznie czynnością techniczną, w ramach której sąd nie prowadzi postępowania merytorycznego oraz nie ingeruje w zawartość księgi.

Nie można zapomnieć również o tym, że wniosek jest właściwy jedynie w przypadkach, gdy wszystkie księgi wieczyste prowadzone dla danej nieruchomości (lub prawa) ujawniają ten sam stan prawny i nie ma sporu (np. w kwestii własności) wymagającego rozstrzygnięcia merytorycznego co do prawidłowości wpisów.

W tym miejscu dowiesz się jak wykreślić prawo dożywocia z KW.

Natomiast tutaj pisaliśmy jak wykreślić służebność z KW.

A więc spór. Co teraz?

W sytuacji kiedy księgi wieczyste prowadzone dla danej nieruchomości ujawniają odmienny stan prawny, istnieje konieczność zbadania przez sąd wszystkich rozbieżności i podjęcia merytorycznego rozstrzygnięcia jakiemu podmiotowi przysługuje określone prawo i która księga wieczysta powinna zostać zamknięta.  

Wówczas jedynym możliwym rozwiązaniem jest wytoczenie powództwa o usunięcie niezgodności w stanie prawnym nieruchomości.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Sąd Najwyższy o dwóch KW

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 lutego 1996 r. gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka, objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym.

W zależności od stanu faktycznego, usunięcie niezgodności polegałoby na ustaleniu właściciela nieruchomości i zamknięciu drugiej księgi wieczystej. 

Należy jednak pamiętać, że sprawa z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą majątkową, w związku z czym w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu, którą stanowi de facto wartość dochodzonego prawa.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement