Dom na dachu budynku. Jak to wygląda od strony prawnej?

Kiedyś rozpoczęto budowę willi na dachu bloku w Jastrzębiu-Zdroju. Jednak budowla była niezgodna z MPZP i nakazano jej rozbiórkę. Czy jest możliwość posadowienia na dachu budynku dodatkowej nieruchomości? Analizujemy prawo budowlane.


O czym przeczytasz?

Nadbudowa nieruchomości

Kwestie dotyczące możliwości posadowienia na dachu już istniejącego bloku nowego domu (umieszonego na jego szczycie m.in. za pomocą dźwigów) nie zostały sprecyzowane w prawie budowlanym. Wynika to w szczególności z faktu, iż takie działania należą do rzadkości.

Mając jednak na uwadze zasady prawa budowlanego, należy uznać, że proces obejmujący posadowienie na dachu już istniejącej nieruchomości nowego domu można zaliczyć do działań obejmujących jego nadbudowę.

Tutaj pisaliśmy o domach na dachach budynków.

Podjęcie „nadbudowy” nie zostało bezpośrednio zdefiniowane w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, niemniej  z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć powiększenie kubatury oraz powierzchni użytkowej domu.

W przypadku nadbudowy domu nie zmienia się powierzchnia zabudowy, a jedynie wysokość budynku. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 marca 2017 r. (sygn. akt: II OSK 1750/15), „nadbudowa polega na powiększeniu istniejącego obiektu budowlanego poprzez zwiększenie jego wysokości z zachowaniem tej samej powierzchni zabudowanej”.

Nadbudowa domu – formalności

Decydując się na nadbudowę domu należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w gminie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), obejmujący działkę na której posadowiony jest budynek.

Jeśli MPZP został uchwalony, to w jego treści znajdują się warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące również możliwość jego nadbudowy.

W celu ustalenia warunków zawartych w MPZP konieczne jest wystąpienie z wnioskiem do gminy o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP. Organ administracji nie może odmówić ich wydania, niezależnie od tego, w jakim celu wnioskodawca zamierza wykorzystać dokument.

Jeśli na terenie gminy nie uchwalono MPZP, konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja uzyskania w urzędzie będzie określać dopuszczalną powierzchnię zabudowy oraz wysokość elewacji. 

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

Projekt nadbudowy domu

Po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (bądź zweryfikowaniu MPZP) podmiot zainteresowany nadbudową może przystąpić do kolejnego kroku, jakim jest sporządzenie projektu nadbudowy. Projekt musi zostać sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane i wpisanego na listę członków samorządu zawodowego.

Projekt nadbudowy jest podstawą inwestycji i obejmuje projekt architektoniczny, konstrukcyjny oraz instalacyjny. W projekcie znajduje się również spis najbardziej potrzebnych materiałów oraz dziennik budowy, który trzeba będzie uzupełniać wraz z postępem prac.

Ekspertyza techniczna

Nadbudowa domu powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku już istniejącego, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Ekspertyza techniczna powinna zawierać opis badanych elementów, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy.

W tym miejscu pisaliśmy o ogrodach na dachach bloków w kontekście wymagań prawnych.

Nadbudowa bloku – pozwolenie czy zgłoszenie?

Rozpatrując kwestie związane z nadbudową już posadowionego bloku o nowy dom można napotkać wiele wątpliwości związanych z odpowiedzią na pytanie – czy do tego rodzaju działania wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, czy jedynie dokonanie zgłoszenia. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Aby mieć zatem pewność, że planowana nadbudowa jest zgoda z prawem, warto dopytać we właściwym urzędzie o stanowisko w tym zakresie.

Mając jednak na uwadze fakt, iż zgodnie z treścią znowelizowanego prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1) należałoby uznać, że w przypadku gdy dom posadowiony na dachu bloku ma mieć charakter domu jednorodzinnego, który spełnia wymogi określone w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy, nic nie stoi na przeszkodzie aby wybudować go jedynie w oparciu o zgłoszenie.

Warto jednak pamiętać, że sytuacja ta należy do rzadkości i w każdym przypadku powinna być potwierdzona przez właściwe władze jednostek samorządu terytorialnego oraz organy nadzoru budowlanego.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje na temat budynku, jaki można postawić pez pozwolenia.

Uwaga na zabytki

Odstępując od powyższego, warto jednak zaznaczyć, że z uwagi na wielkość omawianego przedsięwzięcia, które prowadzi do wybudowania nowego budynku na dachu już istniejącego bloku oraz fakt, iż działania te należą do rzadkości, to w celu uchylenia się od ewentualnej odpowiedzialności za działanie obejmujące samowolę budowlaną, warto przed podjęciem prac obejmujących budowę domu na dachu bloku wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę jest wymagane w każdym przypadku gdy nadbudowa obejmuje roboty budowlane, które wymagają pozwolenia oraz gdy budynek, na którym planowana jest nadbudowa został wpisany do rejestru zabytków.

Pozwolenie na budowę – krok po kroku

W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy wystąpić z wnioskiem do właściwego wydziału w starostwie powiatowym. Wzory wniosków są oficjalnie ustalone, a gotowy formularz można pobrać ze strony organu.

We wniosku należy wskazać:

  1. dane inwestora i pełnomocnika - jeżeli został ustanowiony;
  2. przedmiot i cel zamierzenia budowlanego;
  3. zaświadczenie projektanta o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego (aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego);
  4. załączniki, które decydują o kompletności wniosku. 

Do załączników zalicza się:

  1. projekt zagospodarowania działki lub trenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej (3 egzemplarze) albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
  2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  4. potwierdzenie, że projektant na dzień składania wniosku jest wpisany do rejestru właściwej izby samorządu zawodowego;
  5. wypis z rejestru gruntów dla działki oraz działek sąsiadujących;
  6. potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.

Pozwolenie na budowie na podstawie przedstawionego kompletu dokumentów wydaje Wójt, Starosta lub Prezydent Miasta.

Budowę należy rozpocząć do 3 lat od daty wydania pozwolenia na budowę, w przeciwnym razie decyzja straci ważność. Co ważne, zgoda na budowę wygaśnie, jeżeli budowa będzie przerwana na okres 3 lat.

Od momentu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę musi upłynąć czas tzw. uprawomocnienia decyzji. Ostateczność w decyzji musi być potwierdzona w formie oświadczenia przez organ wydający zezwolenie.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspólnej?

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Wymóg uzyskania zgody od wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej

Decydując się na nadbudowę bloku polegającą na posadowieniu na jego dachu nowego domu należy pamiętać, iż dach stanowi część wspólną nieruchomości, a w konsekwencji do podjęcia czynności konieczne będzie uzyskanie zgody właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową.

Zgody nie może udzielić zarząd, gdyż udzielenie takiej zgody przekracza zakres zwykłego zarządu we wspólnocie. Właściciele lokali podejmują uchwałę zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 u.w.l. udzielają zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Uchwała musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, który to wymaganie można spełnić poprzez zaprotokołowanie zebrania właścicieli lokali przez notariusza.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowej zasady związane z koniecznością uzyskania zgody na nadbudowę bloku kształtują się w sposób tożsamy. Jak wynika bowiem z treści art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, przepisy z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio.

Samowola budowlana

Konsekwencje niedopilnowania formalności związanych z nadbudową bloku mogą być bardzo poważne.

W przypadku potraktowania rozbudowy przez nadzór budowlany jako samowolę budowlaną, właściciel będzie musiał liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów jej legalizacji, a nawet z obowiązkiem jej rozbiórki.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat samowoli budowlanej i wszystkich jej konsekwencji.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement