Dom na dachu budynku. Jak to wygląda od strony prawnej?

Nadbudowa nieruchomości

Kwestie dotyczące możliwości posadowienia na dachu już istniejącego bloku nowego domu (umieszonego na jego szczycie m.in. za pomocą dźwigundefinedw) nie zostały sprecyzowane w prawie budowlanym. Wynika to w szczegundefinedlności z faktu, iż takie działania należą do rzadkości.

Mając jednak na uwadze zasady prawa budowlanego, należy uznać, że proces obejmujący posadowienie na dachu już istniejącej nieruchomości nowego domu można zaliczyć do działań obejmujących jego nadbudowę.

Tutaj pisaliśmy o domach na dachach budynkundefinedw.

Podjęcie undefinednadbudowyundefined nie zostało bezpośrednio zdefiniowane w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. undefined Prawo budowlane, niemniej z orzecznictwa sądundefinedw administracyjnych wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć powiększenie kubatury oraz powierzchni użytkowej domu.

W przypadku nadbudowy domu nie zmienia się powierzchnia zabudowy, a jedynie wysokość budynku. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 marca 2017 r. (sygn. akt: II OSK 1750/15), undefinednadbudowa polega na powiększeniu istniejącego obiektu budowlanego poprzez zwiększenie jego wysokości z zachowaniem tej samej powierzchni zabudowanejundefined.

Nadbudowa domu undefined formalności

Decydując się na nadbudowę domu należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w gminie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), obejmujący działkę na ktundefinedrej posadowiony jest budynek.

Jeśli MPZP został uchwalony, to w jego treści znajdują się warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące rundefinedwnież możliwość jego nadbudowy.

W celu ustalenia warunkundefinedw zawartych w MPZP konieczne jest wystąpienie z wnioskiem do gminy o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP. Organ administracji nie może odmundefinedwić ich wydania, niezależnie od tego, w jakim celu wnioskodawca zamierza wykorzystać dokument.

Jeśli na terenie gminy nie uchwalono MPZP, konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja uzyskania w urzędzie będzie określać dopuszczalną powierzchnię zabudowy oraz wysokość elewacji.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

Projekt nadbudowy domu

Po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (bądź zweryfikowaniu MPZP) podmiot zainteresowany nadbudową może przystąpić do kolejnego kroku, jakim jest sporządzenie projektu nadbudowy. Projekt musi zostać sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane i wpisanego na listę członkundefinedw samorządu zawodowego.

Projekt nadbudowy jest podstawą inwestycji i obejmuje projekt architektoniczny, konstrukcyjny oraz instalacyjny. W projekcie znajduje się rundefinedwnież spis najbardziej potrzebnych materiałundefinedw oraz dziennik budowy, ktundefinedry trzeba będzie uzupełniać wraz z postępem prac.

Ekspertyza techniczna

Nadbudowa domu powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementundefinedw budynku już istniejącego, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Ekspertyza techniczna powinna zawierać opis badanych elementundefinedw, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy.

W tym miejscu pisaliśmy o ogrodach na dachach blokundefinedw w kontekście wymagań prawnych.

Nadbudowa bloku undefined pozwolenie czy zgłoszenie?

Rozpatrując kwestie związane z nadbudową już posadowionego bloku o nowy dom można napotkać wiele wątpliwości związanych z odpowiedzią na pytanie undefined czy do tego rodzaju działania wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, czy jedynie dokonanie zgłoszenia. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Aby mieć zatem pewność, że planowana nadbudowa jest zgoda z prawem, warto dopytać we właściwym urzędzie o stanowisko w tym zakresie.

Mając jednak na uwadze fakt, iż zgodnie z treścią znowelizowanego prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących budynkundefinedw mieszkalnych jednorodzinnych, ktundefinedrych obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na ktundefinedrych zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1) należałoby uznać, że w przypadku gdy dom posadowiony na dachu bloku ma mieć charakter domu jednorodzinnego, ktundefinedry spełnia wymogi określone w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy, nic nie stoi na przeszkodzie aby wybudować go jedynie w oparciu o zgłoszenie.

Warto jednak pamiętać, że sytuacja ta należy do rzadkości i w każdym przypadku powinna być potwierdzona przez właściwe władze jednostek samorządu terytorialnego oraz organy nadzoru budowlanego.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje na temat budynku, jaki można postawić pez pozwolenia.

Uwaga na zabytki

Odstępując od powyższego, warto jednak zaznaczyć, że z uwagi na wielkość omawianego przedsięwzięcia, ktundefinedre prowadzi do wybudowania nowego budynku na dachu już istniejącego bloku oraz fakt, iż działania te należą do rzadkości, to w celu uchylenia się od ewentualnej odpowiedzialności za działanie obejmujące samowolę budowlaną, warto przed podjęciem prac obejmujących budowę domu na dachu bloku wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę jest wymagane w każdym przypadku gdy nadbudowa obejmuje roboty budowlane, ktundefinedre wymagają pozwolenia oraz gdy budynek, na ktundefinedrym planowana jest nadbudowa został wpisany do rejestru zabytkundefinedw.

Pozwolenie na budowę undefined krok po kroku

W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy wystąpić z wnioskiem do właściwego wydziału w starostwie powiatowym. Wzory wnioskundefinedw są oficjalnie ustalone, a gotowy formularz można pobrać ze strony organu.

We wniosku należy wskazać:

1. dane inwestora i pełnomocnika - jeżeli został ustanowiony;
2. przedmiot i cel zamierzenia budowlanego;
3. zaświadczenie projektanta o wpisie na listę członkundefinedw właściwej izby samorządu zawodowego (aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego);
4. załączniki, ktundefinedre decydują o kompletności wniosku.

Do załącznikundefinedw zalicza się:

1. projekt zagospodarowania działki lub trenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej (3 egzemplarze) albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, ktundefinedrych obowiązek dołączenia wynika z przepisundefinedw odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentundefinedw;
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
4. potwierdzenie, że projektant na dzień składania wniosku jest wpisany do rejestru właściwej izby samorządu zawodowego;
5. wypis z rejestru gruntundefinedw dla działki oraz działek sąsiadujących;
6. potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.

Pozwolenie na budowie na podstawie przedstawionego kompletu dokumentundefinedw wydaje Wundefinedjt, Starosta lub Prezydent Miasta.

Budowę należy rozpocząć do 3 lat od daty wydania pozwolenia na budowę, w przeciwnym razie decyzja straci ważność. Co ważne, zgoda na budowę wygaśnie, jeżeli budowa będzie przerwana na okres 3 lat.

Od momentu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę musi upłynąć czas tzw. uprawomocnienia decyzji. Ostateczność w decyzji musi być potwierdzona w formie oświadczenia przez organ wydający zezwolenie.

Kto decyduje o sprawach nieruchomości wspundefinedlnej?

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jednakże zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Wymundefinedg uzyskania zgody od wspundefinedlnoty mieszkaniowej lub spundefinedłdzielni mieszkaniowej

Decydując się na nadbudowę bloku polegającą na posadowieniu na jego dachu nowego domu należy pamiętać, iż dach stanowi część wspundefinedlną nieruchomości, a w konsekwencji do podjęcia czynności konieczne będzie uzyskanie zgody właścicieli lokali stanowiących wspundefinedlnotę mieszkaniową.

Zgody nie może udzielić zarząd, gdyż udzielenie takiej zgody przekracza zakres zwykłego zarządu we wspundefinedlnocie. Właściciele lokali podejmują uchwałę zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 u.w.l. udzielają zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałundefinedw w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Uchwała musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, ktundefinedry to wymaganie można spełnić poprzez zaprotokołowanie zebrania właścicieli lokali przez notariusza.

W przypadku spundefinedłdzielni mieszkaniowej zasady związane z koniecznością uzyskania zgody na nadbudowę bloku kształtują się w sposundefinedb tożsamy. Jak wynika bowiem z treści art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych, przepisy z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio.

Samowola budowlana

Konsekwencje niedopilnowania formalności związanych z nadbudową bloku mogą być bardzo poważne.

W przypadku potraktowania rozbudowy przez nadzundefinedr budowlany jako samowolę budowlaną, właściciel będzie musiał liczyć się z koniecznością poniesienia kosztundefinedw jej legalizacji, a nawet z obowiązkiem jej rozbiundefinedrki.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat samowoli budowlanej i wszystkich jej konsekwencji.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.