Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
O planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) możemy przeczytać w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z brzmieniem jej art. 14 plan zagospodarowania przestrzennego jest nie tylko aktem planistycznym, ale przede wszystkim aktem prawa miejscowego.
Ma to niebagatelne znaczenie w kontekście respektowania tego prawa, albowiem jak stanowi Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej akty prawa miejscowego są źrundefineddłami prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działań organundefinedw, ktundefinedre je ustanowiły. Oznacza to tyle, że zapisy na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają moc powszechnie obowiązującą.
Rodzi to nie lada problemy, ponieważ często MPZP ingerują i naruszają uprawnienia właścicieli gruntundefinedw. Co prawda, Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 stycznia 2011 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 83/10 uznał, że postanowienia planundefinedw miejscowych powinny być realistyczne, możliwe do zrealizowania, a nie ograniczające nadmiernie prawa obywateli chronione konstytucyjnie. Jednak jak to w życiu bywa, rundefinedżnie z tym jest o czym będzie można się przekonać czytając poniższy tekst.
W tym miejscu przeczytasz czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Kto odpowiada za miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego?
W poprzednim akapicie zostało opisane, że MPZP jest aktem prawa miejscowego. Kto za niego odpowiada?
Za sporządzenie planu miejscowego zgodnie z przytoczoną ustawą jest odpowiednio: wundefinedjt (w gminach wiejskich), burmistrz (w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich, w miastach poniżej 100 000) albo prezydent miasta (w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańcundefinedw lub będących siedzibą wojewundefineddztwa przed 1 stycznia 1999 roku).
Natomiast MPZP, ktundefinedry został uchwalony przez radę gminy lub radę miasta jest ogłaszany przez wojewodę w wojewundefineddzkim dzienniku urzędowym. Art. 5 ustawy zawiera katalog osundefinedb, ktundefinedre mogą sporządzać projekty planundefinedw zagospodarowania przestrzennego wojewundefineddztwa, studium uwarunkowań i kierunkundefinedw zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Są to m.in. osoby z uprawnieniami do projektowania w planowaniu przestrzennym urbanistycznymi lub mają kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Tutaj dowiesz się jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Co reguluje plan zagospodarowania przestrzennego?
MPZP reguluje m.in.: przeznaczenie gruntundefinedw, minimalną wielkość działki budowlanej, jak duża jej część może zostać zabudowana, czy budynki muszą być wolno stojące czy dopuszcza się także zabudowę bliźniaczą lub szeregową, ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki oraz jaka ma być szerokość elewacji frontowej, jak ma być rozwiązany problem mediundefinedw, np. zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnia), kanalizacji itd.
W tym miejscu przeczytasz co można zrobić kiedy nie ma uchwalonego planu na danym terenie.
Skutki wejścia w życie planu miejscowego
Skutek wejścia w życie planu miejscowego określony został w art. 34 ustawy, zgodnie z ktundefinedrym nie powoduje on utraty mocy obowiązującej innych planundefinedw zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego w nim terenu.
Zgodnie z ust. 2 tego przepisu utrata mocy obowiązywania planu miejscowego nie powoduje wygaśnięcia decyzji administracyjnych wydanych na podstawie tego aktu.
Ustawodawca przewidział wyjątek od tej zasady, ktundefinedry określony został w art. 65 ust. 1 pkt 2 i ust 2 ustawy. Zatem wyjątkiem od głundefinedwnej zasady jest wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego jeżeli dla terenu uchwalono plan miejscowy, ktundefinedrego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, a nie została wydana jeszcze ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Warto pamiętać, że na skutek wejścia w życie planu miejscowego może ulec zmiana przeznaczenia nieruchomości. Tereny, ktundefinedrych przeznaczenie zmienia plan miejscowy, mogą być wykorzystywane w sposundefinedb dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposundefinedb ich tymczasowego zagospodarowania.
Ustawodawca przewidział, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jego części w dotychczasowy sposundefinedb lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykup nieruchomości lub jej części.
Więcej na temat wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy przeczytasz w tym miejscu.
Właściciel kontra gmina
MPZP reguluje między innymi kwestie mediundefinedw na działce i właśnie tak sprawa wzbudziła u jednej ze spundefinedłek kontrowersje. Spundefinedr zaczął się w styczniu 2021 r., gdy spundefinedłka postanowiła podważyć kilka zapisundefinedw uchwały Rady Miasta z 2009 r. ws. MPZP terenundefinedw zabudowy mieszkaniowej i usługowej, a konkretnie regulacje nakazujące właścicielom nieruchomości dokonanie rozmaitych działań.
Chodziło o zaopatrzenie budynkundefinedw w wodę z sieci wodociągowej, odprowadzanie ściekundefinedw komunalnych do sieci kanalizacji sanitarnej a następnie do oczyszczalni ściekundefinedw i zakazujące budowy zbiornikundefinedw na ścieki oraz indywidualnych oczyszczalni ściekundefinedw.
Spundefinedłka była właścicielem 400 działek pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową. Mimo ogromnej nieruchomości, firma nie była w stanie zrealizować żadnej inwestycji z uwagi na wprowadzone na tym terenie zakazy i nakazy. Brak było bowiem możliwości podłączenia do sieci wodociągowej ani kanalizacyjnej, z uwagi na ich brak w tym rejonie. Natomiast wiadomo było, że taka inwestycja na danym obszarze w najbliższym czasie nie powstanie.
Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.
Związane ręce inwestora
Spundefinedłka uznała, że przepisy prawa miejscowego w istotny sposundefinedb ingerują w jej prawo własności jako właściciela działki. Przede wszystkim chodziło o to, że przez wprowadzone prawo nie była w stanie zaopatrzyć nieruchomości w wodę ani rozwiązać problemu gromadzenia i wywozu ściekundefinedw.
Gmina nie podzieliła zarzutundefinedw inwestora. Samorządowcy wyszli z założenia, że procedura planistyczna prowadzona była na wniosek undefinedwczesnego właściciela terenu. Przeznaczenie tak dużego obszaru na cele zabudowy mieszkaniowej wiązało się z koniecznością przeanalizowania możliwości gminy w zakresie zaopatrzenia przyszłych mieszkańcundefinedw w niezbędną infrastrukturę.
Możliwości finansowe gminy okazały się niewystarczające i to właściciel gruntu zobowiązał się do wybudowania na terenie objętym miejscowym planem infrastruktury technicznej, tj. wodociągu, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, drogi i oświetlenia drundefinedg.
Gmina zobowiązała się natomiast do budowy kolektora sanitarnego. Ponadto w drodze gminnej przylegającej do spornego terenu znajdują się sieci wodociągowa i kanalizacyjna.
W tym miejscu przeczytasz czy gmina może zakaz montażu pieca w miejscowym planie zagospodarowania.
Finał sprawy w sądzie administracyjnym
Sprawa znalazła swundefinedj finał w Wojewundefineddzkim Sądzie Administracyjnym w Poznaniu, ktundefinedry stwierdził, że organom gminy przysługuje prawo legalnej ingerencji w sferę prawa własności przez kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na swoim terenie tzw. władztwo planistyczne.
Uprawnienie to podlega jednak rundefinedżnym obostrzeniom. Ta ingerencja musi pozostawać w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do wskazanych w przepisach celundefinedw, do ktundefinedrych osiągnięcia ustanawia się ograniczenia.
Wobec powyższego w ocenie WSA rację miała skarżąca spundefinedłka, że przeznaczenie danego terenu pod budownictwo mieszkaniowe, bez jednoczesnego zapewnienia możliwości zaopatrzenia ich w bezodpływowe zbiorniki ściekowe bądź przydomowe oczyszczalnie do czasu realizacji kanalizacji sanitarnej, jest niedopuszczalne.
Co więcej, w ocenie sądu przepisy przewidują możliwość odprowadzenia ściekundefinedw z domundefinedw do bezodpływowych zbiornikundefinedw lub oczyszczalni przydomowych, gdy nie ma warunkundefinedw przyłączenie do sieci kanalizacyjnej.
Przyznane zatem gminie władztwo planistyczne nie uzasadnia wprowadzenia w miejscowym planie zakazu zaopatrywania terenundefinedw budownictwa mieszkaniowego w elementarne wyposażenie.
Czy można zmienić plan miejscowy?
Biorąc pod uwagę powyższą historię nasuwa się pytanie - czy zmiana planu miejscowego jest dopuszczalna? Odpowiedź brzmi tak, ponieważ ustawodawca w art. 27 ustawy przewidział taką możliwość.
Zmienić można zarundefinedwno plan miejscowy, jak i studium. Natomiast zmiana taka może zostać dokonana jedynie przy zachowaniu całej procedury jak przy uchwalaniu planu miejscowego czy studium.
Powyższe pokazuje jak ważnym jest czynne uczestnictwo w procedurze uchwalania planundefinedw zagospodarowania, bo to dobry czas na zgłoszenie swoich wnioskundefinedw czy obiekcji.
W tym miejscu przeczytasz o farmie fotowoltaicznej w aspekcie planu zagospodarowania.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
