Dom 35 m2 na działce o powierzchni 413 m2. Czy to się uda? Odpowiadamy na pytanie.

Pojęcia undefinednieruchomościundefined i undefineddziałkiundefined

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, mamy do czynienia z nieruchomością gruntową rozumianą jako część powierzchni ziemskiej, wyodrębniona fizycznie, czyli oznaczoną granicami, jak rundefinedwnież wyodrębnioną prawnie jako osobny przedmiot własności.

Działka natomiast to, uwzględniając brzmienie art. 96 ust. 3 ww. ustawy, wchodzące w skład nieruchomości części gruntu odrębnie oznaczone w ewidencji (katastrze) nieruchomości.

Domek letniskowy w świetle przepisundefinedw Prawa budowlanego

Definicja undefineddomu letniskowegoundefined nie została przez ustawodawcę bezpośrednio wyodrębniona w przepisach ustawy Prawo budowlane, jednakże z uwagi na sposundefinedb korzystania z niego, tj. wykorzystywanie do celundefinedw mieszkalnych sezonowo, należy traktować go jako budynek rekreacji indywidualnej, przeznaczony do określonego czasowo wypoczynku osundefinedb.

Uwzględniając powyższe mianem domku letniskowego nazywana jest nieruchomość, ktundefinedrej celem postawienia nie będzie zamieszkanie stałe, a sezonowe, czasowe, okazjonalne, letnie.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego, nieruchomości, o ktundefinedre chodzi - są to wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku.

W tymi miejscu przeczytasz więcej o tym, czym jest i jak zacząć proces budowania domu letniskowego.

Pojęcia "parterowegoundefined i undefinedwolno stojącegoundefined domu letniskowego w orzecznictwie

Zgodnie z tezą zawartą w wyroku Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2015 r., utrwalone w języku polskim oraz w budownictwie potoczne rozumienie słowa undefinedparterundefined tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na ktundefinedrym znajduje się głundefinedwne wejście do budynku. Natomiast ostatnie piętro położone bezpośrednio pod dachem spadzistym jest określane jako poddasze.

Odnosząc się natomiast do kwestii związanych z uznaniem domu letniskowego za wolnostojący, należy wskazać, w ślad za treścią uzasadnienia wyroku Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt II SA/Gl 1420/13), gdzie undefinedw Sąd wskazał: przez pojęcie undefinedwolno stojący"undefined rozumieć należy samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, fizyczne oddzielenie od innych obiektundefinedw budowlanych.

Budynek wolnostojący to zatem budynek, ktundefinedry nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swej konstrukcji jakichkolwiek elementundefinedw innego obiektu budowlanego.

W tym miejscu przeczytasz jak wygląda budowa domu letniskowego na działce rolnej.

Dom do 35 m²

Niedawno pisaliśmy o tym, że domy do 35m² stają się coraz ciekawszą alternatywą, przede wszystkim dlatego, że pozwala ograniczyć koszty, a dom można zaprojektować w dogodny dla siebie sposundefinedb.

Polskie prawo, w przypadku budowy domu, wymaga od inwestora uzyskania odpowiednich zgundefinedd na postawienie domu. Ustawy prawa budowlanego, wyszczegundefinedlniają jednak pewne wyjątki, kiedy to pozwolenie takie nie jest wymagane. I tak zgodnie z art. 29 cytowanej ustawy:

"Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o ktundefinedrym mowa w art. 30, budowa: (undefined) 14) wolno stojących: a) parterowych budynkundefinedw gospodarczych, b) garaży, c) wiat undefined o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektundefinedw na działce nie może przekraczać dwundefinedch na każde 500 m² powierzchni działki; 15) przydomowych: a) gankundefinedw, b) oranżerii (ogrodundefinedw zimowych) undefined o powierzchni zabudowy do 35 m² , przy czym łączna liczba tych obiektundefinedw na działce nie może przekraczać dwundefinedch na każde 500 m² powierzchni działki; 16) wolno stojących parterowych budynkundefinedw rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m² , przy czym liczba tych obiektundefinedw na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m²powierzchni działki.undefined

Analizując powyższy przepis można zauważyć, że dom bez pozwolenia może zostać zbudowany w sytuacji, gdy jego powierzchnia nie przekracza określonego w ustawie metrażu, ponadto powinny być przeznaczone do okresowego wypoczynku, mowa zatem m.in. o domkach letniskowych. Przepis ten jednocześnie nie określa minimalnej powierzchni działki budowlanej, na ktundefinedrej może być realizowany budynek rekreacji indywidualnej. Niemniej jednak przepis ten jasno stwierdza, że obowiązek zgłoszenia ma zastosowanie jedynie w przypadku, gdy na jeden budynek rekreacji indywidualnej przypada 500 m² działki budowlanej.

Więcej informacji na temat domu, ktundefinedry można zbudować jedynie na podstawie zgłoszenia znajdziesz tutaj.

Sprawdź rundefinedwnież: Polski Ład. Dom do 70 m² tylko na zgłoszenie?

Jaka jest minimalna powierzchnia działki budowlanej pod budowę domku letniskowego?

Prawo budowlane nie określa wyraźnie, jaka jest minimalna powierzchnia działki, ktundefinedrą można przeznaczyć pod zabudowę. Dom 35m² bez pozwolenia na budowę można postawić na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania, ktundefinedry można sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy.

Należy wundefinedwczas zweryfikować przede wszystkim przeznaczenie terenu oraz wymagania dotyczące planowanej zabudowy. Jeśli planu miejscowego nie będzie, wtedy konieczne może okazać się uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy rundefinedwnież mieć na uwadze, że minimalną powierzchnię działki budowlanej może narzucać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

Ponadto, należy pamiętać, że postawienie budynku letniskowego na zgłoszenie może zostać zrealizowane, gdy liczba obiektundefinedw na działce nie przekracza jednego na każde 500 m² powierzchni działki.

Jak już wskazano wyżej żaden przepis jednocześnie nie określa minimalnej powierzchni działki budowlanej, na ktundefinedrej może być realizowany budynek rekreacji indywidualnej. Dlatego tak ważne jest przestudiowanie planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast przy budynkach gospodarczych wymundefinedg jest taki, by liczba obiektundefinedw podanych w przepisie (czyli nie tylko budynkundefinedw gospodarczych, ale też np. garaży) nie przekroczyła dwundefinedch na każde 500 m² powierzchni działki. Czyli na działce mniejszej niż 500 m² możemy na zgłoszenie wybudować jeden z obiektundefinedw wskazanych w tym przepisie.

Tutaj pisaliśmy i minimalnych wymiarach działek budowlanych.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Analiza przepisundefinedw pozwala stwierdzić, że budowa na działkach o powierzchni mniejszej niż 500 m2 jest możliwa, ale tylko po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jak je zatem uzyskać?

Przede wszystkim należy sprawdzić, czy dla terenu, na ktundefinedrym znajduje się działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli natomiast dla terenu, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego undefined nie trzeba składać dodatkowych dokumentundefinedw.

W tym miejscu znajdziesz opis całej procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Budowa domu undefined zmiany wprowadzone nowelizacją ustawy

W tym miejscu warto przypomnieć o ostatniej dużej nowelizacji ustawy. 19 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia7 lipca 1994 r. undefined Prawo budowlane, ktundefinedra zmieniła m.in. regulacje dotyczące przypadkundefinedw, w ktundefinedrych konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Celem zmiany było zebranie w ramach jednego katalogu wszystkich sytuacji wymagających pozwolenia, zgłoszenia lub niewymagających powyższych czynności.

Więcej informacji na temat domu, ktundefinedry można zbudować jedynie na podstawie zgłoszenia znajdziesz tutaj.

Sprawdź rundefinedwnież: Polski Ład. Dom do 70 m2 tylko na zgłoszenie?

Pozwolenie na budowę domu a zgłoszenie

Pozwolenie na budowę jest oficjalną decyzją urzędu, ktundefinedra upoważnia do postawienia domu jednorodzinnego na terenie działki własnościowej.

Można rundefinedwnież do urzędu dostarczyć zgłoszenie o budowie domu, ktundefinedre jest prostszą drogą (po złożeniu zgłoszenia undefined jeśli nie będzie żadnego sprzeciwu undefined po 21 dniach można rozpocząć prace budowlane).

Jednak undefined nie w każdym przypadku takie zgłoszenie będzie wystarczające. Dlatego też złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu jest konieczne, gdy:

• obszar oddziaływania domu wykracza poza teren działki. Obszar oddziaływania posiada każdy projekt domu, a nazywamy tak teren, na ktundefinedrym prawnie zabrania się budowania niektundefinedrych obiektundefinedw, gdyż mogą one być uciążliwe dla mieszkańcundefinedw. Jest to wyznaczone miejsce, ktundefinedre określane jest przez projektanta domu. Jeśli obszar oddziaływania zaprojektowanego domu wychodzi poza teren i wpływa na sąsiednią działkę, to konieczne będzie pozwolenie na budowę;
• wymagane jest postępowanie środowiskowe, gdy działka usytuowana jest na terenie objętym ochroną przyrody. Wtedy też pozwolenie na budowę jest niezbędne, ponieważ wyznaczony do tego urząd musi zbadać, czy budowa domu nie zagraża środowisku naturalnemu.

W pozostałych przypadkach można złożyć tylko zgłoszenie o budowę, aczkolwiek, jeśli nie ma się pewności, czy projekt domu nie przekracza obszaru oddziaływania lub nie zagraża środowisku, to zdecydowanie warto od razu złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Tutaj przeczytasz co można wybudować bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

W tym miejscu dowiesz się czy postawienie na działce przyczepy wymaga pozwolenia.

Czy dom można wybudować jedynie w oparciu o zgłoszenie?

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. undefined Prawo budowlane określa, ktundefinedre budynki nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Zgodnie z art. 29 ww. ustawy, pozwolenia nie dotyczą m.in.:

1. wolno stojących budynkundefinedw mieszkalnych jednorodzinnych, ktundefinedrych obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na ktundefinedrych zostały zaprojektowane;
2. tymczasowych obiektundefinedw budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiundefinedrki lub przeniesienia w inne miejsce undefined w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie pundefinedźniej niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
3. wolno stojących parterowych budynkundefinedw gospodarczych, garaży, wiat undefined o powierzchni zabudowy do 35 mundefined, przy czym łączna liczba tych obiektundefinedw na działce nie może przekraczać dwundefinedch na każde 500 mundefined powierzchni działki;
4. wolno stojących parterowych budynkundefinedw rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 mundefined, przy czym liczba tych obiektundefinedw na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mundefined powierzchni działki.

Ważne! Z przepisundefinedw ustawy wynika, że domy do 35 mundefined nie wymagają pozwolenia, a tylko zgłoszenia. Jednak undefined taki dom stawiany na innej działce niż reakcyjna, musi być dostosowany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przed zakupem działki najlepiej zorientować się jak on wygląda). Jeśli takiego nie ma, to należy wystąpić o warunki zabudowy i o obszar oddziaływania budynku.

A w jakich sytuacjach decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

Zgłoszenie budowy domu

Zgłoszenie budowy domu należy złożyć undefined tak samo jak wniosek o pozwolenie na budowę undefined w miejscowym starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, w wydziale architektoniczno-budowlanym.

Formularz zgłoszenia możemy pobrać w urzędzie lub z jego strony internetowej.

Zgłoszenie powinno zawierać:

1. określenie rodzaju, zakresu i sposobu wykonania przewidzianych do realizacji robundefinedt budowlanych oraz
2. termin ich rozpoczęcia.

Ponadto do zgłoszenia należy dołączyć:

1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2. projekt budowalny 3 egzemplarze;
3. oświadczenie o prawie do dysponowania działką na ktundefinedrej ma powstać obiekt objęty zgłoszeniem na cele budowlane;
4. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
5. dowundefinedd uiszczenia opłaty skarbowej.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat procedury budowy domu tylko na zgłoszenie.

Zgłoszenie a rozpoczęcie budowy

Mimo, że prawo znacznie ułatwia postawienie domu do 35 m², nie może to być też całkowita undefinedsamowolkaundefined. Przede wszystkim, należy pamiętać, że bez względu na wielkość budynku musimy zachować rozmaite wymogi wynikające z prawa budowlanego oraz innych przepisundefinedw.

W tym miejscu dowiesz się czym jest samowola budowlana.

Zgłoszenia budowy dokonać przed rozpoczęciem robundefinedt budowlanych, a do ich wykonywania można przystąpić po upływie 21 dni od dokonania zgłoszenia, jeżeli w tym czasie starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji (jest to tak zwana zasada milczącej zgody).

Instytucja zgłoszenia nie przewiduje wydawania przez organ aktu administracyjnego potwierdzającego możliwość rozpoczęcia robundefinedt. Samo milczenie i brak decyzji wyrażającej sprzeciw kończy postępowanie w sprawie wszczętej zgłoszeniem i uprawnia do podjęcia robundefinedt.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może jednak z urzędu, przed upływem terminu 21 dni, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia robundefinedt budowlanych.

W tym miejscu pisaliśmy o budowie domu letniskowego na obszarze Natura 2000.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.