Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w nowej ustawie deweloperskiej

Obecna ustawa deweloperska

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej ustawa deweloperska) ustawa ta regulowała zasady ochrony praw nabywcy, wobec ktundefinedrego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Dotychczasowa ustawa deweloperska miała zastosowanie do umundefinedw deweloperskiej w ramach, ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.

Powyższe oznacza to, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dla przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę.

Na początku był pomysł

Pomysłodawcą i wnioskodawcą ustawy ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (nowa ustawa deweloperska) jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw.

Przewiduje ona wiele zmian takich jak np. wprowadzenie do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowy rezerwacyjnej czy maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej.

W tym artykule skupię się na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakie są jego cel, głundefinedwne założenia oraz składka, ktundefinedra zgodnie z założeniami ma być uiszczana przez wszystkich deweloperundefinedw od każdego sprzedanego mieszkania.

Umowy ktundefinedre obejmie nowa ustawa deweloperska

Zgodnie z art. 2 nowej ustawy deweloperskiej przepisy ustawy stosuje się do umundefinedw zawartych między nabywcą a deweloperem, w ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do:

1. wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
2. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
3. przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
4. zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
5. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy ustawy stosuje się rundefinedwnież do umundefinedw zawartych między nabywcą a deweloperem, w ktundefinedrych deweloper zobowiązuje się do:

1. wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
2. przeniesienia własności lokalu użytkowego,
3. wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
4. przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego

- w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umundefinedw, o ktundefinedrych mowa w pkt. 1, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Z powyższego wynika, że nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie do:

• umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi (czyli umowa deweloperska),
• umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
• umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.

W ty miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, ktundefinedre nowa ustawa deweloperska wprowadzi.

Głundefinedwny cel funduszu

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma na celu zwiększenie ochrony nabywcundefinedw, czyli osundefinedb kupujących mieszkanie na rynku pierwotnych od deweloperundefinedw. Chodzi o sytuację, gdy deweloper w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego ogłosi swoją upadłość zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W tym miejscu dowiesz się więcej na temat upadłości dewelopera.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie gromadzić środki finansowe, pochodzące ze składek wpłacanych przez wszystkich deweloperundefinedw. Zatem wszyscy deweloperzy działający na polskim rynku deweloperskim czy tzw. pierwotnym rynku nieruchomości zobowiązani będą do ich opłacania, czyli tworzenie zasobundefinedw tego funduszu.

Zgromadzone środki finansowe mają być wypłacane w sytuacji, gdy deweloper nie będzie mundefinedgł zakończyć budowy w ramach prowadzonego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

W tym miejscu pisaliśmy o nowych instytucjach prawnych, ktundefinedre nowa ustawa deweloperska wprowadzi.

Prowadzenie i założenia funduszu

Zgodnie z założeniami nowej ustawy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, ktundefinedry zapewniać będzie obsługę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Środki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mają pochodzić:

• ze składek należnych od deweloperundefinedw odprowadzanych zgodnie z art. 48 projektu ustawy;
• z odsetek od środkundefinedw pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym oraz przychodundefinedw z lokat środkundefinedw Funduszu;
• z roszczeń;
• z wpływundefinedw z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera;
• ze środkundefinedw uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytundefinedw na rzecz Funduszu;
• z innych wpływundefinedw.

Zasilanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zasilany będzie przez składki płacone przez deweloperundefinedw. Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają być wpłacane przez deweloperundefinedw niezależnie od tego, czy będą oni prowadzić otwarty czy zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Nowa ustawa deweloperska przewiduje maksymalne składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wynosić będzie 1%.

Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka dewelopera wynosić ma 0,1 %. Rzeczywista wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw inwestycji finansowych, po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw.

Reasumując nowa ustawa deweloperska przewiduje maksymalne stawki składek na rzecz Funduszu. Szczegundefinedły w tym zakresie będą doprecyzowywane w rozporządzeniu.

Rodzaje mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych

Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środkundefinedw ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4. otwarty rachunek powierniczy.

Wyjaśnić należy, że każdy deweloper przed wprowadzeniem inwestycji do sprzedaży na umowach deweloperskich zawiera z określonym bankiem umowę o mieszkaniowych rachunku powierniczym.

Zatem nabywcy nie mają żądnego wpływu na wybundefinedr dewelopera w kwestii mieszkaniowe rachunku powierniczego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Każdy nabywca wpłaca cenę określoną w umowie deweloperskiej na wybrany przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla każdego nabywcy deweloper zakłada indywidualny mieszkaniowy rachunek powierniczy, niezależnie od tego, ktundefinedrego rodzaju mieszkaniowy rachunek powierniczy został wybrany przez dewelopera.

Indywidualny mieszkaniowy rachunek powierniczy nabywcy powinien być podany w umowie deweloperskiej.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych.

Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Składki deweloperskie mają być ewidencjonowane przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, ktundefinedry będzie prowadzić ewidencję w systemie teleinformatycznym. Ewidencja taka ma być nazywana Ewidencją Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Ewidencjonowane będą także dane i informacje o nabywcach zgodnie z 50 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 20 maja 2021 roku. Zgodnie z tym przepisem w ewidencji są gromadzone następujące dane i informacje o nabywcach:

1. imię (imiona) i nazwisko,
2. numer PESEL, a jeżeli numer PESEL nie został nadany undefined data urodzenia, seria, numer i nazwa dokumentu potwierdzającego tożsamość oraz nazwa państwa, ktundefinedre wydało ten dokument,
3. adres korespondencyjny i zameldowania,
4. adres poczty elektronicznej, o ile taki posiada,
5. data zgonu

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej.

Kiedy powstaje wymagalność składki na fundusz

Zgodnie z nową ustawą deweloperską deweloper będzie opłacać składki od każdego sprzedanego mieszkania.

Podstawą wyliczenia wysokości składki na fundusz ma być wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją np. umowy deweloperskiej. Składka stanowi iloczyn stawki procentowej tj. 1% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 0,1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz

• wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo
• wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera undefined w przypadku określonym w art. 32 ust. 4. ustawy.

Składka ma być należna od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składka przekazywana ma być na Fundusz bez zwrotnie, czyli wpłacone nie będą podlegać żadnych zwrotom. Deweloper dokonywać ma wyliczenia wysokości składki należnej na Fundusz i wpłacać ją ma do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę i nie pundefinedźniej niż przed wypłatą środkundefinedw na rzecz dewelopera.

Następnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie odprowadzał tę składkę od Funduszu w terminie 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie pundefinedźniej niż przed wypłatą środkundefinedw na rzecz dewelopera.

Wysokość składki ma być wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domundefinedw jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

W tym miejscu dowiesz się więcej o roli bankundefinedw w inwestycjach deweloperskich na podstawie nowej ustawy.

Wypłata środkundefinedw z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku wprost przewiduje wypłatę środkundefinedw z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na rachunek nabywcy ma następować między innymi w przypadkach:

• upadłości dewelopera,
• skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy,
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy undefined niezależnie od tego czy będzie otwarty czy zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Wypłatą środkundefinedw z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zajmować by się miał Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Wypłata miałaby nastąpić po uzyskaniu informacji od banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W tym miejscu pisaliśmy o klauzulach abuzywnych w umowach deweloperskich.

Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej

Co do zasady to ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wchodzi w życie w terminie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w art. 81 nowej ustawy deweloperskiej.

W dniu 30 czerwca 2021 roku dokonano ogłoszenia tejże ustawy w Dzienniku Ustaw. Zatem ustawa ta wchodzi w życie 1 lipca 2022 roku.

Tutaj znajdziesz wszystkie informacje na temat cesji umowy deweloperskiej.

Okres przejściowy, kombinacje i skutki nowej ustawy

Jeżeli przed 1 lipca 2022 roku zawarto chociażby jedną umowę deweloperską w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego to zastosowanie będzie miała ustawa deweloperska.

Idąc dalej jeżeli w stosunku do tych umundefinedw nie nastąpi przeniesienia prawa własności do dnia 1 lipca 2024 roku wundefinedwczas rundefinedwnież zastosowanie będzie miała ustawa deweloperska.

Ustawodawca nie wprowadził tutaj żadnego ograniczenia czasowego. Zatem, zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Z powyższego wynika, że do tak zdefiniowanych umundefinedw deweloperskich należy stosować przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej bez żadnych ograniczeń czasowych.

W tym miejscu przeczytasz o odbiorze mieszkania w kontekście oddania budynku do użytkowania.

A jakie skutki na rynku pierwotnym pojawią się po wejściu w życie przepisundefinedw dotyczących Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego? Najważniejszy undefined będzie drożej. Obciążenie składką deweloperundefinedw niewątpliwie odbije się na cenie mieszkań.

Ponadto, prawdopodobnie, będzie bezpieczniej. W teorii wygląda to dobrze. Jeśli już, uwzględniając powyższe kombinacje, kupimy mieszkanie objęte ochroną nowej ustawy deweloperskiej, to na pewno będziemy mieli większą ochronę finansową. A przez to trochę mniej stresu.

W tym miejscu dowiesz się czy zakup mieszkania undefinedwirtualnegoundefined od dewelopera jest bezpieczny.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.