Księga wieczysta nieruchomości
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, a także dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Księgi wieczyste stanowią uszeregowany i publiczny zbiundefinedr praw i ograniczeń dla danej nieruchomości. Najważniejszym celem ich prowadzenia jest zapewnienie jak najdalej posuniętego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.
Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, ktundefinedry przedstawia stan prawny nieruchomości. Jego definicja jest zawarta w ustawie o informatyzacji działalności podmiotundefinedw realizujących zadania publiczne.
Według tego przepisu rejestrem publicznym jest rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisundefinedw ustawowych.
KW online
Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały ksiąg wieczystych. Do niedawna księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste wspundefinedłpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych.
Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w specjalnym systemie informatycznym, ktundefinedry undefined jak to zwykle rejestr publiczny undefined jest jawny.
Jeśli znasz numer księgi wieczystej, możesz się zapoznać z jej treścią, korzystając ze strony internetowej https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.
Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Wydruki treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej nie mają mocy dokumentundefinedw wydawanych przez sąd.
Zasady prawne związane z KW
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że kupując nieruchomość od osoby, ktundefinedra jest właścicielem wpisanym w księdze wieczystej, mimo że w rzeczywistości nią nie jest (o czym nie wiedzieliśmy w trakcie nabywania nieruchomości), jesteśmy pod pewną ochroną tej rękojmi.
Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)undefined.
Uwaga, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa jednak przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- prawu dożywocia;
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
- służebnościom przesyłu.
Domniemanie zgodności ze stanem prawnym polega na tym, że przyjmuje się, iż stan zapisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością.
Księgi wieczyste są jawne. Oznacza to, że każdy może przeglądać księgę wieczystą (poza jej aktami). W związku z powyższym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej. Zasada jawności formalnej nie rozciąga się jednak na akta księgi. Możliwość przeglądania akt księgi wieczystej należy tylko do osoby, ktundefinedra wykaże się interesem prawnym.
Zasada pierwszeństwa praw wpisanych polega na tym, że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi.
W tym miejscu dowiesz się więcej na temat posiadania na przykładzie nieruchomości
Stan prawny nieruchomości
Nieruchomości mogą być przedmiotem praktycznie każdego obrotu prawno-gospodarczego, można je bowiem sprzedać, darować, zapisać w testamencie, a nawet obciążyć hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym. Kluczowe w tym zakresie jest jednak ustalenie właściciela lub co najmniej posiadacza określonej działki, budynku lub mieszkania.
Większość nieruchomości w Polsce posiada własną księgę wieczystą, w ktundefinedrej można odnaleźć szereg ważnych informacji. Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych, prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła undefinedjedna księga wieczysta undefined jedna nieruchomośćundefined, odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, ktundefinedre stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.
Z brzmienia regulacji art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w powiązaniu z art. 3 ust. 1 tej ustawy można wywieść pierwszoplanowe znaczenie księgi wieczystej dla organundefinedw prowadzących ewidencję gruntundefinedw, w zakresie, w jakim ewidencja ta winna odzwierciedlać stan prawny nieruchomości. Stanowiska tego nie zmienia fakt, że zarundefinedwno ustawa z 1989 r. undefined Prawo geodezyjne i kartograficzne jak i rozporządzenie wykonawcze wymieniają rundefinedwnież inne źrundefineddła informacji o właścicielach nieruchomości (np. ewidencja gruntundefinedw).
Źrundefineddła te, ze względu na domniemania związane z treścią księgi wieczystej, nie są jednak jej rundefinedwnorzędne, a decydująca rola księgi wieczystej wynika właśnie z treści przywołanych przepisundefinedw wspomnianej ustawy i domniemań związanych z jej treścią.
W tym miejscu dowiesz się, jak wykreślić prawo dożywocia z KW
Aktualizacja stanu prawnego w księdze wieczystej
Obowiązujące obecnie procedury nie przewidują automatycznej aktualizacji ksiąg wieczystych obejmującej zmianę właściciela odziedziczonej nieruchomości. Dlatego też w dziale II ksiąg wieczystych często figurują dane zmarłej osoby. Niemniej, wpis z danymi osoby zmarłej figurujący w księdze wieczystej nie stanowi dużego problemu.
Brak aktualnego wpisu właściciela wymusza jednak przedstawienie notariuszowi odpowiednich dokumentundefinedw. Dlatego spadkobiercy powinni na bieżąco aktualizować treść księgi wieczystej, zgodnie z obowiązującymi regulacjami.
W tym miejscu warto wskazać, że notariusz nie posiada kompetencji do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej, jeśli został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym. W takiej sytuacji to spadkobierca zobowiązany jest do samodzielnego złożenia wniosku o dokonanie aktualnego wpisu dotyczącego własności. Własność nieruchomości nie zależy od takiego wpisu, gdyż posiada on jedynie charakter deklaratoryjny.
Spadkobiercy powinni jednak szybko złożyć wniosek dotyczący aktualizacji stanu prawnego. To samo należy zrobić w przypadku zmiany właściciela po prawomocnym postanowieniu sądu o nabyciu spadku.
Preferencyjne opłaty dla spadkobiercundefinedw
Spadkobiercy dziedziczący nieruchomość w spadku mogą liczyć na preferencyjną opłatę za wniosek o wpis do księgi wieczystej w wysokości 150 zł.
Jest to ukłon ustawodawcy wobec spadkobiercundefinedw, bowiem w przypadku zwykłego wniosku o wpis do księgi wieczystej opłata ta wynosi 200 zł.
Tutaj pisaliśmy, jak wykreślić służebność z KW
Uwaga na wysokie kary
Jeżeli sąd wieczystoksięgowy stwierdzi, że spadkobierca nie zadbał o wpis swojego prawa własności, może ukarać opieszałą osobę. Sąd wieczystoksięgowy ma bowiem możliwość przymuszenia nowego właściciela nieruchomości do zaktualizowania stanu prawnego. Grzywna nakładana w celu skłonienia nowego właściciela do ujawnienia prawa własności wynosi od 500 zł do 10 tys. zł.
Na postanowienie o nałożeniu takiej grzywny można złożyć zażalenie. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wskazuje także, że po ujawnieniu nowego właściciela w księdze wieczystej, niezapłacona grzywna może zostać umorzona w całości lub części.
Trzeba rundefinedwnież pamiętać, że spadkobierca ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody dla osundefinedb trzecich (związane z nieaktualnością wpisu prawa własności) dopundefinedki odpowiedni wniosek o nowy wpis nie zostanie złożony. Zgodnie bowiem z treścią art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Tutaj pisaliśmy o tym, czym numery KW stanowią dane osobowe
W księdze widnieje zmarły właściciel undefined czy to przeciwskazanie do sprzedaży nieruchomości?
Zgodnie z treścią art. 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis może nastąpić, gdy osoba, ktundefinedrej prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami.
Z brzemienia powołanego przepisu wynika, że zmarły figurujący jako właściciel w księdze wieczystej nie stanowi przeszkody uniemożliwiającej zakup nieruchomości. Najistotniejszą kwestią jest to, czy sprzedający może wykazać swoje prawo do nieruchomości. Od tego zależy bowiem następstwo prawne kupującego, ktundefinedre jest podstawą do ostatecznego wpisu nowego właściciela w dziale drugim.
W tym miejscu przeczytasz o stanie prawnym nieruchomości
Jak wykazać przysługujące spadkobiercy prawo własności do nieruchomości?
Wykazanie przysługującego spadkobiercy prawa własności do nieruchomości wymaga odwołania do treści Kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzemieniem art. 1027 k.c., względem osoby trzeciej, ktundefinedra nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.
Ważne! Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia mają jedynie charakter deklaratoryjny. Mimo to stanowią one wyłączne dowody praw wynikających z dziedziczenia w stosunkach między spadkobiercą a osobą trzecią, ktundefinedra nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia. Spadkobierca nie może udowodnić swojego statusu przy użyciu innych dowodundefinedw.
Uwzględniając powyższe, wykazanie praw przysługujących spadkobiercy może nastąpić wyłącznie w oparciu o akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Dokumenty te będą niezbędne do sporządzenia umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Potencjalny kupujący może żądać ich przedłożenia przed zawarciem umowy. Przed wizytą u notariusza spadkobierca powinien upewnić się, że posiada oryginał jednego z dwundefinedch wymaganych prawem dokumentundefinedw. Warto pamiętać, że w przypadku małoletnich ich przedstawiciel ustawowy powinien mieć zgodę sądu na sprzedaż wspundefinedlnego majątku.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
