Ścianki działowe w lokalu mieszkalnym. Czy stawianie i burzenie wymaga pozwolenia? Dość bogate orzecznictwo.

Jest wiele powodów, dla których chcemy zmienić układ mieszkania. Zanim jednak zaczniesz remont mieszkania warto się zastanowić nad formalnościami, czy zakres planowanych robót należy zgłosić do urzędu lub uzyskać pozwolenie na ich dokonanie.


O czym przeczytasz?

Przebudowa

Zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 roku prawa budowlanego przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego.

Z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Remont

Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 roku prawa budowlanego przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

W tym miejscu przeczytasz o remontach w mieszkaniu w kontekście regulaminów wspólnot.

Przebudowa a remont

W odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, przesunięcie jej bądź usunięcie nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawa budowlanego.

Zmieniając jedynie wewnętrzny wygląd pomieszczeń w żadnej mierze nie zmienia ono bowiem rzeczywistych parametrów użytkowych lub technicznych całości budynku, nie wpływa na jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczbę kondygnacji itp. Innymi słowy - przebudowa oznacza zmianę układu funkcjonalnego istniejącego obiektu budowlanego, jak i zmianę sposobu użytkowania danego obiektu.

Podkreślić należy, że przebudowa stanowi szczególny rodzaj wykonywania robót budowlanych. Mają one m.in. doprowadzić do zmiany parametrów użytkowych (np. powiększenie liczby pomieszczeń) lub technicznych (np. zwiększenie przepustowości instalacji) istniejącego obiektu budowlanego.

W tym miejscu przeczytasz o adaptacji strychu w kamienicy i aspektach prawnych.

Dlaczego ich rozróżnienie jest takie ważne?

Roboty budowlane polegające na wyburzeniu istniejących ścian działowych i powstaniu nowych, o ile nie ingerują w ściany nośne, nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.

W związku z tym w tym zakresie brak było podstaw do ingerencji organów nadzoru budowlanego (por. wyrok NSA z 25 lutego 2016 r., II OSK 1581/14; wyrok NSA z 25 stycznia 2013 r., II OSK 627/12; wyrok NSA z 4 marca 2010 r., II OSK 493/09).

Jak wskazano powyższe, w tej kwestii wielokrotnie wypowiadał się Naczelny Sąd Administracyjny.

Inne bardzo istotne wyroki

Warto przywołać ocenę Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartą w uzasadnieniu wyroku z dnia z dnia 15 października 2019 roku o sygnaturze akt II OSK 2847/17 „roboty budowlane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu nie można zakwalifikować jako przebudowy (por wyrok NSA z 25 stycznia 2013 r. II OSK 627/12). Przy czym podkreślenia wymaga, że identyczne prace należy traktować odmiennie w zależności jakiej ściany dotyczą. Oczywistym jest, że roboty odnoszące się do ściany nośnej stanowią ingerencje w konstrukcję budynku i stanowią przebudowę. Natomiast jako przebudowy w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie można zakwalifikować przesunięcia ścianki działowej.”

Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 kwietnia 2019 roku w sprawie o sygnaturze akt II SA/Gd 662/18 uznał, że „Wykonanie robót budowlanych polegających na postawieniu wewnątrz budynku ścianki działowej z płyt gipsowo-kartonowych, a także jej przesunięcie bądź usunięcie - w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które niewątpliwie ingerują w konstrukcję obiektu - nie może zostać uznane za przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, gdyż w żaden sposób nie dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu.”

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 stycznia 2018 roku w sprawie o sygnaturze akt II OSK 750/16 wyjaśnił, że „choć postawienie ścianki powoduje wydzielenie dodatkowej powierzchni w mieszkaniu, to fakt ten nie decyduje o kwalifikacji robót jako przebudowy, bowiem przesłanka "powiększenia liczby pomieszczeń" musi odnosić się do obiektu, nie zaś do lokalu mieszkalnego. Przedmiotowa ściana nie powoduje natomiast przestrzennego wydzielenia w budynku samodzielnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. Powyższe okoliczności wskazują więc, że sporna ściana jest ścianą działową, a nie nośną.”

W tym miejscu warto jeszcze powołać wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2014 roku w sprawie o sygnaturze akt II OSK 1033/13, w którym Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że „Wydzielenie pomieszczenia wraz z realizacją instalacji wodnokanalizacyjnej, grzewczej i elektrycznej uznać należy za przebudowę budynku, która wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.”

Zgoda spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli wykonywane przez nas prace ingerują w części wspólne czy konstrukcje budynku wymagają uzyskania zgody spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej, a także poinformowania odpowiednich urzędów.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

W przypadku dysponowania prawem własności zgoda spółdzielni nie jest wymagana do wyburzenia ściany działowej, dopóki ta znajduje się wewnątrz lokalu i nie należy do części wspólnej. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest to kwestia sporna, ponieważ prawnym właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia.

W tym miejscu przeczytasz o prawnych aspektach remontu nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu funkcjonuje analogicznie do prawa własności i nie powinno być nadmiernie ograniczane.

Zgoda spółdzielni oraz wspólnoty każdorazowo jest wymagana, jeżeli ingerencja ma dotyczyć części wspólnych budynku. Należy jednak pamiętać, że wspólnota, czy spółdzielnia może być stroną postępowania „budowlanego”, ze względu na definicję obszaru oddziaływania obiektu.

Tutaj przeczytasz o możliwościach wymiany drzwi balkonowych i odpowiednich zgodach.

Uwaga na kontrolę nadzoru budowlanego

Właścicielem lokali mieszkalnych wydaje się, że we własnej nieruchomości mogą przeprowadzić roboty budowlane, jakie im tylko przyjdą im do głowy. To błąd, który może ich kosztować wiele stresu, a nawet pieniędzy.

Prawo budowlane wyznacza wiele reguł oraz wiążących wytycznych, których przekroczenie zwane jest samowolą. Konsekwencją samowolnych prac bywa często zlecenia na koszt właściciela wykonania ekspertyzy, a niekiedy w przypadku wykonania robót niezgodnie z warunkami technicznymi, przywrócenie do stanu poprzedniego.

Rzeczoznawcy budowlani wykonują rocznie wiele ekspertyz na zlecenie powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego, co jest bardzo częstą praktyką w zakresie oceny robót budowlanych wykonanych w mieszkaniu zawierającej ocenę prawidłowości ich wykonania, z uwzględnieniem ich zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Uwaga na zabytki

W związku z powyższym osoba, której przysługuje prawo własności do lokalu mieszkalnego, w którym planuje wykonanie wyżej wymieniony robót nie musi uzyskiwać pozwolenia na dokonanie takich robót, ani nie musi dokonywać zgłoszenia takich robót w odpowiednim urzędzie. Powyższe nie dotyczy lokali mieszkalnych w budynkach objętych rejestrem zabytków.

Jeśli posiadasz lokal mieszkalny w budynku, który wpisany jest na rejestr zabytków to pamiętaj, że przed rozpoczęciem remontu należy wszystkie prace remontowe uzgodnić z odpowiednim konserwatorem budynków.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat możliwości remontu w budynku z rejestru zabytków.

Co z tą kuchnią?

Reasumując, jeśli remont w lokalu mieszkalnym polegać ma na wyburzeniu istniejących ścianek działowych i powstaniu nowych ścianek działowych, a także ich przesunięciu to takie prace nie stanowią przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawa budowlanego.

Pamiętać jednak należy, że najważniejsze są szczegóły planowych remontów. Zatem jeśli remont ma polegać ma m.in. na połączeniu kuchni z salonem to tutaj wchodzić będą dodatkowe wymogi techniczne jakie powinno spełniać pomieszczenie, w którym znajduje się kuchnia.

Zwłaszcza, jeśli łączenie kuchni i salonu odbywać się będzie w taki sposób, że planuje się przenieść kuchnię do salonu. Wymogi techniczne określone są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jeśli planujesz remont polegający na przeniesieniu kuchni do salonu, to mając na uwadze wymogi techniczne jakim powinno odpowiadać pomieszczenie w których znajduje się kuchnia, rekomenduje się skonsultowanie z architektem posiadającym odpowiednie uprawnienia w tym zakresie.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement