Zryczałtowany podatek od przychodundefinedw ewidencjonowanych na pierwszy rzut oka wydaje się idealnym rozwiązaniem dla osundefinedb uzyskujących wpływy z najmu. Niskie stawki podatkowe undefined 8,5 proc. oraz 12,5 proc. dla tych, ktundefinedrych przychundefinedd z najmu przekroczył 100 tys. zł rocznie undefined oraz duża prostota rozliczenia. Ale jak to bywa w rozliczeniach podatkowych, diabeł tkwi szczegundefinedłach.
W ryczałcie nie ma kosztundefinedw
Przede wszystkim podatek zryczałtowany pobierany jest od przychodundefinedw. To oznacza, że nie można zredukować zobowiązania podatkowego dzięki kosztom, bo te po prostu fiskusa nie interesują. Nie można odliczyć ani kosztundefinedw nabycia (czyli zastosować amortyzacji podatkowej), ani odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego, jeśli wzięliśmy taki na zakup mieszkania, ktundefinedre wynajmujemy, czy też wydatkundefinedw na jego wyposażenie.
To sprawia, że nie w każdym przypadku ryczałt będzie opłacalny mimo pozornie niskich stawek. Te stawki obejmują bowiem całość przychodu. Jeśli więc ktoś uzyskuje z najmu mieszkania 1 tys. zł miesięcznie, to od każdego czynszu będzie musiał zapłacić 85 zł miesięcznie podatku, bez względu na poniesione i ponoszone wydatki.
Wysokość kosztundefinedw ma znaczenie
Trzeba pamiętać, że w grę wchodzi nie tyle to, czy mamy koszty związane z wynajmem, ale przede wszystkim ich wysokość. Weźmy na przykład kwestię amortyzacji. Wyobraźmy sobie, że wynajmujemy mieszkanie, kupione za 300 tys. zł. Z tego powodu przysługuje nam amortyzacja na poziomie 1,5 proc. rocznie. Czynsz za lokal wynosi 1,5 tys. zł miesięcznie, co daje nam 18 tys. zł rocznych przychodundefinedw. Przy rozliczeniu na zasadach ogundefinedlnych (bez uwzględnienia ulg itd.) możemy od takiego przychodu odjąć amortyzację, czyli w tej sytuacji 4,5 tys. zł. To oznacza, że dochundefinedd do opodatkowania wynosi 13,5 tys. zł, czyli przy stawce podstawowej w wysokości 17 proc. będzie to 2 295 zł podatku. Jeśli jednak skorzystamy z ryczałtu, to podatek wyniesie 1530 zł. A wiec mimo amortyzacji ryczałt jest bardziej opłacalny.
Jednak jeśli spełniamy warunki do zastosowania stawki indywidualnej (a więc mieszkanie na wynajem zostało kupione na rynku wtundefinedrnym po co najmniej 5 latach użytkowania i dokonaliśmy w nim remontu, na ktundefinedry wydaliśmy 30 proc. wartości początkowej (czyli 90 tys. zł), to sytuacja wygląda już nieco inaczej. Wtedy można zastosować nawet 10-proc. roczną stawkę amortyzacji, co sprawia, że podatku na zasadach ogundefinedlnych byśmy nie zapłacili w ogundefinedle.
Oczywiście, tak duże remonty, ktundefinedre pozwalają zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, nie są zbyt częste. O wiele częstsze są stosunkowo proste prace, związane np. z malowaniem mieszkania czy zakupem wyposażenia. Wydatki z tym związane także stanowią koszt podatkowy. Jeśli na przykład kupiliśmy do mieszkania lodundefinedwkę za 3 tys. zł, łundefinedżko za 2 tys. zł i wydaliśmy 5 tys. zł na malowanie, wtedy możemy te wydatki odliczyć od przychodu, co sprawi, że do opodatkowania zostanie 8 tys. zł, zaś podatek przy stawce 17 proc. wyniesie 1 360 zł.
Inne dochody też się liczą
Jeszcze ważniejszym czynnikiem przy ewentualnym wyborze ryczałtu jest wysokość innych dochodundefinedw. Trzeba pamiętać, że przy rozliczeniach na zasadach ogundefinedlnych dochundefinedd uzyskany z najmu (choć undefined jak wspominaliśmy undefined pomniejszony o koszty) doliczany jest do innych dochodundefinedw i od całości naliczany jest podatek. Jeśli wskutek doliczenia przychodundefinedw z najmu nasze dochody łączne do opodatkowania przekroczą 85 528 zł i wpadniemy w drugi prundefinedg, ze stawką 32 proc., wtedy ryzykujemy wyższym podatkiem.
Weźmy przykład tego mieszkania za 300 tys. zł, ktundefinedre amortyzujemy stawką 1,5 proc. Przychundefinedd roczny to 18 tys. zł, koszt wynikający z amortyzacji to 4,5 tys. zł. Ale ponieważ inne dochody mamy wysokie, to w efekcie od całości dochodundefinedw z najmu zapłacimy 32-proc. stawkę. Wundefinedwczas podatek od 13,5 tys. zł wyniesie 4 320 zł. Przy ryczałcie byłoby to niezmiennie 1530 zł.
Podobnie byłoby w przypadku, gdybyśmy nie stosowali amortyzacji, ale wydali 10 tys. zł na wyposażenie i malowanie. Nawet wtedy podatek wynosiłby 2560 zł, gdyby cały dochundefinedd został objęty stawką 32-proc.
Przy ryczałcie ulg jest niewiele
Jest jeszcze jeden element, ktundefinedry może sprawić, że ryczałt nie będzie opłacalny undefined chodzi o ulgi. Przy ryczałcie tych ulg jest niewiele i na dodatek są to te same pozycje, ktundefinedre możemy odliczyć od podatku dochodowego. Na przykład jedną z ulg, z jakich można skorzystać, jest ulga internetowa (odliczenie 760 zł na internet). Tyle że z tej ulgi zapewne skorzystamy przy rozliczeniu na zasadach ogundefinedlnych, a tego samego kosztu drugi raz odliczyć nie można.
Podobnie jest z darowiznami na rzecz organizacji pożytku publicznego czy religijnych, wpłaty na IKZE czy wydatki na rehabilitację czy na termomodernizację. Ta ostatnia ulga z punktu widzenia wynajmujących wydaje się interesująca, bo maksymalna wartość odliczenia to aż 53 tys. zł na podatnika. Ale dotyczy wyłącznie właścicieli budynkundefinedw jednorodzinnych, więc można ją zastosować do obniżenia podatku zryczałtowanego, jeśli wynajmujemy dom.
Innych ulg nie ma, nie można więc obniżyć podatku dzięki uldze na dzieci, ani też nie ma kwoty wolnej. Oczywiście, to nie ma znaczenia, jeśli mamy inne dochody i tamte rozliczamy na zasadach ogundefinedlnych, a wyłącznie wpływy z najmu rozliczamy podatkiem zryczałtowanym. Ale jeśli np. nasz małżonek nie pracuje, posiadamy dzieci, a dochody z najmu są uzupełnieniem naszej pensji, wundefinedwczas może się okazać, że jednak mimo wszystko warto skorzystać z rozliczeń na zasadach ogundefinedlnych.
