Co można zrobić kiedy nasz sąsiad zdecydował się na pomalowanie elewacji domu czy budynku na kolor nieodpowiadający naszemu poczuciu estetyki? A może naraził na szwank harmonię krajobrazowej ferii? Czy każda zmiana koloru elewacji jest zgodna z prawem czy jednak istnieją jakieś ograniczenia?
Czy istnieje regulacja prawna umożliwiająca zmuszenie sąsiada do zmiany?
Przede wszystkim należy pamiętać że "prawo sąsiedzkie" może mieć wiele defenicji. Od zbioru reguł obyczajowych, niepisanych, bazująch na podstawowych normach społecznych wynikających z dorobku kulturowego, po akty prawa miejscowego. Dalsze rozważania będę opierać o dość ogundefinedlne reguły polskiego prawa cywilnego, ktundefinedre zawiera stary i dobry Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 144 KC właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych.
Jak to zwykle bywa w przepisach prawa, im ogundefinedlniej i nieostro, tym więcej pytań i niejasności. Co miał ustawodawca na myśli pisząc przeciętna miara? A może ktoś wie co to znaczy społeczno-gospodarcze przeznaczenie? Już samo prawo własności w swej definicji potrafi mocno skomplikować życie. Wyprzedzając kolejne pytania, niestety, w obowiązującym stanie prawnym, nie ma konkretnego zapisu, ktundefinedry pozwalałby skutecznie zmusić sąsiada do przemalowania jego domu. Nawet jeżeli kolor undefinedrazi w oczyundefined. Nie oznacza to jednak, że system prawny pazbawia nas jakichkolwiek możliwości walki z brzydotą.
W kodeksie cywilnym znajduje się jedno z najszerszych przysługujących nam praw, określane jako prawo własności. Prawo to pozwala właścicielowi na korzystanie i rozporządzanie rzeczą z wyłączeniem innych osundefinedb. Oznacza to, że jako właściciel może korzystać z maksimum uprawnień względem rzeczy. Może on czynić ze swoją własnością wszystko to, co nie jest sprzeczne z prawem, zasadami wspundefinedłżycia społecznego oraz społeczno undefined gospodarczym przeznaczeniem prawa. Powyższe może oznaczać, że każdy ma prawo do wyboru takiego koloru elewacji swojego domu, jaki jest zgodny z jego poczuciem estetyki i upodobaniami. Teoretycznie "święte" prawo własności sięga wiele dalej niż tylko do wyboru koloru elewacji. Niemniej, przywołany art. 144 KC jest pewnym ograniczenie tego prawa, a jednocześnie orężęm dla innych.
Immisje undefined co to takiego?
Już wiadomo, że właściciel nieruchomości ma prawo do wyłącznego korzystania z należącego do niego gruntu, budynku, mieszkania. Warunkiem jest jednak, aby korzystanie to nie powodowało uciążliwości po stronie sąsiadundefinedw. Takie uciążliwości nazywane są immisjami.
Immisje należy rozumieć jako oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą.
Można rozrundefinedżnić immisje pośrednie oraz bezpośrednie. Są immisje materialne - czyli takie, ktundefinedre oddziałują na zmysły człowieka. Taką immisją może być np. przenikające na sąsiednią nieruchomość zapachy, ciecze, hałas. Do niematerialnych należą natomiast takie immisje, ktundefinedre mają negatywny wpływ na psychikę człowieka. To sytuacje, ktundefinedre wywołują u nas lęk, obawy, dyskomfort. Nadal ciężko jednak do immisji zaliczyć koloru elewacji sąsiada, choć ten wpływ na psuchikę być punktem zaczepienia.
Przepis art. 144 kodeksu cywilnego określa granice dopuszczalnych oddziaływań pośrednich na nieruchomości sąsiednie, granice te wyznacza "przeciętna miara", wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych. Przekroczenie tak ustalanej przeciętnej miary prowadzi do niedozwolonego naruszenia prawa własności sąsiada i jest działaniem bezprawnym.
W przypadku immisji zakazanych zgodnie z wyżej przytoczonym ich podziałem, właściwej ochrony można dochodzić na podstawie art. 222 undefined 2 KC poprzez wytoczenie powundefineddztwa o przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń poprzez powstrzymanie się od immisji, ktundefinedre zakłundefinedcają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiedniej.
Jak to widzą polskie sądy?
Większość sądundefinedw w orzeczeniach wskazuje, że pośrednie oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość zabronione będzie dopiero wtedy, gdy się wykaże nie sam fakt immisji, lecz to, że przekraczają one przeciętną miarę przyjętą w społeczeństwie, z punktu widzenia kryteriundefinedw obiektywnych, nie zaś przekonania samego poszkodowanego. Przyjęcie przez ustawodawcę takiego rozwiązania jest uzasadnione względami praktycznymi, ponieważ immisje pośrednie są zjawiskiem powszechnym, niemożliwym do całkowitego wyeliminowania, a ich źrundefineddłem nie jest bezprawne naruszenie prawa własności, lecz działania dokonywane na własnej nieruchomości (wyrok SO w Olsztynie z dnia 21.02.2019r. IX Ca 1130/18, Lex nr 2636439).
Pomalowanie budynku zdaje się nie przekraczać granic przeciętnej miary zakłundefinedceń, wynikających ze społeczno undefined gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i ze stosunkundefinedw miejscowych. Z kolei jedną z najczęściej podnoszonych przez osoby pozostające w relacjach sąsiedzkich jest immisja dotycząca dokuczliwego hałasu.
Z pewną pomocą w szukaniu drogi na dochodzenie roszczeń przychodzi Sąd Najwyższy i doktryna prawnicza. Już w 1975 roku, Sąd Najwyższy w jednej z uchwał stwierdził, że immisje pośrednie to jedynie szkodliwy skutek działań właściciela wykonującego przysługujące mu uprawnienia właścicielskie, nie zaś celowe jego działanie mające na celu naruszenie cudze prawo własności. Należy wyrundefinedżnić immisje materialne oraz niematerialne. Te pierwsze są oddziaływaniem polegającym na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materialnych, jak pyły, gazy, zapachy lub pewnych sił, jak wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne. Oddziałują one na podstawowe zmysły ludzkie, z wyjątkiem wzroku. Immisje niematerialne oddziałują zaś wyłącznie sferę psychiczną człowieka, najczęściej poprzez zmysł wzroku, obrażając odczucia estetyczne lub moralne, bądź wywołując uczucie zagrożenia, stanowiąc naruszenie dundefinedbr osobistych właściciela nieruchomości sąsiedniej. (uchw. SN z 4.3.1975 r., III CZP 89/74, uchw. SN z 21.3.1984 r., III CZP 4/84).
Ponadto, w kilku orzeczeniach SN stwierdził jednoznacznie, że jak jak ktoś wzniundefinedsł budynek nawet zgodnie z pozwoleniem na budowę, to nie oznacza to automatycznie braku możliwości wystąpienia immisji. Nie można jednak wystąpić z roszczeniem o dokonanie rozbiundefinedrki tego obiektu budowlanego (wyr. SN z 16.12.1992 r., I CRN 188/92 oraz wyr. SN z 18.6.1998 r., II CKU 6/98). Niestrudno zgodzić się z sądem, że takie rządanie byłoby zbyt daleko idące. Jednak komentujące tę materię autorytety prawnicze stwierdziły, że można domagać się dokonania pewnych prac jak np. montażu anteny na nieruchomości wyjściowej, montażu oświetlenia, czy zmiany koloru tynku. Nie ma tu mowy o bezpośrednim sąsiedzwie, choć wydaje się oczywiste, że oddziaływanie na innego człowieka ma miejsce przy permanentnym kontakcie, choćby wzrokowym.
Czy powyższe jest wystarczające do skutecznego zmuszenia sąsiąda do zmiany koloru? Wszystko zależy od konkretnego przypadku, ale na pewno - mając taki argument i dobrze przedstawione dowody - nie można stwierdzić, że to niemożliwe.
Co na to z ustawa krajobrazowa?
Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. ustawa krajobrazowa), wskazuje, że w planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb kolorystykę obiektundefinedw budowlanych oraz pokrycie dachundefinedw. Podstawę do takiego postanowienia planu daje konieczność ochrony ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 15 ust. 2 pkt 2 wskazanej ustawy) oraz walorundefinedw architektoniczno-krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 2). Wprowadzenie zakazu używania w nowoprojektowanych budynkach materiałundefinedw budowlanych o niskim standardzie oraz odblaskowych, fosforyzujących i refleksyjnych nie stanowi nieuprawnionej ingerencji organundefinedw planistycznych w prawa do wyboru materiałundefinedw budowlanych.
Organ planistyczny nie narzuca w powyższym rozwiązaniu stosowania określonego rodzaju materiału wykończeniowego, a ma prawo w świetle wyżej wskazanych przepisundefinedw ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykluczyć materiały, ktundefinedre zastosowane w obiektach budowlanych negatywnie wpływają na ład przestrzenny i walory architektoniczno - krajobrazowe obszaru objętego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok NSA z dnia 24.02.2017r., III OSK 1558/15).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z tym, jeżeli z planu miejscowego nie wynikają ograniczenia dotyczące kolorystyki obiektundefinedw budowlanych, społeczno undefined gospodarcze przeznaczenie nieruchomości określa każdorazowo plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje administracyjne. Plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego (czyli obowiązującego na terenie, ktundefinedry podlega pod dany samorząd), uchwalany przez radę gminy (lub miasta, w przypadku większych ośrodkundefinedw), ktundefinedry wskazuje kierunki rozwoju danej miejscowości lub obszaru, określa zasady dbania o ład przestrzenny i decyduje o zasadach ochrony zabytkundefinedw, przyrody itd. Więcej o planie zagospodarowania przestrzennego tutaj.
Z uwagi na przysługujące właścicielom prawa własności, może być ciężko zmusić kogoś do określonego zachowania się na jego nieruchomości, także do wskazania koloru jakim ma pomalować ściany swojego domu. Jednakże, nawet nie zważając na reakcje sąsiadundefinedw, przed przystąpieniem do zmiany koloru elewacji warto zapoznać się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i sprawdzić, czy nie jesteśmy przez niego ograniczenie w swoim wyborze, bowiem plan miejscowy może zakazać korzystania z niektundefinedrych kolorundefinedw.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest w urzędzie miasta lub gminy w wydziale budownictwa i architektury. Do jego wglądu ma każdy zainteresowany. Możemy też złożyć wniosek o wydanie wyrysu i wypisu z planu.
Pełna, stale aktualizowana baza miejscowych planundefinedw zagospodarowania przestrzennego znajduje się tutaj.
