Czy można zmodyfikować lub znieść służebność na mieszkaniu?

Ustanowienie służebności osobistej jest standardowym zabiegiem darczyńcy w celu zabezpieczenia swojego bytu, jeśli chce ofiarować komuś np. nieruchomość. Pytanie, czy można się jej pozbyć?


O czym przeczytasz?

Co to jest służebność?

Służebność związana jest z nieruchomością i prawem nią związanym. Oznacza ograniczone prawa rzeczowe, ktundefinedre obciążają daną nieruchomość. Ograniczają one własność po to, aby zaspokojone zostały potrzeby albo prawa osoby innej niż właściciel danej nieruchomości lub w celu zwiększenia użyteczności innej działki.

W polskim prawie mamy do czynienia z trzema rodzajami służebności: gruntową, osobistą oraz przesyłu. Co więcej, służebność gruntowa i osobista mogą wystąpić w formie czynnej lub biernej. Służebność czynna umożliwia korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w ustalonym, koniecznym zakresie, np. umożliwiając dostęp do drogi.

Natomiast druga z nich zakazuje właścicielom nieruchomości podejmowania określonych działań, np. stawiania budynkundefinedw o określonych cechach, prowadzenia określonej działalności etc.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat służebności osobistej

Czym charakteryzują się poszczegundefinedlne służebności?

Pierwsza z wymienionych powyżej, czyli służebność gruntowa ustanawiana jest w celu przyznania właścicielowi uprawnień korzystania z obciążonej nieruchomości w ustalonym zakresie. Najczęściej spotyka się prawo przejazdu umożliwiające przedostanie się na teren swojej nieruchomości przez działkę sąsiednią. Ma to miejsc wundefinedwczas, gdy właściciel nie ma sposobu dostania się w inny sposundefinedb do swojej działki albo jest to znacznie utrudnione.

Służebność osobista przyznawana jest imiennie, umożliwiając danej osobie korzystanie w ustalonym zakresie z obciążonej nieruchomości. Treść tej decyzji pokrywa się z orzeczeniem służebności gruntowej z tą rundefinedżnicą, że prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości ma osoba fizyczna, imiennie wskazana w orzeczeniu. Wygaśnięcie takiej służebności odbywa się najpundefinedźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej (dożywotnia służebność osobista). Co istotne, uprawnienie to nie podlega dziedziczeniu. Nie ma rundefinedwnież możliwości zniesienia czy wykreślenia służebności osobistej (prawo to jest niezbywalne). Podobnie jak brak możliwości przeniesienia go na inną osobę.

Przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Na podstawie takiej umowy zawartej z właścicielem domu, służebnik, czyli osoba nabywająca prawa, otrzymuje prawo do korzystania z ww. nieruchomości w zakresie objętym umową.

Ostatnim rodzajem służebności, niemniej rundefinedwnie często spotykanej jest służebność przesyłu, ktundefinedra polega na postawieniu infrastruktury energetycznej, gazowej, telekomunikacyjnej na terenach należących do rundefinedżnych właścicieli. Ustanowienie służebności przesyłu daje firmom prawo do korzystania z własnych urządzeń przesyłowych znajdujących się na terenie nieruchomości, ktundefinedre nie są ich własnością.

Ustanowienie tej służebności zazwyczaj polega na zawarciu umowy pomiędzy stronami (przedsiębiorca undefined właściciel nieruchomości). W przypadku braku porozumienia kwestie służebności rozstrzyga sąd, ustalając zakres służebności oraz kwestie wynagrodzenia, jakie przysługuje właścicielowi obciążonej nieruchomości.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat służebności przesyłu

Co jest potrzebne do sporządzenia umowy służebności mieszkania?

Jak do każdej umowy, rundefinedwnież i do umowy dożywocia trzeba dostarczyć notariuszowi odpowiednie dokumenty. Przede wszystkim notariusz musi mieć takie dane jak: imiona, nazwisko, imię ojca oraz imię matki, numer PESEL, data urodzenia oraz miejscowość, stan cywilny, adres zamieszkania, (adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania), rodzaj dokumentu tożsamości (jego numer i termin ważności) oraz obywatelstwo.

Oprundefinedcz danych personalnych stron, do umowy dożywocia potrzebne jest przedmiot umowy, tzn. Wskazanie, co jest przedmiotem umowy dożywocia, np. określenie konkretnej nieruchomości (numer księgi wieczystej, adres nieruchomości), wartość przedmiotu umowy oraz warunki i data wydania przedmiotu umowy.

W tym miejscu przeczytasz, jak wykreślić prawo dożywocia z KW

Czy można znieść służebność mieszkania?

Służebność mieszkania została opisana w art. 296 KC, ktundefinedry stanowi, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, ktundefinedrego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Jeżeli więc w ramach przekazywania majątku dojdzie do powstania służebności mieszkania, to własność mieszkania przechodzi na nabywcundefinedw, ktundefinedrzy mogą z niej korzystać jak właściciele, a więc użytkować ją, wynajmować, a nawet sprzedać.

Jednak ich prawo jest ograniczone prawem zbywcundefinedw, ktundefinedrzy zwani są uprawnionymi ze służebności (zwykle rodzicundefinedw lub dziadkundefinedw). W ramach tego prawa zachowują oni uprawnienie do korzystania z części nieruchomości (w praktyce jest to zazwyczaj jeden lub kilka pokoi, łazienki kuchni i korytarza).

Warto zaznaczyć, że służebność mieszkania podlega wpisaniu do księgi wieczystej, przez to każdy potencjalny nabywca z łatwością dowie się o jej ustanowieniu.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat umowy dożywocia

Czy da się znieść służebność mieszkania?

Tak, ale to skomplikowany i trudny do przeprowadzenia proces i możliwy w poniższych okolicznościach:

  • na wniosek właściciela nieruchomości w zamian za rentę;
  • w związku ze zmianą stosunkundefinedw;
  • jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości wszelkie znaczenie.

W pierwszej w wymienionych sytuacji zniesienie służebności mieszkania w zamian za rentę wynika z przepisu art. 303 KC. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Zatem zniesienie służebności w zamian za rentę nie jest łatwe do przeprowadzenia. Wymaga bowiem wykazania, że uprawniony ze służebności korzysta ze swego prawa w sposundefinedb naganny. Chodzi o sytuacje, w ktundefinedrych uprawniony ze służebności rażąco wykracza poza zasady wspundefinedłżycia społecznego i narusza w ten sposundefinedb mir domowy pozostałych domownikundefinedw lub sąsiadundefinedw.

Co ważne, tego typu zachowania muszą mieć charakter powtarzających się, a tego typu postępowanie musi być obiektywnie rażące.

W tym miejscu dowiesz się, czym jest renta dożywotnia

Zniesienie służebności w wyniku zmiany stosunkundefinedw

Kolejny przypadek to zniesienie służebności mieszkania w związku ze zmianą stosunkundefinedw. Znajduje jednak odpowiednie zastosowanie także do osobistych dożywotnich służebności mieszkania, co wynika z art. 294 KC.

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunkundefinedw służebność stała się dla niego szczegundefinedlnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Jak możemy przeczytać, przepis nie precyzuje, o jakiego typu zmianę stosunkundefinedw chodzi. Zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą uznaje się, że zniesienie służebności jest możliwe, jeśli dojdzie do zmiany stosunkundefinedw gospodarczych, ekonomicznych czy stosunkundefinedw dotyczących samej nieruchomości.

Utrata znaczenia służebności jako przesłanka do jej zniesienia

Ostatni przypadek to zniesienie służebności mieszkania w razie utraty jej znaczenia.

Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty wszelkiego znaczenia tej służebności wynika z art. 295 KC. Zgodnie z nim, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Ta sytuacja tym rundefinedżni się od wyżej wymienionych, że dopuszcza zniesienie służebności mieszkania bez konieczności zapłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia lub renty. Z żądaniem zniesienia służebności może wystąpić właściciel nieruchomości.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat tzw. odwrundefinedconej hipoteki w polskim prawie

W jaki sposundefinedb znieść służebność w praktyce?

Pozew o zniesienie służebności składa się do sądu rejonowego. Właściwym miejscowo jest sąd, w ktundefinedrego rejonie leży sporna nieruchomość. W treści pozwu należy wskazać: datę, strony (powoda i pozwanego), oznaczenie sądu, określić wartość przedmiotu sporu (tzw. WPS), wskazać opłatę od pozwu i dokładnie sprecyzować żądanie.

Może być to żądanie o zamianę służebności na rentę, zniesienie służebności za wynagrodzeniem. Ponadto należy napisać uzasadnienie pozwu, w tym przytoczenie dowodundefinedw potwierdzających okoliczności uzasadniające zniesienie służebności

Należy przy tym pamiętać, że pozew musi zostać opłacony.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!