Czy jest możliwe zasiedzenie mieszkania komunalnego?

Mieszkania komunalne są własnością gminy, jednak istnieje możliwość ich nabycia. Często dzieje się to poprzez wykup, ale czy da się nabyć je w inny sposób? Na przykład przez zasiedzenie?


O czym przeczytasz?

Mieszkanie komunalne. Co to dokładnie znaczy?

Mieszkania komunalne są własnością gminy a ich istotą jest pomoc mieszkaniowa dla osób, które z uwagi na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na wolnym rynku. Prawo do lokalu komunalnego, traktuje się jako formę pomocy socjalnej.

Z uwagi na ogólną sytuację ekonomiczną panującą w Polsce, zapotrzebowanie na mieszkania komunalne jest ogromne. Zgodnie z Ustawą z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, do zakresu działania gminy należy zaspokajanie potrzeb wspólnoty gminy, taką potrzeba są przede wszystkim mieszkania.

Mieszkania komunalne charakteryzują się gorszym standardem i słabszym wykończeniem aniżeli mieszkania własnościowe, jednakże ich ogromną zaletą jest to, że są wykańczane „pod klucz”, zatem posiadając meble, można po otrzymaniu mieszkania w zasadzie od razu w nim zamieszkać.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat tego, czym jest i komu przysługuje mieszkanie komunalne.

Dla kogo przeznaczone są lokale komunalnym?

Lokale komunalne przeznaczone są zwłaszcza dla osób, które nie są w stanie zapewnić sobie mieszkania na wolnym rynku, z uwagi na trudną sytuację materialną czy rodzinną. Decydując o przyznaniu lokalu, samorządy biorą pod uwagę dochód gospodarstwa domowego, jednakże nie może on być zbyt niski, ponieważ to nie gwarantuje, że lokator będzie terminowo opłacać czynsz.

Dochód nie może być również wysoki, albowiem w opinii urzędników może umożliwić zakup lub wynajęcie nieruchomości na wolnym rynku. Istotne jest również, by osoba wnioskująca o mieszkanie nie posiadała innej nieruchomości mieszkalnej.

Ważne jest również to, że gmina, w której osoba ubiega się o lokum, jest miejscem jej stałego pobytu. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że gmina w uchwale może określić dodatkowe warunki jakie należy spełnić.

W tym miejscu dowiesz się czym się różni mieszkanie komunalne o socjalnego.

W jaki sposób można nabyć mieszkanie komunalne na własność?

Najemcy lokalu komunalnego zgodnie z założeniem nie są jego prawnym właścicielami a mogą jedynie korzystać w mieszkania na warunkach ustalonych przez gminę. Niemniej, prawo daję możliwość nabycia prawa własności do takiego lokalu.

Podstawową metodą jest wykup mieszkania. Może to nastąpić, w sytuacji gdy najemca posiada zawartą umowę najmu od dłuższego czasu, stan prawny nieruchomości jest uregulowany prawnie, a sam lokal jest w dobrym stanie technicznym. Wówczas najemca może wystąpić z odpowiednim wnioskiem do gminy.

Do pisemnego wniosku należy załączyć umowę najmu przedmiotowego lokalu oraz oświadczenia lub inne dokumenty, które w zależności od gminy mogą się nieco różnić (może to być np. zaświadczenie o zameldowaniu, ksero dowodu osobistego, oświadczenie o wpłaceniu kaucji).  Po spełnieniu warunków, gmina przyśle swojego rzeczoznawcę, w celu wyceny nieruchomości.

Tutaj procedura nie różni się w zasadzie niczym od szacowania wartości lokali na wolnym rynku. Na podstawie szacunku rzeczoznawcy ustala się wartość lokalu i wysokości bonifikaty.

Ile trwa wykup mieszkania komunalnego?

Średnio procedura nabycia mieszkania komunalnego trwa około 6 miesięcy. Niemniej wszystko zależy od gminy i samego nabywcy tzn. czy spełni wszystkie warunki, złoży stosowne dokumenty. Należy pamiętać o wizycie rzeczoznawcy i oszacowaniu przez niego wartości lokalu.

Poza tym, w mniejszych gminach procedura ta z pewnością będzie szybsza, choćby z racji liczby lokali i osób nimi zainteresowanych. Te same czynniki powodują zupełnie inne statystyki w miastach większych.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat wykupu mieszkania komunalnego.

Czy da się nabyć mieszkanie komunalne w inny sposób aniżeli wykup?

Co jeśli ktoś nie ma środków na wykup mieszkania, a chciałby uzyskać prawo do lokalu. Czy jest taka możliwość? Czy można taką nieruchomość na przykład zasiedzieć?

Aby w ogóle zastanawiać się czy możliwe jest zasiedzenie takiego lokalu, należy rozważyć czym zasiedzenie jest oraz jakie warunki do zasiedzenia muszą zostać spełnione.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności. Jednakże nieco innym aniżeli np. sprzedaż, bowiem nabycie prawa własności następuje nie przez zawarcie umowy, ale przez upływ czasu.

Do zasiedzenia dochodzi na skutek używania danej rzeczy i traktowania jej jak właściciel przez odpowiedni okres. Zasiedzieć można rzeczy ruchome, nieruchomości, ale również użytkowanie wieczyste i służebności gruntowe. Wykluczone jest natomiast zasiedzenie rzeczy wyłączonych z obrotu prawnego. Do zasiedzenia może dojść zarówno na rzecz osoby fizycznej, jak i prawnej.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat zasiedzenia nieruchomości.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości

Sposób zasiedzenia zależny jest również od dobrej lub złej wiary, zatem termin ten jest odpowiednio krótszy i dłuższy. W przypadku zasiedzenia nieruchomości dobra wiara może oznaczać, że posiadacz żył w mylnym, ale całkowicie uzasadnionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności.

W orzecznictwie natomiast wskazuje się, że na pojęcie dobrej wiary składają się trzy elementy:

  • przeświadczenie o istnieniu prawa,
  • błędność tego przeświadczenia oraz
  • możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach.

Ze złą wiarą, mamy natomiast do czynienia, kiedy posiadacz wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego.

Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

W tym miejscu znajdziesz informacje o procesie zasiedzenia nieruchomości oraz wzór wniosku o zasiedzenie.

Posiadanie samoistne. To jest niesamowicie ważny aspekt.

Poza opisanymi powyżej przesłankami, aby mogło dojść do zasiedzenia potrzebne jest aby posiadanie było samoistne. Co to w praktyce oznacza?

Posiadaczem samoistnym jest osoba nie będąca właścicielem rzeczy, która faktycznie włada rzeczą tak jak właściciel, z wolą takiego władania. Natomiast użytkownik nieruchomości, jej najemca, dzierżawca, są posiadaczami zależnymi i jako tacy nigdy nie nabywają prawa do nieruchomości przez zasiedzenie.

W przypadku lokali komunalnych ich właścicielem jest gmina, a lokator jest ich najemcą, czyli posiadaczem zależnym. Z tego właśnie powodu nie ma możliwość zasiedzenia takiego lokalu.

A co z dziedziczeniem mieszkania komunalnego?

Kwestie związane z dziedziczeniem mieszkania komunalnego regulowane są w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Podstawową regulacją jest art. 691 KC wskazujący zasady wstąpienia w stosunek najmu w sytuacji śmierci najemcy.

W oparciu o treść ww. przepisy, w sytuacji śmierci najemcy mieszkania komunalnego w stosunek najmu wstępują z mocy prawa następujące osoby:

  1. małżonek niebędący współnajemcą lokalu;
  2. dzieci najemcy i jego współmałżonka (tj. zarówno wspólne dzieci najemcy i jego współmałżonka, jak i dzieci, których jednym z rodziców jest najemca albo jego współmałżonek; na równi z własnymi dziećmi traktować należy dzieci przysposobione);
  3. inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych (tj. osoby wobec których zmarły najemca realizował obowiązek alimentacyjny dobrowolnie lub na podstawie orzeczenia sądu);
  4. osoby, które pozostawały faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (tj. osoby pozostające w nieformalnych związkach. W orzecznictwie przyjęto także pogląd, że osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, w tym także osoba tej samej płci – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt:
    III CZP 65/12).

Warunki dziedziczenia mieszkania komunalnego

Podstawowym warunkiem wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego, oprócz przynależności do katalogu osób wskazanych w art. 691 k.c., jest także stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym mieszkaniu do momentu jego śmierci.

W nauce prawa przyjmuje się, że stałe zamieszkiwanie polega na tym, że w określonym miejscu jest zlokalizowane centrum interesów życiowych danej osoby. Kwestia ta jest jednak precyzowana przez orzecznictwo. Tak na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 04 czerwca 2001 r. (sygn. akt: III CKN 315/00) wskazał, że określenie "zamieszkiwanie z najemcą"  znaczy "zamieszkiwanie razem". Jednym z elementów pojęcia "zamieszkiwanie razem" jest "fizyczne" przebywanie w wynajmowanym mieszkaniu zarówno osoby bliskiej, jak i najemcy.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat dziedziczenia mieszkania komunalnego.

Stałe zamieszkiwanie

Ponadto SN w wyroku z dnia 03 lutego 2000 r. (sygn. akt: I CKN 4000/99) wskazał także, że stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe.

Warto jednak pamiętać, że w celu ustalenia czy dana osoba zamieszkiwała  z najemcą do chwili jego śmierci gmina może przeprowadzić tzw. wywiad środowiskowy polegający m.in. na ustaleniu kwestii zamieszkiwania w poprzez przeprowadzenie rozmów z sąsiadami najemcy.

Nierzadko zdarza się, że najemcy chcąc zapewnić osobom im najbliższym prawo do wstąpienia w stosunek najmu po ich śmierci decydują się na zameldowanie bliskich im osób w wynajmowanym lokalu. Niemniej jednak należy pamiętać, że zameldowanie w najmowanym lokalu nie ma znaczenia dla późniejszego ustalenia prawa do wstąpienia w stosunek najmu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat obowiązku meldunkowego.

Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, że kilka osób uprawnionych jest do wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego, to wstępują oni w stosunek najmu wspólnie. Jeśli jednak brak jest osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, prawo to wygasa.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement