Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co można z nim zrobić? Może przekształcić we własność?

Czym jest spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu i czym się rundefinedżni od prawa własności?

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, co umożliwia korzystanie z lokalu spundefinedłdzielczego, jednak posiadacz lokalu nie jest jego właścicielem.

W związku z tym, to spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym, bądź właścicielem gruntu pod budynkiem, a ten komu przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada jedynie ograniczone prawo. To powoduje, że przy większości decyzji w sprawie nieruchomości należy uwzględniać zdanie spundefinedłdzielni.

Więcej na temat spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu przeczytasz w tym miejscu.

Zaległości w pokrywaniu kosztundefinedw związanych z nieruchomością

Zgodnie z treścią art. 17¹⁰ ustawy o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych, w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą kosztundefinedw związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspundefinedlnej uciążliwym, zarząd spundefinedłdzielni mieszkaniowej może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Termin undefineddługotrwałych zaległościundefined nie został przez ustawodawcę zdefiniowany, dlatego też w każdym przypadku musi być on definiowany w odniesieniu do pewnej miary zaległości w opłatach.

Istnienie zaległości oznacza natomiast, że spundefinedłdzielnia mieszkaniowa nie musi uzyskiwać ani nakazu zapłaty, ani wyroku stwierdzającego obowiązek uiszczenia zaległości. W tym przypadku wystarczy, wykazanie przez spundefinedłdzielnię fakt zaistnienia długotrwałej zwłoki w zapłacie czynszu, ktundefinedra musi istnieć w dniu wyrokowania.

Uzyskanie przez spundefinedłdzielnię mieszkaniową sądowego tytułu wykonawczego co do obowiązku zapłaty zaległości (tj. nakazu zapłaty lub wyroku z klauzulą wykonalności) umożliwia wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika sądowego, ktundefinedrym może być m.in. egzekucja ze spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu polegająca na sprzedaży spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze licytacji.

Zbycie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub jego ułamkowej części

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobiercundefinedw i podlega egzekucji. Zbycie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany.

Ważne! Dopundefinedki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.

Warto zaznaczyć, że przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym wspundefinedłuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu.

Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Umowa zbycia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Niemniej, przed umundefinedwieniem spotkania w kancelarii notarialnej, konieczne jest przedłożenie notariuszowi następujących dokumentundefinedw:

• odpis zwykły księgi wieczystej lub numer elektroniczny księgi wieczystej (jeśli jest prowadzona dla zbywanego spundefinedłdzielczego prawa);
• zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu wydane przez spundefinedłdzielnię mieszkaniową;
• dokument stanowiący podstawę nabycia (np. wypis aktu notarialnego, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, przydział, umowa o przekształcenie spundefinedłdzielczego lokatorskiego prawa w spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
• zaświadczenie potwierdzające, że nabycie zbywanego spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu było zwolnione od podatku od spadku i darowizn albo należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia;
• umowa kredytowa (jeśli nabycie będzie finansowane z kredytu);
• wypis z rejestru gruntundefinedw wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działki, ze względu na miejsce położenia na ktundefinedrej położony jest budynek, nieruchomości (z adnotacją, że dokument ten przeznaczony jest do dokonania wpisu w księdze wieczystej jeśli dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie zakładana księga wieczysta);
• zaświadczenie o położeniu lokalu, wydane przez spundefinedłdzielnię mieszkaniową (jeśli dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie zakładana księga wieczysta).

Rejestr lokali z założonymi oddzielnymi księgami wieczystymi

Zgodnie z treścią art. 17⁶ ustawy o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych, spundefinedłdzielnie mieszkaniowe są obowiązane prowadzić rejestr lokali, dla ktundefinedrych zostały założone oddzielne księgi wieczyste.

Dziedziczenie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem podlegającym dziedziczeniu na zasadach ogundefinedlnych i jako prawo o charakterze podzielnym może przejść na kilku spadkobiercundefinedw, ktundefinedrym przysługują wundefinedwczas udziały w nim.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 grudnia 1999 r. (sygn. akt: II CKN 632/98), skoro spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem majątkowym, to wchodzi ono - z uwagi na brak przepisu szczegundefinedlnego odmiennie regulującego to zagadnienie - w skład spadku i przechodzi z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku tj. z chwilą śmierci członka spundefinedłdzielni, na spadkobiercundefinedw powołanych do dziedziczenia z ustawy albo z testamentu, pomimo że prawo to związane jest z członkostwem w spundefinedłdzielni mieszkaniowej.

Warto jednak zaznaczyć, że członkiem spundefinedłdzielni może być tylko jeden spadkobierca.

W przypadku gdy spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu przypadło kilku spadkobiercom, wundefinedwczas powinni oni ustanowić spośrundefinedd siebie pełnomocnika.

Obowiązek wyznaczenia pełnomocnika spadkobiercy powinni wykonać w terminie jednego roku od otwarcia spadku. Jednakże, upływ rocznego terminu nie wywołuje jednak negatywnych skutkundefinedw w sferze prawa do lokalu, ale jedynie powoduje powstanie legitymacji do żądania rozstrzygnięcia przez sąd, ktundefinedry w trybie nieprocesowym wyznacza przedstawiciela.

Ważne! Spadkobiercy wyznaczają pełnomocnika ze swojego grona, natomiast sąd może wyznaczyć przedstawiciela zarundefinedwno z grona spadkobiercundefinedw, jak i spoza tego grona, ponieważ może zdarzyć się sytuacja, w ktundefinedrej żaden ze spadkobiercundefinedw nie chce być ani pełnomocnikiem, ani przedstawicielem wyznaczonym przez sąd.

Celem obowiązku wyznaczenia pełnomocnika jest usprawnienie wykonywania uprawnień wobec spundefinedłdzielni w sytuacji istnienia kilku wspundefinedłuprawnionych. Chodzi zatem o to, by czynności w imieniu wszystkich wspundefinedłuprawnionych dokonywała zawsze jedna osoba.

Ważne! Każdy ze spadkobiercundefinedw może wystąpić do sądu z wnioskiem o dokonanie działu spadku. Do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o wspundefinedłwłasności w częściach ułamkowych.

Wygaśnięcie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu a wartość rynkowa lokalu

Spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a w konsekwencji prawo to nie jest związane z osobą ktundefinedrej przysługuje, a z rzeczą, w tym wypadku z konkretnym lokalem.

Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu może istnieć zarundefinedwno po śmierci członka spundefinedłdzielni, na rzecz ktundefinedrego zostało ustanowione, jak i po wyzbyciu się przez członka takiego prawa.

Niemniej jednak, w nauce prawa przyjmuje się istnienie przypadkundefinedw w ktundefinedrych nastąpi wygaśnięcie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przypadki te obejmują:

• wystąpienie ze spundefinedłdzielni mieszkaniowej jej członka za wypowiedzeniem;
• wykluczenie członka ze spundefinedłdzielni mieszkaniowej mocą uchwały właściwego organu;
• skreślenie członka z rejestru członkundefinedw spundefinedłdzielni mieszkaniowej mocą uchwały właściwego organu.

W wypadku wygaśnięcia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu spundefinedłdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spundefinedłdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spundefinedłdzielnię, zgodnie z postanowieniami statutu.

Warunkiem wypłaty wartości spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest oprundefinedżnienie lokalu.

Nejem lokalu objętego spundefinedłdzielczym własnościowym prawem do lokalu

Ustawodawca przewiduje możliwość wynajmowania lub też oddawania lokalu objętego spundefinedłdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Zgodnie bowiem z treścią art. 17¹⁶ ustawy o spundefinedłdzielniach mieszkaniowych, wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spundefinedłdzielni, ktundefinedrej przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu, całego lub części lokalu nie wymaga zgody spundefinedłdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub zmianą przeznaczenia lokalu, bądź jego części.

Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spundefinedłdzielni, osoby te obowiązane są do pisemnego powiadomienia spundefinedłdzielni o tej czynności.

Warto jednak mieć na uwadze, że umowy zawarte przez członka albo osobę niebędącą członkiem spundefinedłdzielni, ktundefinedrej przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w sprawie korzystania z lokalu lub jego części wygasają najpundefinedźniej z chwilą wygaśnięcia spundefinedłdzielczego prawa do tego lokalu.

Przekształcenie spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Jak zostało to już wskazane we wcześniejszej części artykułu, spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Prawo to umożliwia korzystanie z mieszkania, jednakże nie przyznaje prawa własności lokalu.

W konsekwencji, w celu przekształcenia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności koniecznym jest złożenie pisemnego wniosku skierowanego do zarządu spundefinedłdzielni o zawarcie umowy o przekształcenie własnościowego spundefinedłdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność.

Jeśli chcemy, aby doszło do przekształcenia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność koniecznym jest spełnienie trzech warunkundefinedw, tj.:

• działka pod budynkiem musi mieć uregulowaną sytuację prawną (tj. spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem gruntu, ktundefinedry nie jest obciążony roszczeniami byłych właścicieli);
• lokal objęty przekształceniem nie ma zaległości czynszowych;
• wnioskodawca musi mieć stabilną pozycję finansową, ktundefinedra umożliwi mu spłatę kredytundefinedw, ktundefinedre spundefinedłdzielnia mieszkaniowa zaciągnęła na sfinansowanie budowy danego lokalu wraz z odsetkami.

Spundefinedłdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Ustanowić odrębną własność lokalu można wyłącznie w drodze czynności prawnej przed notariuszem:

• w formie umowy undefined w sytuacji gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokalu i zbywa go na rzecz osundefinedb trzecich albo wspundefinedłwłaściciele znoszą wspundefinedłwłasność;
• w formie jednostronnej czynności prawnej undefined w sytuacji gdy właściciel gruntu i budynku ustanawia odrębną własność lokali dla siebie;
• na mocy orzeczenia sądu - przy znoszeniu wspundefinedłwłasności nieruchomości lub dziale spadku.

Ważne! Nie można doprowadzić do wyodrębnienia lokalu przez zasiedzenie.

Z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży nabywcy lokalu przysługuje tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokali, jako prawo ktundefinedre może być przedmiotem obrotu i dziedziczenia.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.