Pytanie do redakcji
Mundefinedj brat wynajmuje mieszkanie osobom, ktundefinedre podpisały z nim umowę oraz wpłaciły kaucję i pierwszą opłatę za wynajem. Problem pojawił się jednak, gdy po miesiącu lokatorzy przestali płacić. Nie odbierają telefonundefinedw i nie odpisują na korespondencję. Co zrobić, jak lokatorzy nie dotrzymują umowy? Jakie prawa ma właściciel? Co może zrobić? Czy zostają tylko możliwości sądowe?
Umowa najmu undefined podstawowe kwestie
Kwestie związane z umową najmu regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z treścią art. 659 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Co jednak zrobić w sytuacji gdy najemca uchyla się od leżącego po jego stronie obowiązku zapłaty czynszu? Rozwiązań jest kilka.
W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.
Tutaj znajdziesz niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.
Elementy umowy najmu
Najważniejszymi elementami tej umowy są więc wydanie lokalu i zapłata czynszu. Umowa najmu powinna być sporządzona w dwundefinedch egzemplarzach, dla każdej ze stron.
Powinny się w niej znaleźć następujące zapisy: miejsce i data zawarcia umowy, określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości), dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie, wysokość czynszu, a także informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji, czas trwania umowy, warunki wypowiedzenia umowy, prawa i obowiązki stron umowy podpisy stron.
Umowa najmu obejmuje nie tylko lokal, lecz rundefinedwnież jego wyposażenie undefined meble, urządzenia RTV, AGD i inne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegundefinedłowy protokundefinedł odbioru (najlepiej z dokumentacją fotograficzną).
Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.
Podstawowy obowiązek najemcy
Najważniejszym obowiązkiem najemcy jest uiszczenie czynszu najmu w terminie oraz kwocie ustalonej z wynajmującym. Zarundefinedwno wysokość czynszu, jak i terminy jego płatności powinny zostać ustalone w umowie.
W razie braku postanowień umownych dotyczących terminu uiszczania czynszu, czynsz ten powinien być płacony co miesiąc, z gundefinedry, do 10 dnia każdego miesiąca (dotyczy umundefinedw najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca).
Jeśli najemca nie realizuje ciążącego na nim obowiązku, może liczyć się z możliwością wykorzystania przez właściciela prawa wypowiedzenia umowy najmu, bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu
Jeśli najemca nie płaci czynszu, wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest możliwe, gdy ziszczą się określone przez prawo przesłanki.
Zgodnie z art. 687 K.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
W tym miejscu przeczytasz więcej o zmianie wysokości czynszu. Kiedy można go podwyższyć?
Tutaj znajdziesz informacje o prawie żądania obniżenia czynszu.
Zwłoka z zapłatą czynszu
Zwłoka z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności pojawia się, kiedy najemca albo nie płaci czynszu za dwa (niekoniecznie kolejne) okresy płatności, albo suma zaległego czynszu przekracza rundefinedwnowartość czynszu za dwa okresy płatności.
Dlatego, jeśli najemca uiszcza czynsz, ale nie w pełnej wysokości, brak jest podstaw do wypowiedzenia umowy w trybie komentowanego artykułu, od razu po dwundefinedch okresach płatności.
Zwłoka nie wystąpi w sytuacji, gdy najemca wprawdzie zalega z płatnością czynszu za dwa okresy, jednak zaległość ta wynika z okoliczności, za ktundefinedre nie ponosi odpowiedzialności (np. gdy umowa przewidywała zapłatę do rąk wynajmującego, ten zaś odmawia przyjęcia świadczenia).
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.
Orzecznictwo daje wolną rękę wynajmującemu
Zgodnie z art. 687 KC, wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, przy czym przyjmuje się, że uprzedzenie nie jest czynnością prawną. Znaczy to, że jest to konieczne, ale samo uprzedzenie jest czynnością techniczną.
Brak dochowania tej formy nie wywołuje zamierzonego przez wynajmującego skutku i stosunek najmu nie ulega rozwiązaniu. Podobny skutek następuje, gdy najemca w wyznaczonym mu dodatkowym terminie ureguluje zaległość.
Natomiast wypowiedzenie najmu, jeśli nie jest połączone z uprzedzeniem, nie wymaga dochowania szczegundefinedlnej formy.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyr. z 19.12.2007 r. (V SA/Wa 1848/07) przyjął, że zawarte w art. 687 KC uprzedzenie o zamierzonym wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia nie może być połączone w jednym piśmie z wypowiedzeniem, skoro jego rolą ma być spowodowanie reakcji najemcy, polegającej na zapłacie należności, z jednoczesnym ostrzeżeniem o możliwych następstwach niezastosowania się do treści wezwania o zapłatę.
Złożenie oświadczenia o niezwłocznym wypowiedzeniu umowy najmu lokalu bez dopełnienia obowiązku przewidzianego w art. 687 KC nie jest czynnością prawną nieważną (wyrok Sądu Najwyższego z 17.6.2011 r., II CSK 587/10).
Uiszczenie zaległości już po powstaniu zwłoki, ale przed wypowiedzeniem w trybie art. 672 K.c. nie pozbawia wynajmującego tego uprawnienia. Tak samo należy ocenić sytuację, w ktundefinedrej najemca popadł w zwłokę z zapłatą czynszu za pierwszy okres i po terminie uiszcza tę należność, a następnie popada w zwłokę z kolejnym świadczeniem czynszowym, ktundefinedre rundefinedwnież uiszcza po terminie.
Jak wskazuje się w nauce prawa, dobrem chronionym jest terminowe uiszczanie czynszu, a jego zapłata mimo zwłoki najemcy nie może pozbawiać wynajmującego przyznanego mu uprawnienia.
Tutaj przeczytasz wszystko na temat kaucji w umowie najmu lokalu.
Wezwanie do zapłaty
Jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu za mniej niż dwa pełne okresy płatności lub też z innych przyczyn wypowiedzenie umowy najmu jest niemożliwe, sposobem na odzyskanie przez wynajmującego należnych mu zaległych czynszundefinedw jest skierowanie do najemcy pisemnego wezwania do zapłaty. Sposundefinedb ten jest jednym z najbardziej pokojowych patentundefinedw na odzyskanie od najemcy zaległego czynszu.
Wezwanie do zapłaty musi zostać złożone na piśmie i wysłane listem poleconym, najlepiej z potwierdzeniem odbioru. Wezwanie to powinno zawierać:
- oznaczenie wynajmującego (właściciela mieszkania);
- wskazanie osoby, ktundefinedra jest dłużnikiem (nie musi być to osoba, ktundefinedra podpisała umowę najmu mieszkania);
- wskazanie okresu, za jaki najemca zalega z czynszem oraz wynikającej z tego kwoty (wynajmujący może żądać od najemcy rundefinedwnież zapłaty ustawowych odsetek za opundefinedźnienie w zapłacie);
- wskazanie terminu, do ktundefinedrego wynajmujący oczekuje zapłaty zaległego czynszu;
- informację, że skutkiem braku zapłaty zaległego czynszu będzie wszczęcie postępowania sądowego;
- wskazanie numer rachunku bankowego wynajmującego, właściwego do uiszczenia zaległego czynszu (jeśli wynajmujący nie dysponuje kontem bankowym, należy wskazać sposundefinedb w jaki czynsz ma zostać przekazany wynajmującemu).
W ty miejscu przeczytasz więcej na temat wezwania do zapłaty.
Należy pamiętać, że dłużnikiem nie jest jednie osoba, ktundefinedra podpisała umowę najmu, ale też wszystkie osoby pełnoletnie, ktundefinedre zamieszkują wspundefinedlnie z najemcą mieszkania. W konsekwencji, dłużnikiem może być na przykład pełnoletnie dziecko, wspundefinedłmałżonek najemcy, jak i inny wspundefinedłnajemca. Jeśli umowa najmu została podpisana z kilkoma osobami, wezwanie do zapłaty można skierować rundefinedwnież tylko do jednej z nich.
Tutaj pisaliśmy o zmianie dotyczącej odpowiedzialności pełnoletnich dzieci najemcundefinedw.
Dochodzenie zaległego czynszu przed sądem
Jeżeli najemca po otrzymaniu wezwania do zapłaty nie uiścił zaległego czynszu w terminie określonym w wezwaniu, wynajmujący może skierować do sądu rejonowego (właściwego dla strony pozwanej lub dla miejsca położenia nieruchomości) pozew o zapłatę zaległego czynszu najmu. Jeśli zaległość z tytułu zaległego czynszu nie przekracza kwoty 20 tys. zł, sprawa będzie rozpatrywana przez sąd w postępowaniu uproszczonym.
Jeśli sąd przychyli się do żądania wynajmującego, strona pozwana będzie miała dwa tygodnie na wniesienie sprzeciwu. Po tym czasie orzeczenie stanie się prawomocne, a wynajmujący będzie mundefinedgł wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności. Po uzyskaniu klauzuli, wynajmujący może udać się do komornika sądowego z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z majątku dłużnika.
Ważne! W toku postępowania sądowego, wynajmujący może dochodzić od strony pozwanej odsetek za czas opundefinedźnienia, nawet jeśli nie poniundefinedsł żadnej szkody i chociażby opundefinedźnienie nie było zawinione przez dłużnika. Odsetki ustawowe za opundefinedźnienie mogą być naliczane przede wszystkim od zaległości z tytułu czynszu, jednak nic nie stoi na przeszkodzie naliczeniu odsetek od innych opłat, do ktundefinedrych najemca był zobowiązany w ramach umowy najmu (np. opłata za internet, telewizję, telefon).
Tutaj znajdziesz wszystko na temat odsetek związanych z rynkiem nieruchomości.
Prawo zastawu na rzeczach ruchomych
Warto pamiętać, że regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym wprowadzają możliwość ustanowienia przez wynajmującego zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do wynajmowanego lokalu zarundefinedwno przez najemcę, jak i osoby mu najbliższe lub zamieszkujące wspundefinedlnie z nim. Warunkiem koniecznym jest jednak zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu lub świadczeń dodatkowych przez okres krundefinedtszy niż rok.
Regulacja ta znajduje swoje miejsce w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z treścią art. 670 k.c., dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z ktundefinedrymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Tutaj znajdziesz wszystko na temat prawa zastawu na rzeczach najemcy.
Skierowanie do sądu pozwu o eksmisję
Jeśli wcześniej opisywane metody nie przyniosły rezultatu, a w szczegundefinedlności gdy wręczenie wypowiedzenia zalegającemu z czynszem najemcy nie przyniosło zamierzonego efektu, wynajmujący może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję.
W tym miejscu dowiesz się, czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu.
Z pozwem o eksmisję wynajmujący może wystąpić do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego (najemcy), a więc miejsca w ktundefinedrym pozwany przebywa z zamiarem stałego pobytu. Najczęściej miejscem tym jest lokal będący przedmiotem umowy najmu, z ktundefinedrego pozwany ma być eksmitowany.
Postępowanie w sprawie eksmisji zostanie zakończone wydaniem przez sąd wyroku nakazującego eksmisję. Wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi podstawę do wszczęcia przez komornika postępowania egzekucyjnego, ktundefinedrego celem jest wyeksmitowanie uciążliwego najemcy.
Warto jednak pamiętać, że komornik nie będzie mundefinedgł dokonać skutecznego wyeksmitowania najemcy do momentu, w ktundefinedrym najemnca nie wskaże w terminie sześciu miesięcy miejsca swojego tymczasowego zamieszkania. W sytuacji, gdy najemca nie znajdzie we wskazanym przez ustawodawcę terminie tymczasowego miejsca zamieszkania, komornik prowadzący postępowanie egzekucyjne może podjąć czynności zmierzające do przymusowego usunięcia najemcy z zajmowanego przez niego lokalu i ulokowania go w schronisku lub innej placundefinedwce tego rodzaju.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl . Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
